Thị trường bất động sản: Chính sách hướng vào nhu cầu thực

Giá bất động sản đã vượt xa thu nhập

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, Tiến sĩ, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhấn mạnh rằng, kỳ vọng lớn nhất của thị trường hiện nay không còn nằm ở việc nới tín dụng hay bơm thêm dòng tiền ngắn hạn mà là các chính sách giải quyết đúng “nỗi đau” của thị trường: Nhu cầu thực.

Theo ông, trong hơn 15 năm qua, từ 2008, 2012, 2022 đến nay, câu chuyện về nhà ở giá hợp lý hay nhà ở xã hội được nhắc đi nhắc lại nhưng không tạo được đột phá. Lý do cốt lõi là cung - cầu vẫn lệch pha: Nguồn cung giá cao áp đảo, trong khi nhu cầu thực nằm ở phân khúc trung bình thấp lại khan hiếm, mờ nhạt và thiếu minh bạch.

“Thị trường có bệnh thì phải nhìn đúng bệnh. Nếu thu nhập của người dân và khả năng khai thác cho thuê đều không tương xứng với mức giá, thì vấn đề nằm ở giá”, chuyên gia Nguyễn Thế Hiển nói.

Thực trạng cho thấy mặt bằng giá tại nhiều đô thị đã vượt xa khả năng chi trả của người mua. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá một căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực trung bình hiện từ 3,5 - 5 tỷ đồng. Thu nhập trung bình của người lao động đô thị chỉ khoảng 12 - 18 triệu đồng/tháng.

Thực trạng cho thấy mặt bằng giá tại nhiều đô thị đã vượt xa khả năng chi trả của người mua (Ảnh minh hoạ: BT)

Tại Hà Nội, ở khu vực nội thành, giá căn hộ 2 phòng ngủ phổ biến từ 5 - 7 tỷ đồng, thậm chí lên tới 15 tỷ đồng ở một số dự án chất lượng cao. Mức thu nhập trung bình của hộ gia đình trẻ tại Thủ đô dao động 15 - 20 triệu đồng/tháng, hoàn toàn không tương xứng với tốc độ tăng giá bất động sản. Ngay cả khi giảm sâu ở một số dự án vùng ven như Đông Anh, Đan Phượng, Hoài Đức, Gia Lâm,… mức giá vẫn vượt khả năng trả góp của người mua ở thực do yêu cầu vốn đối ứng ban đầu quá lớn.

Với chênh lệch lớn như vậy, bài toán mua nhà để ở trở nên bất khả thi với đa số người trẻ. Không ít gia đình chuyển sang thuê dài hạn, trong khi tập trung tiết kiệm cho mục tiêu tài chính khác khiến thanh khoản của thị trường càng suy giảm.

Ở hai đầu của thị trường, bức tranh cũng phân hóa rõ rệt: Các dự án vị trí đắc địa tại lõi trung tâm Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vẫn ghi nhận giao dịch vì nguồn cầu đặc thù. Nhưng hàng loạt dự án vùng ven vẫn ít giao dịch thực, chủ yếu giới đầu cơ tự mua của nhau, cho thấy niềm tin thị trường suy giảm và kỳ vọng tăng giá không còn bền vững như trước.

Theo TS Đinh Thế Hiển, điều khiến thị trường trệch nhịp không chỉ là tín dụng hay pháp lý mà là mặt bằng giá bị đẩy lên quá xa bởi kỳ vọng đầu cơ suốt nhiều năm. Có thời điểm ngân hàng cho vay cả khoản đặt cọc, khiến dòng vốn tín dụng chảy vào đầu cơ thay vì nhu cầu ở thực.

“Tín dụng năm 2025 tăng gần 20% cho bất động sản, nhưng lại tập trung vào lướt sóng, không tạo thanh khoản thực”, ông phân tích. Do đó, khi ngân hàng siết lại, thị trường chững lại không phải vì tín dụng bị khóa, mà vì giá trị thật không tương xứng với giá giao dịch.

