Để không còn khiếm khuyết trong lĩnh vực đất đai

Bỏ khung giá đất là chủ trương lớn, có tính đột phá

Đại biểu Đoàn Thị Hảo (Đoàn Thái Nguyên) nhìn nhận, việc Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá thị trường là bước đột phá về tư duy và mang ý nghĩa lịch sử. Tuy nhiên, bà Hảo cho rằng, cần giải thích rõ cụm từ "phù hợp với giá trị thị trường" vì hiện nay việc xác định giá đất phù hợp với giá thị trường gặp nhiều khó khăn, do cơ sở dữ liệu về giá đất chưa đầy đủ, giá đất luôn biến động.

Việc bỏ khung giá đất, định giá đất sát giá thị trường được đánh giá là đổi mới quan trọng trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: Hoàng Phúc

Đồng thời, cần có phương pháp để xây dựng giá trị bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định rõ chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị có liên quan trong xác định giá đất.

“Cần quy định cơ chế hoạt động độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất và các thành viên của Hội đồng thẩm định. Tăng tỷ lệ thành viên Hội đồng thẩm định giá đất là các chuyên gia tư vấn độc lập. Đồng thời, xác định rõ quyền đi đôi với trách nhiệm của mỗi thành viên Hội đồng thẩm định trong việc đưa ra ý kiến thẩm định giá đất”, đại biểu nói.

Đại biểu Trần Đình Văn (Đoàn Lâm Đồng) cũng nhìn nhận, việc bỏ khung giá đất là chủ trương lớn, có tính đột phá. Dự thảo Luật đã quy định về cơ chế, phương pháp xác định giá theo nguyên tắc thị trường, tuy nhiên, đại biểu cho rằng, còn khá đơn giản, sơ lược, chưa đáp ứng được yêu cầu đề ra.

Do đó, việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất cần có cách tiếp cận toàn diện, trong đó quan tâm đến các vấn đề có tính nguyên tắc, chặt chẽ, đầy đủ về nguyên tắc, nội dung, quy trình, thủ tục công khai, minh bạch thông tin, trách nhiệm giải trình trong tổ chức thực hiện, quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước, các chủ thể có liên quan trong quy trình định giá đất, giám sát của cơ quan dân cử, cơ chế xem xét lại việc định giá đất khi có yêu cầu nhằm hoàn thiện hơn nữa cơ chế xác định giá đất trong dự thảo luật theo Nghị quyết số 18.

Đại biểu cũng đề nghị dự thảo Luật có định nghĩa giải thích về khái niệm “giá trị thị trường của quyền sử dụng đất”, phân biệt khái niệm về giá cả thị trường và giá trị thị trường của quyền sử dụng đất.

“Theo đó, giá cả thị trường của quyền sử dụng đất là giá mua bán, trao đổi, người mua và người bán thỏa thuận với nhau khi mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường. Giá cả thị trường của đất đai phụ thuộc vào giá trị thị trường của loại đất đó và các yếu tố cá nhân riêng của người mua, người bán khi thực hiện giao dịch về đất đai.

Giá trị thị trường là quyền sử dụng đất, là mức giá được xác định dựa trên các yếu tố thị trường phần giá trị đất đai, như là khả năng sinh lời, vị trí, kích thước, mục đích sử dụng đất, quan hệ cung cầu và giá cả giao dịch phổ biến về loại đất đó trên thị trường trong điều kiện bình thường”, đại biểu phân tích.

Đồng thời, đại biểu Trần Đình Văn đề nghị cần có quy định mang tính nguyên tắc về phương pháp xác định giá đất cụ thể, để đảm bảo khi xác định giá đất theo phương pháp nào thì cũng ra kết quả phù hợp với giá thị trường; đưa ra chế tài đối với các đơn vị, cá nhân tư vấn xác định giá đất; đảm bảo tính công khai, minh bạch trong công tác này.

Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (Đoàn Ninh Bình) cho rằng, khi bỏ khung giá đất thì bảng giá đất, giá đất cụ thể tăng, người sử dụng đất sẽ phải trả tiền thuế, phí, tiền sử dụng đất nhiều hơn. Giá đất tăng sẽ làm cho khả năng tiếp cận sở hữu nhà đất của người có thu nhập thấp, người yếu thế sẽ khó khăn. Do vậy, dự thảo Luật cần có quy định cụ thể về giảm tỷ suất thuế và có cơ chế để tiếp tục phát triển chính sách nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp và người yếu thế.

Theo đại biểu, thực tế hiện nay, việc xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chưa thực sự công khai, minh bạch, dân chủ nên có trường hợp chưa được công bằng, tương xứng giữa giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi và giá trị được bồi thường. Vì vậy, cần bổ sung nguyên tắc công khai, minh bạch nhằm đảm bảo việc định giá đất bồi thường không chỉ là việc riêng của cơ quan hành chính Nhà nước mà còn đảm bảo cho người sử dụng đất hợp pháp có đất bị thu hồi, có quyền giám sát quá trình định giá đất. Việc bổ sung nguyên tắc này sẽ đảm bảo tính thống nhất với quy định tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013, đó là việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch.

Đại biểu cũng cho rằng, nên xác định việc tổ chức định giá đất là một nghề, tổ chức định giá đất có chức năng tư vấn, định giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ và thực hiện dịch vụ một cách độc lập. “Cần bổ sung quy định chế tài đủ mạnh đối với các đơn vị, cá nhân tư vấn xác định giá đất vi phạm trách nhiệm, nhằm tăng cường ràng buộc trách nhiệm của các chủ thể có liên quan trong quá trình định giá đất”, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh nêu quan điểm.

