Đề xuất tăng thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản: Cần khảo sát kỹ thực tế

Có nên tăng đến 20%?

Hiện nay, thuế TNCN đánh vào hoạt động chuyển nhượng BĐS được tính là 2% trên giá trị giao dịch. Nghĩa là, người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị BĐS ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc lãi hay lỗ.

Mặc dù phương án 2% trên giá trị giao dịch đơn giản, dễ thu, nhưng nó lại tạo ra lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán. Người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn khiến thị trường BĐS thiếu minh bạch.

Tiến sĩ Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân) đề xuất chỉ thu thuế khi bán nhà có lãi, áp dụng mức 20% trên chênh lệch giá mua - bán để ngăn chặn tình trạng lách thuế. Như vậy, nếu người bán nhà bị lỗ sẽ không phải chịu mức thuế TNCN, nhưng nếu người bán nhà có lãi thì phải chịu mức thuế TNCN 20% trên chênh lệch giá mua - bán. Phương án thuế 20% trên chênh lệch giá mua và giá bán có lợi thế hơn vì phản ánh chính xác thu nhập thực tế.

(Ảnh minh họa: BT)

Áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận thực tế sẽ giúp hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất. Nếu thực thi nghiêm ngặt chính sách đánh thuế trên giá trị tăng thêm, các công ty BĐS cũng sẽ phải tính toán kỹ lưỡng hơn khi quyết định mức giá bán, từ đó giúp thị trường vận hành minh bạch và thực chất hơn.

Sự phát triển của kinh tế - xã hội và các hình thức kinh doanh mới kéo theo sự đa dạng nguồn gốc thu nhập của cá nhân đặt ra yêu cầu bổ sung quy định về nhóm thu nhập khác thuộc diện chịu thuế TNCN để bao quát được thực tiễn có thể phát sinh, chống thất thu thuế và đảm bảo tính công bằng.

Tham luận về chính sách thuế TNCN tại Hội thảo này, đại diện Ban Chính sách - Cục Thuế (Bộ Tài chính) cũng phân tích kỹ: Để chính sách thu thuế TNCN đảm bảo thực hiện đúng theo bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với chức năng đánh trên thu nhập phát sinh, cần thiết nghiên cứu phương án quy định thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, quyền sử dụng đất được xác định bằng: Thuế suất (đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế TNDN đối với chuyển nhượng BĐS) nhân với thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến BĐS chuyển nhượng).

Tuy nhiên, việc áp dụng xác định thu nhập chịu thuế của cá nhân từ chuyển nhượng BĐS theo phương pháp này cần xem xét trên cơ sở khảo sát kỹ thực tế và đánh giá khả năng thực hiện.

Cần giải bài toán định giá

Cũng theo Ban Chính sách - Cục Thuế, để thực hiện được việc tính thuế theo phương pháp mức thu trên tổng tiền lãi thu được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS đạt hiệu quả cần có 2 điều kiện: Cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng; Quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của BĐS chuyển nhượng.

Về cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất: Hiện nay cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và tra cứu lịch sử giao dịch của người nộp thuế (từ năm 2018).

Tuy nhiên, mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa đảm bảo đúng với giá giao dịch thực tế. Việc kiểm soát của cơ quan nhà nước để đảm bảo người mua, người bán ghi giá giao dịch trên hợp đồng đúng giá giao dịch thực tế hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, nên việc thu nhập cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường cần thời gian và các công cụ tìm kiếm.

Về thu thập chứng từ, chứng minh liên quan đến chi phí chuyển nhượng BĐS cũng như giá vốn của BĐS chuyển nhượng: Với tình hình thực tế hiện nay thì việc xác định, chứng minh các chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế cũng gặp khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện do có khá nhiều loại chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Ngoài các loại chi phí để xác định như chi phí mua, chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí làm thủ tục, thì còn các khoản chi phí khó chứng minh như chi phí môi giới, chi phí lãi vay, chi phí bồi thường các bên liên quan,... dẫn đến khó khăn trong việc xác định đúng khoản lãi thu được trên thực tế, đặc biệt trong trường hợp người nộp thuế cố tình khai sai nhằm giảm số thuế phải nộp. Một số trường hợp BĐS chuyển nhượng có từ xưa hoặc được thừa kế, cho tặng… nên không xác định được giá vốn.

Điều này đặt ra yêu cầu cần gia tăng các công cụ để kiểm soát thu nhập thực tế phát sinh đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS của hộ gia đình, cá nhân thông qua việc kiểm soát đúng giá trị giao dịch trên thực tế. Trong trường hợp thiếu thông tin đối chiếu, giám sát để xác định đúng lãi chuyển nhượng trên thực tế sẽ kéo theo nhiều vấn đề phát sinh: thất thu thuế, gánh nặng thủ tục hành chính cho cả cơ quan thuế và người nộp thuế trong việc chứng minh lãi chuyển nhượng, thời gian xử lý hồ sơ chuyển nhượng kéo dài,…

Theo đó, để thực hiện được phương án thu thuế phần chênh lệch các lần giao dịch thì cần nghiên cứu sửa đổi quy định tại Luật Thuế TNCN theo phương án quy định thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, quyền sử dụng đất được xác định bằng thuế suất nhân với thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến BĐS chuyển nhượng) và thực hiện liên thông các thủ tục từ giao dịch BĐS, công chứng, thuế và đăng ký giao dịch đất đai trên môi trường điện tử.

Bảo Thoa