Thận trọng với quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Đã có doanh nghiệp bán nhà ở có thời hạn

Theo Tờ trình của Bộ Xây dựng, các quy định về quyền sở hữu nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cơ bản phù hợp với quy định của Hiến pháp, Bộ luật Dân sự. Quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn đã đa dạng hóa các hình thức sở hữu nhà ở sở hữu, giúp người dân có thể tiếp cận sở hữu nhà ở với chất lượng và giá thành phù hợp với khả năng chi trả.

VCCI đề nghị đánh giá tác động kỹ lưỡng với đề xuất mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Ảnh: Nguyễn Công

“Trên thực tế đã có một số doanh nghiệp thực hiện phương thức bán nhà ở có thời hạn cho người mua với mục đích giảm giá bán, giúp cho hộ gia đình, cá nhân có thu nhập thấp, trung bình tại khu vực đô thị có điều kiện mua, thuê mua nhà ở phù hợp với nhu cầu về nhà ở trong thời gian nhất định. Tuy nhiên, số lượng nhà ở bán theo hình thức sở hữu có thời hạn là không nhiều”, Tờ trình nêu.

Cũng theo Bộ Xây dựng, pháp luật về nhà ở chưa có quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư, trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình, theo đó công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn sử dụng mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ.

Bên cạnh đó, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. Vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định.

Vì vậy, dự thảo Luật bổ sung mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư; thời hạn sở hữu nhà chung cư; cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư; xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu; xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu. Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Cần đánh giá tác động kỹ càng, thận trọng

VCCI cho rằng, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định mới so với quy định hiện hành và nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp. Theo VCCI, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng (không muốn mua nhà chung cư với quyền sở hữu bị hạn chế bởi thời hạn. Từ đó tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư (khó bán hàng), mở rộng ra sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư. “Chính sách này nếu được ban hành sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất, ít sử dụng chung cư, việc sử dụng quỹ đất nhà ở (vốn rất hạn chế) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả”, VCCI nêu ý kiến.

Mặt khác, theo VCCI, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng cho các chung cư xây dựng kể từ khi Luật này có hiệu lực, mà không áp dụng cho chung cư đang sử dụng, điều này có thể khiến cho khách hàng có xu hướng tìm mua chung cư cũ và đẩy giá của chung cư cũ đi lên.

Vì vậy, VCCI cho rằng, Ban soạn thảo cần đánh giá một cách kỹ càng, thận trọng đối với quy định mới này để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và sự phát triển của lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà chung cư, nhất là trong bối cảnh Nhà nước đang có chính sách khuyến khích phát triển các loại hình nhà chung cư thể hiện trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021.

Cũng theo VCCI: Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân - những lợi ích công cộng, tuy nhiên cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như tại Dự thảo trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này, là chưa phù hợp.

Mục tiêu đảm bảo an toàn cho người sử dụng là cần thiết

VCCI cho rằng, một trong những mục tiêu của quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là tạo thuận lợi cho việc sửa chữa, cải tạo nhà chung cư cũ, đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Khi chung cư hết thời hạn sở hữu, quyền của chủ sở hữu căn hộ không còn nữa, việc thực hiện sửa chữa, xây dựng lại hoặc di dời sẽ dễ dàng hơn.

Việc đặt ra mục tiêu đảm bảo an toàn cho người sử dụng là cần thiết. Tuy nhiên, ngay cả khi không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì Nhà nước cũng có thể quy định về thời hạn sử dụng của chung cư, yêu cầu thực hiện phá dỡ, cải tạo chung cư cũ khi công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng, xuống cấp, đe dọa tính mạng của người sử dụng. Vì đây là hoạt động đảm bảo lợi ích công cộng và Nhà nước có quyền hạn để thực hiện nó. Vấn đề là cần phải thiết kế có hiệu quả hơn các quy định liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Việc quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư liên quan đến thời hạn sở hữu của chung cư. Theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Dự thảo: “Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định”. Việc yêu cầu chủ sở hữu phải thực hiện gia hạn thời hạn trong Giấy chứng nhận sẽ phát sinh rất lớn thủ tục hành chính, tạo sự phiền phức cho người dân.

“Thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản, vì vậy cần phải được đánh giá tác động một cách thận trọng và kỹ càng. Trong hai phương án Dự thảo đưa ra, đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc lựa chọn phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư”, VCCI đề nghị./.