Xử lý nghiêm những hành vi đầu cơ làm lũng đoạn thị trường

Việc bỏ khung giá đất là nội dung sửa đổi quan trọng, phù hợp với thực tiễn hiện nay đang diễn ra, tuy nhiên làm sao để giá đất sát với giá thị trường là một bài toán rất khó là ý kiến của đại biểu Huỳnh Thanh Phương (Đoàn Tây Ninh).

“Theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, thị trường bất động sản, trong đó thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển chưa thật sự ổn định, thiếu minh bạch và chưa bền vững. Hiện nay, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn tồn tại 2 giá khác nhau, giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nước.

Cử tri cho rằng, một trong những nguyên nhân là do thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện quá cao, trong khi bảng giá đất do Nhà nước ban hành quá thấp so với giá thị trường nên tình trạng này tồn tại lâu nay chưa giải quyết được. Do đó, làm thế nào để xác định giá đất sát với giá thị trường là điều mà Luật phải tính toán kỹ và cần quy định chặt chẽ công tác công khai thông tin, tuyên truyền về giá để hạn chế tình trạng sốt đất ảo, giúp cân bằng, ổn định về giá thị trường, có chế tài xử lý nghiêm những hành vi đầu cơ, lướt sóng, tạo giá về đất gây nhiễu loạn thị trường đất đai”, đại biểu Huỳnh Thanh Phương phân tích.

Còn theo đại biểu Thạch Phước Bình (Đoàn Trà Vinh), tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của luật này. Giá đất cụ thể được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định luôn thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường nên đã làm phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn, xác định giá đất.

Theo đại biểu Thạch Phước Bình, dự thảo Luật chưa có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Do đó, sẽ khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Vì vậy, đại biểu cho rằng, dự thảo Luật nên điều chỉnh theo hướng cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh độc lập với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể và được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn mới xác định giá đất cụ thể. Song song đó, việc xác định giá đất phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Đại biểu cũng dẫn ý kiến nhiều chuyên gia cho rằng, việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phân cấp, giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá đất cụ thể, nhưng Chính phủ vẫn giữ thẩm quyền quản lý, giám sát là bước đột phá rất hợp lý.

Tuy nhiên, giá đất trên thị trường luôn biến động từng ngày và xuất phát từ nhiều lý do, trong đó có yếu tố cố tình thổi giá. Vì vậy, nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, sẽ dẫn tới tình trạng bảng giá đất sẽ được điều chỉnh liên tục, tạo sự thiếu ổn định, thiếu chắc chắn và sẽ gây ra nhiều tranh cãi.

Làm rõ khái niệm thế nào là phù hợp với giá trị thị trường

Một trong những vấn đề được nhiều đại biểu góp ý, dự thảo Luật quy định nguyên tắc định giá đất “phù hợp với giá trị thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”, là còn mang tính định tính, chưa theo hướng định lượng. Do đó, cần phải làm rõ khái niệm thế nào là phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường với tiêu chí định lượng rõ ràng.

Đại biểu Phan Thái Bình (Đoàn Quảng Nam) cũng nhấn mạnh, cần phải quy định, thể chế thật kỹ về tiêu chí, các điều kiện, các căn cứ về cứ pháp lý, căn cứ vào thực tiễn để tham khảo... để đảm bảo định giá sát với giá thị trường. Theo đại biểu, giá thị trường thì sẽ có lúc lên, lúc xuống, đó là nguyên tắc thị trường, nhưng thường bấy lâu nay chúng ta định giá đất cụ thể thường năm sau cao hơn năm trước. Đại biểu cho hay, riêng tỉnh Quảng Nam giá đất ở giai đoạn năm 2017-2018 lên rất cao, nhưng năm 2019, năm 2021 do ảnh hưởng dịch bệnh, do ảnh hưởng nhiều thứ nên giá đất tụt xuống. Nếu năm sau định giá cao hơn năm trước thì không thể sát với giá thị trường, vì giá thị trường có thể năm này cao, có thể sang năm thấp và năm sau lại cao lên.

“Phải xác định rất cụ thể trong dự án Luật và giải quyết được hài hòa mối quan hệ giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp. Bởi vì thực tiễn đã chứng minh một điều, tâm lý của người dân khi Nhà nước thu hồi đất, áp giá đền bù thì luôn luôn mong muốn được áp giá cao, nhưng khi nộp tiền sử dụng đất thì luôn luôn mong muốn nộp tiền với giá thấp. Đó là tâm lý chung, phải định giá thế nào để hài hòa vấn đề này. Đây là vấn đề cần phải đánh giá thật kỹ để tránh đi những khiếu kiện, khiếu nại rất phức tạp”, đại biểu Phan Thái Bình nhấn mạnh.

Việc bỏ khung giá đất chính là để đưa đất đai về giá trị thực, xây dựng bảng giá đất, định giá đất sát với giá thị trường là hết sức cần thiết. Tuy nhiên, đúng như băn khoăn của các đại biểu, dự thảo Luật cần quy định cụ thể, khả thi để giải quyết thấu đáo các vấn đề thực tiễn đặt ra trong xây dựng giá đất hiện nay./.