"Ẩn số" giá chung cư cũ từ nay đến cuối năm

Theo báo cáo từ Batdongsan.com.vn, giá trung bình của các căn hộ cũ tại Hà Nội đã đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù mức tăng này có phần thấp hơn so với giai đoạn cuối năm 2024, nhưng vẫn đủ để giữ giá ở mức cao, đặc biệt là đối với những căn hộ ở vị trí đắc địa và có hạ tầng đồng bộ. Điều này đã tạo nên một bức tranh thị trường đầy bất ngờ và phức tạp, đòi hỏi người mua và nhà đầu tư cần có cái nhìn sâu sắc và thận trọng.

Sự tăng giá đột biến này không chỉ giới hạn ở phân khúc căn hộ cũ. Dữ liệu thị trường cho thấy, trong quý II/2025, Hà Nội tiếp tục là nơi có giá bán căn hộ chung cư tăng nhanh nhất cả nước, với mức trung bình 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với năm 2019. Mức tăng này chủ yếu đến từ các căn hộ còn lại được bán ra với giá đã được điều chỉnh tăng. Thực trạng này đã được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) và nhiều tổ chức nghiên cứu thị trường khác xác nhận. Điều này cho thấy, sự mất cân bằng giữa cung và cầu vẫn là nguyên nhân cốt lõi đẩy giá bất động sản lên cao.

Ảnh minh họa.

Một trong những lý do chính của tình trạng tăng giá này là sự khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp. Dữ liệu nghiên cứu thị trường cho thấy, hơn 95% căn hộ mới mở bán trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Tình trạng này càng trở nên nghiêm trọng hơn khi từ quý III/2024 đến nay, hầu như không còn căn hộ mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Sự thiếu hụt trầm trọng của các sản phẩm có mức giá phù hợp với đại đa số người dân đã khiến những người có nhu cầu mua nhà thật phải chuyển sang tìm kiếm các căn hộ đã qua sử dụng. Điều này vô tình biến thị trường căn hộ cũ trở thành lựa chọn duy nhất cho người mua và cũng là “mảnh đất màu mỡ” cho những người đầu cơ kiếm lời.

Dựa trên tình hình hiện tại, đa số các chuyên gia đều có chung nhận định rằng, giá căn hộ cũ ở Hà Nội sẽ tiếp tục giữ ở mức cao hoặc tăng nhẹ cho đến cuối năm 2025. Các chuyên gia thị trường dự đoán giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Nhận định này dựa trên thực tế là số lượng căn hộ mới vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu, trong khi đó, nhu cầu mua nhà thật ở Hà Nội vẫn rất lớn. Người mua đã chuyển mạnh sang tìm kiếm các căn hộ đã qua sử dụng, nơi các căn hộ cũ có giá “mềm” hơn so với những căn hộ mới thuộc phân khúc siêu sang. Tuy nhiên, cũng có những ý kiến thận trọng hơn về lâu dài, cho rằng mức giá cao hiện tại có thể không bền vững và có khả năng điều chỉnh giảm từ năm 2026. Điều này củng cố thêm nhận định, ít nhất cho đến hết năm 2025, giá chung cư vẫn sẽ ở mức cao.

Mặc dù đa số dự báo cho rằng, giá chung cư cũ sẽ tiếp tục cao, nhưng vẫn tồn tại những rủi ro và yếu tố có thể làm thay đổi cục diện thị trường. Một trong những rủi ro đó là khả năng việc mua bán chậm lại. Dù giá tăng, nhưng giao dịch lại có xu hướng chững lại ở một số khu vực. Điều này cho thấy giá đã bị đẩy lên quá cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua nhà thật. Nếu tình trạng này kéo dài, có thể tạo ra áp lực giảm giá đáng kể.

Bên cạnh đó, chính sách điều tiết từ các cơ quan quản lý cũng đóng vai trò quan trọng. Nếu có những chính sách mạnh mẽ hơn để tăng số lượng nhà ở xã hội, nhà ở bình dân, hoặc kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu cơ, giá cả có thể được giữ ổn định hơn. Tâm lý chờ đợi của người mua cũng là một yếu tố không thể bỏ qua. Khi giá quá cao, người mua có thể có xu hướng chờ đợi thêm tín hiệu từ thị trường, khiến việc mua bán chậm lại và tạo ra áp lực giảm giá.

Nhiều chuyên gia dự báo, đến cuối năm 2025, giá chung cư cũ ở Hà Nội nhiều khả năng sẽ tiếp tục giữ ở mức cao, thậm chí có thể tăng nhẹ ở một số khu vực. Tuy nhiên, thị trường sẽ có sự khác biệt rõ rệt hơn, với việc mua bán chậm lại ở những sản phẩm bị đẩy giá quá cao. Trước tình hình này, người mua và nhà đầu tư cần hết sức cẩn thận, tìm hiểu kỹ từng căn hộ và đánh giá đúng tiềm năng, rủi ro, tránh bị cuốn vào “cơn sốt ảo” do những người đầu cơ tạo ra. Sự thận trọng và nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ là chìa khóa để đưa ra những quyết định đúng đắn trong một thị trường đầy biến động như hiện nay.

T.An (t/h)