Giải “cơn khát” nhà ở

Nghịch lý mang tên “giá nhà”

Thị trường bất động sản đang tồn tại những nghịch lý khó lý giải. Một mặt, nguồn cung dự án vẫn tăng, nhà cao tầng vẫn mọc lên ở khắp nơi; nhưng mặt khác, người dân có nhu cầu thật lại ngày càng khó tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập. Giá nhà tăng liên tục, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền - có nhu cầu thật, thị trường thật - lại ngày càng khan hiếm. Đó không chỉ là một vấn đề kinh tế, mà còn là một câu chuyện xã hội, liên quan trực tiếp đến an sinh, công bằng và phát triển bền vững.

Một thực tế khác đáng suy ngẫm là có những dự án bất động sản, khu đô thị mới được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, xây dựng đồng bộ, hiện đại, nhưng lại vắng bóng cư dân. Không ít khu vực rơi vào tình trạng “đô thị không đèn sáng”, “thành phố ngủ quên” - nhà có, đường có, nhưng người ở thì không, hoạt động thương mại cũng không có. Phải chăng giá nhà quá cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân? Hay vì thiếu hạ tầng xã hội, thiếu việc làm, thiếu kết nối giao thông và dịch vụ thiết yếu, khiến người dân chưa muốn chuyển đến sinh sống?

“Lang thang” thuê trọ ở Hà Nội suốt 15 năm, anh Lê Thành Trung, nhân viên một doanh nghiệp ngành thực phẩm cho biết, trước đây khi giá nhà còn chưa cao như bây giờ, anh cùng vợ tích cóp gửi tiết kiệm hằng tháng để chờ mua nhà. Nhưng càng chờ, giá nhà càng tăng nhanh, số tiền tằn tiện tích cóp cộng với gia đình hai bên cho cũng chỉ vừa vặn 1,5 tỷ đồng.

Giá nhà tăng liên tục, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. (Ảnh minh hoạ: Đỗ Đạt)

“Năm ngoái tôi định mua một căn nhà nhỏ tầm 15m trong ngõ ngách để ở nhưng vợ chần chừ, cố gắng tìm mua căn nhà lớn hơn một chút. Thế nhưng chỉ 2 tháng sau, giá nhà tăng vọt. Căn nhà chúng tôi định mua mặc dù nằm sâu trong ngõ ngách cũng tăng lên gần 3 tỷ đồng. Giá nhà tăng, giá tiêu dùng tăng, tiền học của con ngày càng nhiều, chúng tôi đã tiêu lẹm vào tiền tiết kiệm. Bây giờ cầm trong tay hơn 1 tỷ đồng đúng là chẳng mua nổi mấy mét đất chứ nói gì đến mua nhà”, anh Trung buồn bã chia sẻ.

Câu chuyện mua nhà không chỉ là “giấc mơ” đối với người có thu nhập trung bình, mà ngay cả người “dư dả” như chị Trần Thị Liên (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng ngậm đắng nuốt cay vì không có nhà ở.

Chị Liên cho biết, giữa năm 2024, do cần tiền hùn vốn làm ăn, vợ chồng chị bán căn hộ chung cư ở Hoàng Mai với giá 2,5 tỷ đồng (67m2). Hai vợ chồng chị tính toán khoản vốn cộng lãi kinh doanh sau nửa năm sẽ mua lại một căn nhà khác, tuy nhiên, ngay trước Tết giá nhà chung cư bắt đầu rục rịch tăng.

Chị Liên ngậm ngùi: “Căn nhà mà chúng tôi bán chỉ sau vài tháng đã tăng giá lên hơn 4 tỷ đồng. Mặc dù kinh doanh có lãi, nhưng cũng không thể bù được khoản tiền 2 tỷ đồng "chênh" nếu muốn mua lại một căn hộ như cũ. Đang từ một người có nhà giờ chúng tôi phải đi thuê và không biết bao giờ mới mua lại được. Có lẽ đây là quyết định sai lầm nhất của hai vợ chồng”.

Đã đến lúc chúng ta không chỉ đang nói về giá nhà, mà đang bàn về chất lượng cuộc sống, cơ hội an cư và tương lai đô thị. Điều cần thiết nhất lúc này là một góc nhìn thực tế, những giải pháp khả thi và những kiến nghị giá trị để góp phần đưa giấc mơ an cư đến gần hơn với hàng triệu người dân.

Trao đổi với Lao động Thủ đô, Thạc sĩ Quản Thành Vinh, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản, nhận định, nguyên nhân khiến giá nhà, đặc biệt là chung cư tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng xuất phát từ cả phía cung lẫn cầu. Về nguồn cung, thị trường đang khan hiếm do nhiều dự án ách tắc pháp lý, quy hoạch kéo dài, trong khi quỹ đất trung tâm gần như cạn kiệt, nguồn cung mới chủ yếu dồn ra ngoại thành.

