Giá chung cư ở Hà Nội leo thang: Giấc mơ an cư dần xa tầm với

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt ở phân khúc giá hợp lý, sự mất cân đối nguồn cung đang ngày càng rõ nét. Nghiên cứu của các tổ chức chuyên môn cho thấy, giai đoạn 2018 - 2023, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sụt giảm mạnh, từ hơn 20.000 căn xuống chỉ còn khoảng 10.000 căn mở bán mới mỗi năm. Đáng chú ý, phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) gần như biến mất khỏi thị trường từ năm 2023.

Bước sang năm 2024, nguồn cung đã có dấu hiệu hồi phục với khoảng 30.000 căn hộ được mở bán, đó được xem là mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Nửa đầu năm 2025 tiếp tục duy trì đà tăng với hơn 10.000 căn hộ bổ sung vào thị trường. Tuy nhiên, phần lớn các sản phẩm đều thuộc phân khúc cao cấp.

Hơn 95% nguồn cung năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Từ quý III/2024 đến nay, thị trường gần như không còn căn hộ mở bán dưới 60 triệu đồng/m2, trong khi 60% nguồn cung mới nửa đầu 2025 có giá trên 80 triệu đồng/m2. Ngay cả các dự án vùng ven cũng ghi nhận giá từ 55 triệu đồng/m2 trở lên.

Ảnh minh họa.

Thực trạng “lệch pha” cung - cầu ngày càng trầm trọng. Các sản phẩm thuộc phân khúc bình dân đã “tuyệt chủng”, căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) cũng đang dần biến mất, chỉ còn sót lại ở một số dự án cũ. Ngay cả sản phẩm cao cấp giá “mềm” cũng ngày một hiếm. Thị trường ngày càng nghiêng hẳn về sản phẩm có giá cao, không phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Giá bán sơ cấp tiếp tục được đẩy lên cao do các dự án mới chủ yếu thuộc dòng cao cấp, tọa lạc tại vị trí đắc địa hoặc được định vị ở phân khúc xa xỉ. Ngoài ra, chi phí phát triển tăng cao cùng với chiến lược tối đa hóa lợi nhuận khiến các chủ đầu tư định giá sản phẩm ở mức cao ngay từ đầu. Trong quý II/2025, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và tăng tới 87,7% so với năm 2019.

Mặc dù thanh khoản có dấu hiệu cải thiện nhẹ tại các dự án đã hoàn thiện, có cư dân ở ổn định và giá khoảng 50 triệu đồng/m2, nhưng tổng thể thị trường thứ cấp vẫn kém sôi động. Trong khi đó, các sản phẩm mở bán mới với giá cao tiếp tục được tung ra, khiến mặt bằng giá thứ cấp bị “neo” lên, bất chấp giao dịch hạn chế.

Giá nhà cao đã khiến ngay cả người có thu nhập trung bình, cao cũng trở nên dè dặt. Nhóm lao động trẻ, dù thu nhập từ 40 - 50 triệu đồng/tháng, vẫn không đủ tự tin mua nhà nếu thiếu hỗ trợ tài chính từ gia đình. Áp lực trả nợ trong thời gian dài, cộng với rủi ro lãi suất “thả nổi” sau thời gian ưu đãi, khiến nhiều người lo ngại khi đưa ra quyết định vay mua nhà.

Trong ngắn hạn, giá căn hộ tại Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục tăng do chi phí đầu vào chưa có dấu hiệu giảm, trong khi kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn cao. Nhiều nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính, nên không có động lực giảm giá. Thậm chí, trong bối cảnh lãi suất duy trì thấp và dòng tiền rẻ vẫn dồi dào, một số còn tăng kỳ vọng lợi nhuận, góp phần giữ giá ở mức cao.

Tình trạng này tiềm ẩn rủi ro lớn cho sự ổn định của thị trường bất động sản. Khi khả năng sở hữu nhà ở ngày càng xa vời với người trẻ, một bộ phận có thể rơi vào trạng thái buông xuôi tài chính, chuyển hướng tiêu dùng ngắn hạn thay vì tiết kiệm dài hạn. Thậm chí, điều này có thể làm suy giảm động lực lao động và nỗ lực cá nhân, những yếu tố thiết yếu đối với một nền kinh tế đang phát triển.

Nếu không có giải pháp điều tiết và tạo ra cơ cấu sản phẩm cân bằng hơn, thị trường bất động sản Hà Nội có nguy cơ rơi vào tình trạng phát triển thiếu bền vững, gây hệ lụy lâu dài đến an sinh xã hội và tốc độ tăng trưởng kinh tế. Giấc mơ an cư, thay vì trở thành động lực, có thể trở thành gánh nặng tâm lý đối với cả một thế hệ người lao động trẻ tại đô thị.

T.An (t/h)