Chống thất thu trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn TP.HCM

Để đảm bảo chống thất thu trong lĩnh vực đất đai, Sở TN&MT TP.HCM vừa kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Cục Thuế Thành phố có hướng dẫn thống nhất Chi cục Thuế quận, huyện, thành phố Thủ Đức theo hướng: Cơ quan thuế làm việc trực tiếp với người sử dụng đất để có đề nghị điều chỉnh phù hợp, không chuyển trả hồ sơ cho cơ quan đăng ký đất đai; đồng thời có văn bản thông báo cho cơ quan đăng ký đất đai biết, để cập nhật tiến độ giải quyết hồ sơ và cập nhật hệ thống phần mềm đăng ký.

Cho phép tạm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để kịp thời huy động nguồn thu ngân sách nhà nước, đồng thời giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở, thương mại dịch vụ (kèm theo biện pháp ràng buộc nhằm đảm bảo thu đủ ngân sách Nhà nước), giảm áp lực về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua trong các dự án nhà ở, cũng như tăng thu cho ngân sách Nhà nước khi người mua nhà ở trong các dự án được cấp Giấy chứng nhận thực hiện các giao dịch liên quan.

Đồng thời, Sở TN&MT cũng kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố kiến nghị Chính phủ cho phép tạm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để kịp thời huy động nguồn thu ngân sách nhà nước, đồng thời giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở, thương mại dịch vụ, giảm áp lực về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua trong các dự án nhà ở, tăng thu cho ngân sách Nhà nước khi người mua nhà ở trong các dự 1 được cấp Giấy chứng nhận thực hiện các giao dịch liên quan.

Theo đó, trong công tác rà soát, báo cáo tình hình thực hiện dự án và đề xuất xử lý các dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (giai đoạn 2012-2019) nhưng chậm triển khai trên địa bàn Thành phố, Sở TN&MT đã rà soát nội dung liên quan nghĩa vụ tài chính đất đai, ký Hợp đồng thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cụ thể, tổng số khu đất có Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2019 là 1.496 khu đất với tổng diện tích là 7.453ha (gồm 251 khu đất dự án nhà ở với diện tích 767,23ha và 1.245 khu đất dự án sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ với diện tích 6.684,74ha).

Trong đó, có 1.158 khu đất với diện tích 6.675,27ha đã nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất. Đang thực hiện xác định tiền sử dụng đất, giá thuê đất là 268 khu đất với diện tích 664,97ha, trong đó: Sở Tài nguyên và Môi trường 142 khu đất, diện tích 594,62ha; Cục Thuế Thành phố 126 khu đất, diện tích 70,35ha.

Hàng loạt dự án ở TP.HCM đang chờ tháo gỡ khó khăn trong công tác giao đất. Ảnh minh hoạ.

Hiện có 1.060 khu đất với diện tích 3.755,30ha (gồm 146 khu đất dự án nhà ở với diện tích 485,73ha và 914 khu đất dự án sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ với diện tích 3.269,57ha) đã ký Hợp đồng thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đang giải quyết thủ tục ký Hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 98 khu đất, diện tích 2.919,97ha.

Từ năm 2020 đến nay, Sở TN&MT tiếp tục ký Hợp đồng thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là 3.102 Giấy chứng nhận với diện tích 574,4ha (gồm 3.057 Giấy chứng nhận trong dự án nhà ở với diện tích 129,2ha và 45 Giấy chứng nhận dự án sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ với diện tích 445,2ha).

Hiện nay, trên địa bàn Thành phố, đa số các trường hợp chưa ký Hợp đồng thuê đất là các trường hợp đã hết hạn sử dụng đất tại thời điểm ngày 31/12/2020. Do có một số vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất (nộp hồ sơ sau thời hạn quy định, khu đất không phù hợp quy hoạch sử dụng đất).

Về việc gia hạn sử dụng đất đối với khu đất không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, Sở TN&MT căn cứ quy định, tại Điều 49 Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch) và thực tế sử dụng đất tại địa phương để rà soát, kiểm tra từng trường hợp cụ thể, tham mưu Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, quyết định gia hạn cho các tổ chức sử dụng đất theo thẩm quyền quy định.

Sở TN&MT cho biết, việc thực hiện liên thông chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất đối với loại hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai với các Chi cục Thuế quận, huyện, thành phố Thủ Đức hiện nay còn nhiều bất cập, là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc giải quyết hồ sơ thủ tục hành chính của chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chưa đảm bảo thời gian quy định.

Cụ thể, từ ngày 1/1-15/4/2022, tổng số hồ sơ chuyển cơ quan thuế là 44.722 hồ sơ, trong đó đã tính thuế 38.644 hồ sơ, trễ hạn 11.102 hồ sơ. Đang tính thuế 6.078 hồ sơ, trễ hạn 1.030 hồ sơ. Tỷ lệ hồ sơ trễ hạn tại các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai không đều nhau, các chi nhánh có tỷ lệ hồ sơ trễ hạn trên 50% gồm: Chi nhánh quận 3, quận 4, quận 12, quận Tân Bình, quận Tân Phú và huyện Hóc Môn.

Sau khi các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính, các Chi cục Thuế quận, huyện, thành phố Thủ Đức tiếp nhận hồ sơ và cách xử lý tại các Chi cục Thuế chưa có sự thống nhất.

Sở TN&MT cho rằng, việc giao dịch, mua bán, chuyển nhượng giữa người mua và người bán thoả thuận về giá trị chuyển nhượng bằng hợp đồng được cơ quan công chứng chứng nhận là theo quy định của Luật Công chứng và Bộ Luật dân sự. Do đó, việc cơ quan thuế nhận định các trường hợp có giá trị chuyển nhượng không đúng với giá thực tế và không sát với giá giao dịch trên thị trường, đề nghị chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai yêu cầu người sử dụng đất kê khai bổ sung giá trị chuyển nhượng bất động sản là không đúng nhiệm vụ, chức năng gây khó khăn cho tiến độ giải quyết thủ tục hành chính.

Sở TN&MT đề xuất, đối với các trường hợp chưa ký Hợp đồng thuê đất do có vướng mắc về gia hạn sử dụng, để có cơ sở tổng hợp, tham mưu trình, báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét hồ sơ gia hạn sử dụng đất theo quy định, Sở TN&MT tiếp tục lấy ý kiến Ủy ban nhân dân quận, huyện, thành phố Thủ Đức rà soát, kiểm tra. Trên cơ sở ý kiến của Ủy ban nhân dân quận, huyện, thành phố Thủ Đức, Sở TN&MT tổng hợp, trình lại Ủy ban nhân dân Thành phố hồ sơ gia hạn sử dụng đất.

Đối với các trường hợp này, mặc dù Hợp đồng thuê đất đã hết hạn nhưng người sử dụng đất vẫn sử dụng đất phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được cho phép (ghi trong Hợp đồng thuê đất), cơ quan thuế vẫn ra thông báo đơn giá thuê đất và thu tiền thuê đất, áp dụng thu tiền thuê đất như trường hợp chưa có pháp lý sử dụng đất.

Với 135 trường hợp đã có Quyết định giao đất, cho thuê đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính theo Công văn số 5186/CTTPHCM-QLĐ ngày 24/5/2021 của Cục Thuế Thành phố. Qua rà soát, đa số các trường hợp này đang thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính đất đai tại Sở Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, tiến độ xử lý, giải quyết hồ sơ còn chậm, phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc do pháp luật hiện hành chưa có quy định áp dụng.