Phản biện xã hội về bảng giá đất mới: Kiến nghị hoàn thiện tiêu chí và cơ chế điều chỉnh

Theo dự thảo Tờ trình của UBND Thành phố, bảng giá đất năm 2026 được xây dựng trên cơ sở kế thừa và cập nhật từ hệ thống văn bản trước đây, bao gồm Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND, Quyết định số 20/2023/QĐ-UBND và Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND, đồng thời tuân thủ đầy đủ các quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 71/2024 của Chính phủ. Sở Nông nghiệp và Môi trường là cơ quan chủ trì, phối hợp cùng các đơn vị liên quan tham mưu giúp UBND Thành phố tổ chức xây dựng và trình HĐND phê duyệt bảng giá đất áp dụng từ năm 2026.

Ông Phạm Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Thường trực Ủy ban MTTQ Việt Nam thành phố Hà Nội phát biểu tại Hội nghị.

Dự thảo bảng giá đất phân chia theo các nhóm đất chính như: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất ở, đất khu công nghiệp, đất thương mại - dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất trong khu công nghệ cao. Việc xác định giá cho từng loại đất được thực hiện dựa trên khảo sát thực tế, tham chiếu giá thị trường và quy định pháp luật nhằm phản ánh sát giá trị sử dụng, đảm bảo tính ổn định trong quản lý tài nguyên đất.

Đáng chú ý, phạm vi áp dụng bảng giá đất được xác định rất rộng theo Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, làm căn cứ cho hàng loạt thủ tục quan trọng như: Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất; tính thuế và tiền thuê đất; tính phí, lệ phí trong quản lý đất đai; tính mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất. Bảng giá đất cũng phân loại chi tiết 126 xã, phường của Hà Nội thành 17 khu vực; trong mỗi khu vực, các tuyến đường được chia thành 4 vị trí với mức giá khác nhau, giúp tạo sự minh bạch và thuận lợi trong áp dụng.

Đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố trình bày Tờ trình dự thảo Nghị quyết.

Tại hội nghị, các chuyên gia tập trung góp ý vào nhiều nội dung còn vướng mắc. Trong đó, TS. Nguyễn Tiến Dĩnh, nguyên Thứ trưởng Bộ Nội vụ cho rằng, quá trình lấy ý kiến cần đầy đủ và toàn diện hơn. Ngoài các sở ngành đang tham gia, dự thảo cần bổ sung ý kiến bắt buộc từ Sở Nội vụ, Sở Khoa học và Công nghệ, Sở Tư pháp và Sở Tài chính. Cùng với đó, việc lấy ý kiến trực tiếp của người dân tại các địa phương chịu tác động của bảng giá đất là hết sức cần thiết.

Theo ông Dĩnh, đăng tải dự thảo trên cổng thông tin là chưa đủ; cần tổ chức thêm hội nghị, tọa đàm để thu thập ý kiến thực tiễn và phản ánh đa chiều hơn. Ông nhấn mạnh nguyên tắc định giá quan trọng nhất vẫn phải là “theo giá thị trường”, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhân dân và nhà đầu tư. Việc làm rõ cơ sở pháp lý, phương pháp và kỹ thuật định giá sẽ giúp tạo niềm tin và sự đồng thuận trong quá trình thực thi.

Góp ý về tiêu chí xác định vị trí đất - nội dung được xem là “xương sống” trong bảng giá, TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Kiến trúc đô thị Việt Nam cho rằng các thuật ngữ phân loại hiện nay như đường, ngõ, ngách, hẻm là cách phân loại phổ thông, chưa thống nhất với phân loại đường theo Luật Giao thông đường bộ và các quy chuẩn đô thị. Với gần 1.200 tuyến đường, phố, ngõ, hẻm đã được đặt tên và phân loại đa dạng như quốc lộ, tỉnh lộ, đường đô thị, đường xã, việc xếp cùng một nhóm các ngõ có tên là không phản ánh đúng giá trị kinh tế - xã hội của từng vị trí đất. Ông đề nghị việc xác định vị trí phải dựa vào tiêu chí kỹ thuật rõ ràng như mặt cắt đường, năng lực tiếp cận giao thông, lưu lượng phương tiện, hạ tầng kết nối…, thay vì chỉ phân loại theo hình thức tên gọi.

TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Kiến trúc đô thị Việt Nam phản biện tại Hội nghị.

Một vấn đề khác được nhiều chuyên gia quan tâm là thời hạn áp dụng bảng giá đất. TS. Đinh Hạnh, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Kinh tế cho biết quy định bảng giá đất chỉ có hiệu lực đến ngày 31/12/2026 có thể tạo tâm lý “ngóng giá mới” từ phía người dân và nhà đầu tư, nhất là trong bối cảnh giá đất thường biến động tăng theo thời gian. Điều này có thể dẫn đến tình trạng trì hoãn giao dịch, gây ảnh hưởng đến thị trường. Ông đề xuất bỏ mốc thời gian này và thay bằng cơ chế điều chỉnh linh hoạt theo phương pháp “trượt giá”, cho phép cơ quan có thẩm quyền được điều chỉnh tối đa 10% khi có biến động thực tế. Cách làm này vừa giảm thủ tục sửa đổi hàng năm, vừa bám sát diễn biến giá đất, phù hợp với yêu cầu thị trường.

Tiếp thu ý kiến tại hội nghị, ông Phạm Anh Tuấn nhấn mạnh việc ban hành bảng giá đất mới là nhiệm vụ then chốt nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước - người dân - doanh nghiệp, đồng thời là cơ sở quan trọng để tính toán nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo nguyên tắc thị trường. Do đó, Ban soạn thảo cần tiếp tục hoàn thiện các tiêu chí phân loại vị trí đất, đặc biệt là làm rõ sự khác biệt giữa đường, phố và ngõ có tên; bổ sung các tiêu chí định lượng như mặt cắt đường, khả năng tiếp cận ô tô, mật độ dân cư… để đảm bảo tính sát thực, tránh “cào bằng” giữa các khu vực.

Ông Phạm Ngọc Thảo - Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn Dân chủ - Pháp luật Ủy ban MTTQ Việt Nam Thành phố phản biện tại Hội nghị.

Ông cũng đề nghị rà soát tính hợp lý của ngưỡng cứng 200m trong việc giảm trừ giá theo chiều sâu, bởi tại khu vực nội đô, đặc thù đô thị hóa cao khiến biến thiên giá trị đất phức tạp hơn nhiều. Việc áp dụng các hệ số K cần được giải thích rõ ràng, có cơ sở khoa học để đảm bảo tính công khai, minh bạch và tránh tác động lớn đến nghĩa vụ tài chính của người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, giá đất nông nghiệp tại các khu vực ven đô, nơi tốc độ đô thị hóa nhanh cũng cần được điều chỉnh phù hợp hơn với giá trị thực tế và quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất.

Việc tổng hợp, tiếp thu và hoàn thiện các nội dung phản biện sẽ góp phần quan trọng giúp bảng giá đất mới của Hà Nội vừa bám sát thực tiễn, vừa tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô trong giai đoạn mới.