Quản lý khung giá đất

Ảnh minh họa.

Điển hình vừa qua, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có công văn kiến nghị các bộ và Thủ tướng Chính phủ xem xét bỏ quy định về khung giá đất. Lý do được Thành phố đưa ra, hiện nay những quy định về việc xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong giao dịch nhà đất thường thấp hơn giá đất tại bảng giá do Uỷ ban nhân dân Thành phố ban hành.

Theo các chuyên gia, hiện khung giá đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh (thuộc loại đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2, chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Dựa vào khung giá đất này, hàng năm Thành phố sẽ ban hành hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) theo từng khu vực, nhưng không quá 30%.

Quy định là vậy, song trong quá trình triển khai, theo các chuyên gia nhiều giao dịch dân sự đang lách luật để nộp ít thuế. Ví dụ, theo quy định khung giá đất tại các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) giá là 162 triệu đồng/m2, nhưng giá thị trường tại đây lên tới 500 triệu, thậm chí cao hơn nhiều.

Do đó, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, bên mua và bên bán thường thống nhất ghi giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất, nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.

Không chỉ thành phố Hồ Chí Minh mà cả Hà Nội và các tỉnh, thành khác đang diễn ra nghịch lý về giá đất mà cụ thể giữa giá Nhà nước quy định với giá thị trường. Giá Nhà nước (chính quyền địa phương) quy định 1, giá thị trường cao gấp 4-5 lần, thậm chí cả chục lần. Quy định này không chỉ dẫn đến tình trạng các giao dịch mua bán lách luật, né thuế mà còn góp phần làm nảy sinh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với người dân (thuộc diện thu hồi đất), khiến cho các vụ khiếu kiện về đất đai không có chiều hướng giảm.

Ví dụ, một doanh nghiệp (nhà đầu tư) muốn đến địa bàn C của thị xã B, tỉnh A nào đó để đầu tư về du lịch. Sau khi hoàn tất các thủ tục đầu tư, chính quyền chiếu theo các quy định của pháp luật và các văn bản dưới luật cũng như khung giá đất do Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố đó ban hành để áp giá đền bù. Tuy nhiên, đối với người dân, vì đất mà họ đang ở, đang cach tác bao lâu, nay bị áp giá ở mức khá thấp, họ không chấp nhận dẫn đến khiếu kiện.

Để lành mạnh hóa thị trường, ngoài kiến nghị nên bỏ quy định khung giá đất tối thiểu, tối đa, vấn đề đặt ra là chúng ta phải có cơ chế quản lý khung giá đất như thế nào để Nhà nước và nhân dân không bị thiệt; để giữa bảng khung giá đất do Nhà nước (chính quyền tỉnh, thành phố) ban hành so với giá thị trường không quá chênh lệnh nhau mới là điều đáng bàn.

Để khung giá đất do Nhà nước ban hành và giá thị trường ngày càng tiệm cận nhau, nên chăng các cơ quan hoạch định chính sách cần nghiên cứu về chính sách quản lý tiền tệ (tỷ giá, lãi suất) của Ngân hàng Nhà nước. Đối với Ngân hàng Nhà nước, hàng tháng căn cứ vào điều kiện thực tế, Ngân hàng sẽ quyết định về lãi suất cơ bản, trong đó có kèm theo biên độ giao dịch (cao hoặc thấp hơn lãi suất cơ bản khoảng 7%), các ngân hàng cổ phần thương mại, tổ tức tín dụng cứ thế áp dụng. Nếu đơn vị nào thực hiện sai sẽ bị xử phạt!

Vẫn biết giá cả hàng hóa là do thị trường quyết định. Nhưng trong lĩnh vực đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, Nhà nước cần ban hành một khung giá “tiệm cận” nhất với thị trường ở mức có thể để dễ hơn trong công tác quản lý. Ví với đất thành thị (khu A đường B), với đất nông thôn (đất ở, đất vườn…) chính quyền địa phương ban hành khung giá đất chi tiết, cụ thể;

Tiếp đó sẽ quy định, mọi giao dịch liên quan đến mua bán, sang nhượng… chỉ được phép trong phạm vi từ 10-20% so với khung giá do chính quyền ban hành. Với đề xuất này, chắc sẽ có người cho rằng là dùng công cụ hành chính để can thiệp vào thị trường, mà giá cả phải do thị trường quyết định.

Tuy nhiên, xét về góc độ nào đó, quy định biên độ giao dịch giá đất, không phải dùng công cụ hành chính để quản lý một cách máy móc mà quan trọng hơn nhằm góp phần làm cho thị trường được lành mạnh hơn mà thôi. Chúng ta không thể để tình trạng, một mét vuông đất ở khu sầm uất nhất thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội giá quy định của Nhà nước từ 162-167 triệu đồng/m2, trong khi giá thực tế từ 500 triệu đồng đến cả 1 tỷ đồng/m2!