Đấu giá quyền sử dụng đất công khai tạo môi trường công bằng cho nhà đầu tư

Đấu giá đất phải công khai, minh bạch

Phát biểu tại hội thảo, Tiến sỹ Nguyễn Thanh Bình, Cục trưởng Cục Công tác phía Nam, Bộ Tư pháp cho biết, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay còn tồn tại một số vướng mắc liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai và quản lý thuế về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản thì người trúng đấu giá được coi như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá; kể từ thời điểm này, quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Toàn cảnh Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn và giải pháp” diễn ra sáng 20/4.

"Trên cơ sở đó, việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, không thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Đấu giá tài sản. Tuy nhiên, quy định pháp luật và việc áp dụng các quy định việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất này tại các địa phương đang không nhất", ông Bình cho biết.

Cụ thể, một số địa phương đang căn cứ quy định tại khoản 21 Điều 1 Nghị định 148 của Chính phủ, trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật”. Ở các tỉnh Thanh Hóa, Ninh Bình... quy người trúng đấu giá phải nộp tiền trúng đấu giá trong 30 ngày, Vĩnh Phúc quy thời hạn này là 20 ngày.

Một số địa phương khác như Hà Nội, Nghệ An, TP.HCM căn cứ theo Nghị định số 126 của Chính phủ hướng dẫn Luật Quản lý thuế thì quy định chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo và chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại.

Tiến sĩ Đoàn Thị Phương Diệp (Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM) cho rằng, đấu giá quyền sử dụng đất là con đường gần như duy nhất để chủ đầu tư có thể tiếp cận đất công. Như vậy, vấn đề còn lại để có thể thực thi một cách tốt nhất quyền này trên cơ sở đảm bảo lợi ích công và lợi ích người dân nói chung là việc cải tiến thủ tục đấu giá để minh bạch, rõ ràng và khách quan nhất có thể.

Một vấn đề được bà Diệp nhấn mạnh là năng lực tài chính của cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá. Theo bà Diệp, hiện nay, tại Điều 58 - Luật đất đai chỉ yêu cầu để có thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư”.

Tuy nhiên, năng lực tài chính “để đảm bảo” là như thế nào thì chưa được xác định rõ. Điều này có thể dẫn đến kết quả chủ đầu tư tham gia đấu giá đã trúng đấu giá nhưng không có năng lực tài chính để xác lập giao dịch như đã xảy ra thời gian qua.

Kiến tạo môi trường đầu tư lành mạnh

Liên quan đến vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, những động thái bỏ cọc của doanh nghiệp trúng đấu giá đát Thủ Thiêm với mức giá kỷ lục đã làm dấy lên nhiều quan điểm nghi ngại và trái chiều nhau.

"Những thông tin liên tiếp, gần như chưa có tiền lệ cùng các sự kiện diễn ra liên tiếp càng làm cho cái nhìn về phiên đấu giá đất Thủ Thiêm có phần e ngại và tiêu cực. Tuy nhiên, có một vài khía cạnh cần được cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra đánh giá về phiên đấu giá đất Thủ Thiêm, cũng như hướng đi trong việc giao đất cho các nhà đầu tư", ông Đính phát biểu.

Ông Đính cho rằng, Thủ Thiêm có vị trí và vai trò tương tự như các đô thị trung tâm có giá trị cao như Manhattan (Mỹ) hay Phố Đông (Trung Quốc), cần được xem xét tương quan với các đô thị cao cấp của thế giới và khu vực. Thủ Thiêm sau nhiều năm thực hiện chiến lược quy hoạch, với sự tham gia của các nhà phát triển, về cơ bản đã là một khu đô thị với hạ tầng hoàn chỉnh, chỉ chờ khai thác. "Do vậy, việc xem xét đánh giá cần được tập trung, giới hạn vào đúng bối cảnh thực tế, tránh mở rộng và suy diễn".

Ông Đính khuyến nghị TP.HCM xem xét việc tiếp tục cho đấu giá khu đất Thủ Thiêm để chuyển giao các lô đất còn lại, có thể tham khảo và điều chỉnh về mặt kỹ thuật. Diện tích "đất vàng" còn lại của Thành phố chỉ có thể bán được một lần duy nhất, nên tại bất cứ thời điểm nào cần thu về lợi ích tối đa cho Thành phố, làm nguồn lực giải quyết các vấn đề xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu nhận định Luật Đấu giá tài sản hiện vẫn còn thiếu sót.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) khẳng định, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất là hai phương thức góp phần kiến tạo môi trường đầu tư lành mạnh, công bằng, các nhà đầu tư. Đấu giá quyền sử dụng đất công khai, minh bạch sẽ giúp các nhà đầu tư cùng chào giá nhằm xác định được mức giá theo mục đích của từng nhà đầu tư.

“Nhà nước không đặt mục tiêu thu tiền sử dụng đất nhiều mà vấn đề là nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Điều quan trọng nhất không phải là đất vàng mà là đất vàng đó có công trình đầu tư hay không. Đất vàng không có đầu tư hoặc suất đầu tư không tương xứng thì cũng không có giá trị gì. Tôi ủng hộ đấu giá quyền sử dụng đất công khai minh bạch nhưng đừng quên đấu thầu dự án có sử dụng đất", ông Châu nhận định.

Ông Châu khẳng định TP.HCM đã thực hiện việc đấu giá 4 lô đất vàng ở Thủ Thiêm là đúng quy định pháp luật. Theo quy định của pháp luật về đấu giá, có 4 hình thức đấu giá, gồm: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói (được áp dụng tại phiên đấu giá đất Thủ Thiêm), đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp, đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp, đấu giá trực tuyến.

"Luật Đấu giá tài sản hiện vẫn còn thiếu sót, vì luật đang áp dụng chung cho các loại tài sản nhưng khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là đất công thì cần có quy định riêng", ông Châu cho biết.