Chi phí đầu vào cũng leo thang, từ giá đất nền, vật liệu xây dựng, nhân công đến lãi suất vay vốn, khiến giá thành bị đội lên. Cùng với đó, sau đại dịch Covid-19, nhu cầu sở hữu căn hộ để ở ổn định tăng mạnh, cộng thêm tâm lý tích trữ tài sản và tầng lớp trung lưu ngày càng đông, khiến các chủ đầu tư có xu hướng giữ giá, ít khuyến mãi, chấp nhận bán chậm nhưng không giảm. Tất cả những yếu tố này đã tạo áp lực đẩy giá chung cư đi lên liên tục.

Theo ông Quản Thành Vinh, một nguyên nhân khác khiến giá nhà đất tại Hà Nội tăng cao là do quy định mới về điều kiện chia tách thửa. Hiện nay, để được tách thửa, lô đất phải có diện tích tối thiểu 50m2, mặt tiền 4m và ngõ rộng từ 3,5m trở lên. Với yêu cầu này, những căn nhà hình thành sau tách thửa đều có diện tích khá lớn, giá bán thường từ hơn chục tỷ đồng - mức vượt xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình ở đô thị.

Điều đó làm giá nhà đất chung tăng vọt, đồng thời nguồn cung nhà nhỏ lẻ trên thị trường ngày càng hiếm đi. Thực tế, quy định siết chặt đã khiến nhà đất mới không còn được hình thành nhiều, trong khi nguồn cung căn hộ chung cư cũng hạn chế, chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Đây là yếu tố góp phần đẩy giá bất động sản tại đô thị như Hà Nội liên tục leo thang.

Đâu là giải pháp trọng điểm?

Tại Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới”, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land trăn trở: Chúng ta đang có hàng triệu gia đình không có chỗ ở, trong khi nhiều vạn căn nhà lại để không, vậy tại sao không đưa họ vào khu đó? Ở đây, chỉ cần một chính sách của nhà nước để giảm đầu cơ hoặc không cho mua nhà để đấy.

Nhu cầu sở hữu căn hộ để ở ổn định tăng mạnh. (Ảnh minh hoạ: Đỗ Đạt)

"Thực tế tôi đã trăn trở nghiên cứu vấn đề này trong nhiều năm qua. Cứ thấy một căn chung cư không sáng đèn hoặc một khu đô thị để không thì lòng tôi lại quặn đau. Và đó là lý do vì sao tôi cũng không muốn trở thành nhà phát triển bất động sản. Nếu tôi bắt tay vào phát triển bất động sản thì chắc chắn trong vòng 6 tháng tới một năm là phải đầy đủ người ở, chứ tôi không bao giờ phát triển bất động sản mà “để đấy”. Lương tâm tôi không bao giờ cho phép làm ra những căn nhà để không, bởi điều đó không chỉ lãng phí tiền của tôi mà còn lãng phí tiền của của cải xã hội và tất cả các nguồn lực khác", ông Nguyễn Trung Vũ chia sẻ.

Có lẽ, câu chuyện giảm giá nhà còn rất nhiều vấn đề còn phải bàn, đã có nhiều giải pháp được đưa ra nhưng cho đến nay giá nhà vẫn chưa chịu dừng lại. Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra những giải pháp trọng điểm như: cần ban hành kịp thời, đầy đủ và chi tiết các văn bản hướng dẫn thực hiện các luật, nghị quyết mới, để đội ngũ cán bộ, đặc biệt là cấp xã, phường, có thể yên tâm triển khai trên thực tế.

Việc áp dụng bảng giá đất mới cần đi kèm cơ chế điều chỉnh tỷ lệ nghĩa vụ tài chính theo từng mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo công bằng và giảm thiểu tác động bất lợi đến người dân. Bên cạnh đó, đối với các chính sách có thể gây bất lợi cho thị trường hoặc doanh nghiệp, như quy định thu thêm tiền sử dụng đất hàng năm (trong khi Luật Đất đai chưa có quy định rõ ràng), nên được xem xét bãi bỏ.

Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội và các dự án tại đô thị lớn, nhằm tăng nguồn cung thực chất cho thị trường. Khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, vì đây là một trong những nguyên nhân khiến công tác điều tiết thị trường hiện nay còn kém hiệu quả. Cùng với đó, cần triển khai các trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý để tăng tính minh bạch và niềm tin trong các hoạt động giao dịch.

Cần đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, như đường vành đai, các tuyến metro, đường cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp đầu tư và tạo thêm lựa chọn nhà ở với giá phù hợp cho người dân.

Cuối cùng, xây dựng cơ chế đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thông qua quỹ đầu tư, quỹ trái phiếu hoặc các kênh huy động vốn mới, để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Khi đó, việc hình thành và triển khai các dự án tương lai sẽ ổn định và bền vững hơn.

Bảo Thoa