Thành phố Hồ Chí Minh: Thị trường căn hộ có tín hiệu phục hồi tích cực

Nhiều tín hiệu tích cực

Theo số liệu mới nhất, tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý II/2024 đã tăng 6,93%. Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, GDP tăng 6,42%. Đây là những con số tích cực, cho thấy nền kinh tế Việt Nam đang trên đà phục hồi mạnh. Đáng chú ý, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện tại Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2024 ước đạt 10,84 tỷ USD, tăng 8,2% so với cùng kỳ năm trước. Đây là số vốn FDI thực hiện cao nhất của 6 tháng đầu năm trong 5 năm qua.

Tổng số khách du lịch quốc tế trong 6 tháng đầu năm 2024 đạt hơn 8,8 triệu lượt, tăng 58,4% so với cùng kỳ năm 2023 và tăng 4,1% so với cùng kỳ năm 2019, phục vụ khoảng 66,5 triệu lượt khách du lịch nội địa. Các số liệu này phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch, góp phần đáng kể vào sự tăng trưởng kinh tế.

Thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực nhưng còn đối mặt với nhiều khó khăn thách thức. Ảnh: Cẩm Viên

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn thời gian thông qua trước đó 5 tháng. Trong nửa đầu năm 2024, thị trường bất động sản tại TP.HCM đã có sự cải thiện cả về nguồn cung và giao dịch. Những động thái quyết liệt của Chính phủ trong việc ban hành các cơ chế, chính sách đã góp phần đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường trong năm 2024. Đến nay, có thể nói thị trường đã vượt qua thời điểm khó khăn nhất và đang có nhiều tiền đề để vươn lên, tạo nền móng cho chu kỳ phát triển mới.

Ở phân khúc căn hộ, tổng nguồn cung căn hộ mới trong nửa đầu năm 2024 đạt 1.200 căn, giảm 54% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc hạng sang chiếm 59% tổng giỏ hàng với nhiều ưu đãi và chính sách giãn thanh toán từ chủ đầu tư.

Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, lượng căn hộ bán ra đạt khoảng 2.100 căn, phân khúc trung cấp vẫn được ưa chuộng. Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt 3.480 USD/m2 trong quý II/2024, tăng 9% so với quý trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm trước. Dự kiến đến cuối năm 2024, TP.HCM sẽ có thêm khoảng 4.000 căn hộ mới, chủ yếu đến từ phía Đông và phía Nam.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, lãi suất tiền gửi cùng với dư nợ tín dụng bất động sản tăng và việc triển khai khung pháp lý vào ngày 1/8/2024 tới đây là những dấu hiệu tích cực cho sự phục hồi của thị trường, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Thách thức và cơ hội

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc, Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp phân khúc căn hộ tại TP.HCM vẫn hạn chế nhưng đang có nhiều tín hiệu tích cực. Sửa đổi chính sách, quy hoạch mới và triển khai các cơ sở hạ tầng trọng điểm được kỳ vọng. Trong quý II/2024, nguồn cung sơ cấp tăng 14% theo quý nhưng giảm 3% theo năm xuống 5.635 căn.

Bất chấp nguồn cung mới tăng và các dự án cũ mở bán lại, nguồn cung sơ cấp vẫn còn hạn chế. Nguồn cung mới trong quý II tăng 87% theo quý và 215% theo năm lên 1.186 căn từ hai dự án mới và 8 đợt mở bán tiếp theo, trong đó hạng B chiếm 71% thị phần nguồn cung mới.

Nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2024 duy trì ổn định theo năm ở mức 6.751 căn, trong đó hạng B chiếm 57% thị phần, tiếp theo là hạng C (39% thị phần) và hạng A (4% thị phần). Nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung ở phía Đông (TP. Thủ Đức) với 57% thị phần và phía Tây (Bình Tân, Bình Chánh) với 29% thị phần.

Với việc mở bán thành công, niềm tin của thị trường đang dần hồi phục, lượng giao dịch trong quý II đã tăng gấp đôi theo quý và tăng 606% theo năm lên 2.302 căn. Lượng giao dịch quý II đóng góp gần 70% tổng lượng bán trong 6 tháng đầu năm 2024, với lãi suất cho vay giảm, pháp lý rõ ràng và chính sách bán hàng hiệu quả.

Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 41%, tăng 18 điểm phần trăm theo quý và 36 điểm phần trăm theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ tốt 72%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý và 4 điểm phần trăm theo năm; tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho ở mức 33%, cải thiện 17 điểm phần trăm theo quý và 29 điểm phần trăm theo năm. Chủ đầu tư đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn như trả trước 5% để nhận bàn giao, lãi suất cố định đảm bảo trong 15 năm và chiết khấu lên tới 20%.

Trong 6 tháng đầu năm 2024, giá bán sơ cấp trung bình đạt 73 triệu VNĐ/m2 thông thủy. Trong khi giá bán hàng tồn kho của hạng B và C không đổi, các dự án hạng A tạm đóng bớt một phần hàng tồn kho khiến giá sơ cấp trung bình giảm 41% theo năm.

Nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng đang ngày càng hạn chế tại TP.HCM, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này.

Theo ông Troy Griffiths, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế có thể dẫn đến sự dịch chuyển nguồn cầu ra các khu vực lân cận. Với cơ sở hạ tầng ngày càng mở rộng, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai sẽ cải thiện nguồn cung căn hộ bình dân với gần 24.000 căn trong 3 năm tới. Người mua TP.HCM chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong 6 tháng đầu năm 2024.

Trong nửa năm còn lại của 2024, dự kiến sẽ có hơn 6.200 căn từ 19 đợt mở bán tiếp theo. Đến năm 2026 sẽ có khoảng 35.600 căn được tung ra thị trường. TP.Thủ Đức sẽ có 52% thị phần, tiếp theo là quận 7 với 12% thị phần và Bình Tân với 8% thị phần.

Tuy nhiên theo ông Võ Hồng Thắng - Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam phân khúc căn hộ ghi nhận 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng (khoảng 14.538 căn) trong quý, tăng 12% so với quý trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm 2023. Tuy thanh khoản thị trường thứ cấp có sự khởi sắc, nhưng vẫn ở mức thấp và khó có sự đột biến trong ngắn hạn và dự báo thị trường vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn thách thức.

Trong báo cáo mới của Bộ Xây dựng cho thấy nguồn cung bất động sản đang có chuyển biến tích cực sau một thời gian hạn chế. Thị trường ghi nhận sự quay trở lại của nhiều dự án cũ tái khởi động và dự án mới mở bán.

Trong nửa đầu năm, có 18 dự án nhà ở thương mại hoàn thành, 23 dự án được cấp phép mới, 32 dự án xây dựng hạ tầng hoàn thành và 16 dự án được cấp phép. Ở phân khúc nhà ở xã hội, có 8 dự án đã hoàn thành.

Về sức mua, thị trường ghi nhận khoảng 253.000 giao dịch thành công, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Bộ Xây dựng đánh giá thị trường bất động sản có phản ứng tích cực với mức độ quan tâm và lượng tìm kiếm thông tin bất động sản tăng cao.

Nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao, thúc đẩy doanh số bán hàng khi các dự án mới được mở bán. Trong quý I/2024, nhiều dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt, giao dịch trên thị trường thứ cấp hồi phục và giá nhà ở tiếp tục tăng tại Hà Nội và TP.HCM.

Đình Dân - Viên Viên