Trên nền những bất cập này, chuyên gia kỳ vọng Nhà nước sẽ có chính sách kiểm soát giá thành, phân loại dự án theo nhu cầu thực, ưu tiên nguồn lực cho phân khúc nhà ở hợp lý, thay vì dàn trải hoặc tiếp tục hỗ trợ những dự án tăng giá theo kỳ vọng đầu cơ.

Tái cấu trúc dòng vốn hướng về nhà ở thật, nhu cầu thật

Song song với tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục được nhìn nhận là cấu phần quan trọng của thị trường vốn dài hạn cho bất động sản. Ông Dương Đức Hiếu - Giám đốc Khối xếp hạng & Nghiên cứu VIS Rating cho rằng, dư nợ trái phiếu bất động sản hiện khoảng 400.000 tỷ đồng - không quá lớn so với nhu cầu vốn trung và dài hạn của thị trường. Tuy nhiên, thị trường trái phiếu đang trong giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ: Nhiều năm phát hành “để đảo nợ” đã làm giảm niềm tin nhà đầu tư cá nhân, trong khi nhu cầu từ các tổ chức tài chính lớn như bảo hiểm, quỹ đầu tư, quỹ hưu trí lại cực cao.

Điểm sáng của giai đoạn 2026 - 2027, theo ông Dương Đức Hiếu, là khi khung pháp lý mới hoàn thiện, trái phiếu hạ tầng và trái phiếu bất động sản chất lượng sẽ có điều kiện để tăng trưởng trở lại. Đây là hướng đi phù hợp trong bối cảnh ngân hàng chịu áp lực Basel III, không thể “gánh” toàn bộ nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, dù tín dụng hay trái phiếu có khơi thông, dòng vốn vẫn phải hướng vào nhu cầu thật: Dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt, khả năng khai thác ở thực cao, giá phù hợp thu nhập trung bình. Các chuyên gia nhấn mạnh rằng, dòng vốn ngắn hạn chạy theo kỳ vọng “tăng giá ảo” sẽ bị hạn chế, trong khi dòng vốn trung và dài hạn sẽ ưu tiên cho những dự án bền vững.

Ở góc nhìn quy hoạch, ông Vũ Thành Lê - Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Phát Đạt cho biết, dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển theo “bản đồ mới” của đô thị Việt Nam. Trước đây, nhà đầu tư quốc tế chủ yếu quan tâm khu vực lõi trung tâm hành chính. Nhưng nay, sáp nhập đơn vị hành chính, quy hoạch vùng, cùng sự xuất hiện của metro, vành đai, cao tốc liên vùng đang mở ra nhiều “tọa độ giá trị” mới.

Không chỉ đơn thuần là đô thị vệ tinh, những khu vực này đang trở thành trung tâm đổi mới sáng tạo, cụm công nghiệp - dịch vụ mới, khu dân cư đông đúc phục vụ đô thị hóa nhanh. Xu hướng đầu tư vì thế cũng thay đổi: Thay vì kỳ vọng lướt sóng, nhà đầu tư tìm đến giá trị khai thác lâu dài.

Từ các phân tích có thể thấy rằng mấu chốt của thị trường giai đoạn 2026 là điều chỉnh lại cấu trúc cung - cầu. Cung phải dựa trên thu nhập thật, chứ không phải kỳ vọng sinh lời. Vốn phải chảy về dự án phục vụ đời sống thật, thay vì vòng xoáy đầu cơ. Chính sách phải tạo biên độ để giá nhà tiệm cận khả năng chi trả, không để thị trường “tự do leo thang”.

Khi giá hợp lý, pháp lý minh bạch, dòng vốn ổn định, và quy hoạch rõ ràng, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn phát triển bền vững - đúng với kỳ vọng lớn nhất của người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư: Một thị trường phục vụ nhu cầu ở thực thay vì chạy theo cơn sốt giá.

Bảo Thoa