Sửa luật để đất đai vừa là tài nguyên vừa không thể là nơi "trú ẩn" dòng tiền cho đầu cơ, thổi giá

Việc định giá đất hiện nay phần lớn vẫn phụ thuộc vào hai yếu tố: giá đất thị trường thứ cấp (giao dịch tự do giữa người dân) và kết quả tư vấn từ các đơn vị định giá được thuê bởi cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, cả hai yếu tố này đều dễ bị chi phối bởi yếu tố chủ quan, thậm chí là lợi ích nhóm, dẫn đến một nghịch lý kéo dài: giá đất "theo sổ" thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc ngược lại, có nơi được "thổi" giá lên bất thường.

Trên thị trường thứ cấp, giá đất mang tính thỏa thuận, bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, đầu cơ và cả thông tin mập mờ về quy hoạch. Trong khi đó, các đơn vị tư vấn định giá đôi khi thiếu năng lực thực tiễn, không cập nhật biến động hạ tầng, thị trường hay chưa gắn chặt với dữ liệu lớn (big data) và công nghệ định giá hiện đại.

Việc định giá đất hiện nay đang phụ thuộc vào giá đất thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn từ đơn vị chuyên môn. (Ảnh minh hoạ)

Hệ quả là bảng giá đất do Nhà nước ban hành, vốn là căn cứ để tính thuế, bồi thường, nghĩa vụ tài chính, không phản ánh đúng giá trị thị trường, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, thất thu ngân sách và méo mó trong thu hút đầu tư.

Việc cải cách chính sách đất đai, nhất là xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thống nhất, công khai, minh bạch, có tính cập nhật liên tục từ thị trường thực tế là điều cấp thiết. Một cơ chế định giá đất khách quan, khoa học và độc lập sẽ góp phần tạo lập môi trường đầu tư công bằng, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cả người dân lẫn Nhà nước.

Sau 1 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2024, bên cạnh những kết quả đạt được, nhiều tồn tại, vướng mắc đã bộc lộ, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Để kịp thời tháo gỡ kịp thời các điểm "nghẽn", Chính phủ ngày 13/8 họp với các bộ, ngành, địa phương để cho ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tại cuộc họp, đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã chỉ ra nhiều tồn tại, vướng mắc cần sớm sửa đổi, bổ sung. Trước hết, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp.

Luật Đất đai năm 2024 đã cho phép những nơi có quy hoạch đô thị và nông thôn không phải lập quy hoạch sử dụng đất riêng, sử dụng quy hoạch này làm công cụ quản lý đất đai.

Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị và nông thôn trên toàn quốc còn thấp, nhiều khu vực không phủ kín theo địa giới hành chính, dẫn đến tình trạng chồng chéo khi các địa phương vẫn phải lập quy hoạch sử dụng đất.

Một vấn đề khác là việc giữ ổn định diện tích đất trồng lúa theo Kết luận số 81-KL/TW năm 2020 của Bộ Chính trị với chỉ tiêu 3,5 triệu ha, cao hơn nhu cầu thực tế để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia.

Điều này khiến nhiều địa phương gặp khó khăn khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa sang phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ, hạ tầng...

Việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật dẫn đến mất nhiều thời gian chuẩn bị dự án. Nhiều trường hợp không lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực sự, khiến tiến độ dự án kéo dài, ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư.

Đặc biệt, các dự án quy mô lớn, phức tạp cần những nhà đầu tư có năng lực nổi trội nhưng cơ chế đấu thầu lại gây khó khăn trong việc lựa chọn. Hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm cũng làm hạn chế khả năng hạch toán kinh doanh, huy động vốn của nhà đầu tư, nhất là trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội, dịch vụ lưu trú.

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 hiện vẫn chưa có quy định rõ ràng về thu hồi đất để thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị, dự án cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế.

Việc thiếu cơ chế thu hồi đất này đã gây khó khăn trong việc tiếp cận đất đai, triển khai dự án, đồng thời ảnh hưởng đến sản xuất, kinh doanh khi không có mặt bằng để tiếp tục hoạt động.

Thực tế cũng cho thấy tình trạng "dự án treo" do một phần diện tích đất không thể thỏa thuận chuyển nhượng, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư.

Hơn nữa, quy định thu hồi đất phải sau khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa phù hợp với yêu cầu cấp bách của nhiều dự án quan trọng, gây khó khăn trong tổ chức thực hiện.

Về giá đất, Nhà nước cần kiểm soát và quyết định giá đất tại thị trường sơ cấp, tuy nhiên, hiện nay việc định giá đất lại phụ thuộc vào giá đất thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn từ đơn vị chuyên môn, dẫn đến giá đất không phản ánh đúng bản chất thực tế.

Phương pháp định giá thặng dư cũng gặp nhiều vướng mắc do phụ thuộc vào thông tin thị trường biến động không ổn định. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai mà còn làm tăng chi phí đầu tư, giảm khả năng cạnh tranh của địa phương.