Những “cuộc chiến” dai dẳng ở chung cư: Bao giờ mới được phân giải?

Còn nhiều phức tạp

Tại một số thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh… có lẽ hình ảnh cư dân tại các khu chung cư lớn căng băng rôn biểu tình đòi quyền lợi không còn xa lạ. “Cuộc chiến” giữa chủ đầu tư chung cư và cư dân được bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, nổi bật là một số vấn đề như tranh chấp diện tích chung - riêng; cụ thể là những khu vực như hầm để xe ô tô, phòng sinh hoạt cộng đồng, khu vực tập thể thao, mặt sàn cho thuê, sự minh bạch trong quản lý tài chính, phí bảo trì... Trong đó, tranh chấp quyền sở hữu và quản lý khu vực hầm để xe ô tô diễn ra vô cùng căng thẳng và là nguồn cơn làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn.

Các vấn đề xung đột quyền lợi giữa chủ đầu tư và cư dân tại các chung cư thường diễn ra dai dẳng.

Điển hình là vụ việc làm rõ phân định chung - riêng ở khu vực hầm để xe của các tòa nhà thuộc khu Ruby (gồm 4 tòa nhà chung cư R1 - R4), thuộc chung cư Goldmark City, do Công ty Cổ phần Thương mại Quảng cáo Xây dựng Địa ốc Việt Hân làm chủ đầu tư. Sự việc bùng phát vào khoảng tháng 7/2023, sau khi một số xe ô tô của cư dân tòa nhà chưa đóng phí trông giữ xe đã bị cắt dịch vụ, gây ùn tắc lối vào hầm xe khu Ruby.

Nguyên nhân, theo một số cư dân là do các Ban Quản trị 4 khu R1 - R4 cho rằng, phần để xe ô tô trong hầm là diện tích chung của chung cư, không phải là diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư. Trong khi đó, chủ đầu tư lại cho rằng, diện tích để xe ô tô trong các tầng hầm là phần đất thuê của thành phố Hà Nội có trả tiền hàng năm... Đồng thời, các chi phí thiết kế, xây dựng đều do chủ đầu tư bỏ ra, đã được cơ quan chức năng nghiệm thu đưa vào sử dụng, chưa phân bổ giá vào giá bán căn hộ.

Trước xung đột này, Ban Quản trị 4 tòa nhà chung cư R1 - R4, đã có văn bản yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng hầm xe ô tô tại khu Ruby. Sự việc sau đó được đẩy lên cao và buộc chủ đầu tư phải có công văn trình báo chính quyền địa phương và cơ quan chức năng nguy cơ mất an ninh trật tự tại khu Ruby của dự án.

Cũng liên quan đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, đầu năm 2023, hàng loạt cư dân tại chung cư Phú Thịnh Green Park Hà Đông (phường Hà Cầu, quận Hà Đông), do Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và thương mại Phú Thịnh làm chủ đầu tư, đã căng băng rôn phản đối về những mâu thuẫn phát sinh về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thỏa thuận mua bán chung cư.

Xung đột được phát sinh khi cư dân cho rằng, chủ đầu tư đã vi phạm hợp đồng mua bán căn hộ liên quan đến khoản giá nước, lắp đồng hồ điện nước, chậm bàn giao sổ hồng thu phí dịch vụ giá cao và không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Trước xung đột của cư dân chung cư với chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân phường Hà Cầu đã phải tổ chức hội nghị đối thoại với chủ đầu tư và cư dân để làm việc và hòa giải…

Cần hành lang pháp lý hoàn chỉnh

Từ thực trạng trên cho thấy, có nhiều nguyên nhân dẫn đến “nội chiến” tại các khu chung cư. Tuy nhiên, nguyên nhân sâu xa phải nói đến chính là những điều khoản chưa rõ ràng được soạn thảo và đưa vào nội dung hợp đồng mua bán. Trong đó, tính pháp lý các điều khoản còn lỏng lẻo, chồng chéo, dẫn đến những tranh chấp khi cư dân về sinh sống. Trong khi đó, vấn đề quản lý, giám sát từ các cơ quan chức năng lại lỏng lẻo, nhiều điều luật chưa kịp thay đổi để thích nghi…

Trao đổi với phóng viên xung quanh vấn đề này, luật sư Đào Đăng Sơn (Văn phòng Luật sư Phan Sơn) cho rằng, hiện nay vấn đề tranh chấp quyền lợi giữa chủ đầu tư với cư dân tại các chung cư là một trong những vấn đề “nóng”, đáng quan ngại, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Trong đó, bên cạnh những vấn đề lỏng lẻo về tính pháp lý khi xây dựng, soạn thảo hợp đồng mua bán; thì vấn đề quan trọng nhất chính là việc chậm trễ thành lập Ban quản trị chung cư.

Theo luật sư Sơn, Điều 13, Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng quy định, sau 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao và đưa vào sử dụng; đồng thời, có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao… thì phải tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, cũng như phải xây dựng kế hoạch để kiểm tra và xử lý hoặc đề xuất các cơ quan cấp trên xử lý các vi phạm. Tuy nhiên, rất nhiều chủ đầu tư sau khi bàn giao căn hộ lại cố tình chậm trễ thực hiện vấn đề này. Do đó, nhiều chung cư phải mất hàng chục năm để đấu tranh đòi quyền lợi.

Trong khi đó, quy định thời gian thành lập, quy định xử phạt cũng đã có, nhưng hầu hết các chủ đầu tư lại ít bị xử lý. Khi cơ quan chức năng vào cuộc thì họ lại đưa ra hàng loạt lý do để biện minh cho việc chậm thành lập Ban quản trị chung cư. Rõ ràng, nếu làm hết trách nhiệm thì chính quyền địa phương không thể đứng ngoài cuộc trước những cuộc xung đột, tranh chấp về quyền lợi của cư dân với các chủ đầu tư chung cư.

Hiện nay nội dung quản lý, vận hành nhà chung cư đã được điều chỉnh bởi pháp luật nói chung và pháp luật chuyên ngành nói riêng như: Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2023), Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014… Tuy nhiên, dù đã được quy định trong Luật và có Nghị định, Thông tư hướng dẫn, nhưng các tranh chấp vẫn ngày càng gia tăng là một vấn đề cần thiết phải xem xét.

“Hiện nay, có rất nhiều cuộc xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư kéo dài và chưa có hồi kết. Do vậy, để giải quyết vấn đề này cần phải sử dụng các quy định của pháp luật. Khi quyền lợi các bên đều bị ảnh hưởng, thì cần thiết phải áp dụng quy định của pháp luật để tiến hành giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp này”, luật sư Đào Đăng Sơn chia sẻ.

Tuấn Minh