Kỳ 2: Thiếu cung, cầu mạnh hay đầu cơ thao túng?

Kỳ 1: Giá nhà, giá đất, giá thuê "rủ nhau" leo thang Giá nhà tại Hà Nội tiếp tục leo thang so với cùng kỳ năm 2024, với mức tăng nổi bật ở phân khúc chung cư ...

Nguồn cung khan hiếm, mất cân đối phân khúc

Quý 2/2025, Hà Nội có khoảng 7.000 căn hộ được chào bán, tăng so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung lại rơi vào phân khúc trung và cao cấp, với mức giá từ 50 - 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội - vốn phù hợp với số đông người dân gần như không có sản phẩm mới. Chính sự lệch pha cung - cầu này đã khiến nhiều gia đình trẻ rơi vào cảnh “ngắm nhà thì nhiều, mua được chẳng bao nhiêu”.

Thực tế khảo sát cho thấy, ở các dự án nhà ở xã hội, số lượng hồ sơ đăng ký luôn gấp hàng chục lần so với chỉ tiêu. Nhưng trên thị trường, gần như không có thêm dự án mới được triển khai. Ngược lại, những khu đô thị thương mại liên tục mọc lên, đẩy mặt bằng giá ngày một cao, càng khiến khoảng cách giữa giấc mơ an cư và khả năng chi trả xa thêm.

Quý 2/2025, Hà Nội có khoảng 7.000 căn hộ được chào bán, tăng so với cùng kỳ năm trước.

Thời gian qua, Hà Nội đã tung ra nhiều chính sách nhằm tháo gỡ bài toán cung - cầu, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội. Điều kiện mua nhà ở xã hội cũng được nới lỏng theo Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ 1/8/2024. Nhiều ngân hàng đưa ra gói vay ưu đãi, lãi suất chỉ từ 3,99%/năm, thời hạn tới 30 năm, hỗ trợ tới 100% giá trị hợp đồng.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy các chính sách này mới chỉ dừng ở mức tạo “cú hích” ban đầu, chưa thể giải quyết căn bản cơn khát nhà ở. Tiến độ triển khai dự án còn chậm; nhiều công trình nhà ở xã hội gặp vướng mắc pháp lý, thủ tục đất đai và giải phóng mặt bằng kéo dài, khiến chi phí đội lên và tiến độ lùi xa so với kế hoạch. Bên cạnh đó, không ít người dân vẫn gặp khó khi tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. Việc chứng minh thu nhập, khoản tiền trả trước cùng nguy cơ lãi suất tăng sau giai đoạn ưu đãi khiến nhiều gia đình e dè, thậm chí bỏ cuộc giữa chừng.

Chị Nguyễn Thị Hòa, công nhân may ở Gia Lâm, chia sẻ: “Nghe nói ngân hàng có gói vay ưu đãi lãi suất thấp, tôi cũng thử tìm hiểu nhưng rồi lại thôi. Vì thủ tục chặt chẽ, nhiều giấy tờ tôi không chuẩn bị được. Thu nhập của vợ chồng tôi cũng chỉ vừa đủ sinh hoạt, nên khi nghe đến việc phải trả trước một khoản lớn, tôi đành bỏ cuộc”.

Anh Lê Văn Dũng, nhân viên kỹ thuật tại Thanh Liệt, cũng bày tỏ sự bế tắc: “Tôi đã nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội từ đầu năm, nhưng khâu chứng minh thu nhập lại bị vướng. Công việc của tôi làm thêm giờ, thu nhập không ổn định từng tháng nên khả năng cao là hồ sơ bị loại”.

Trong khi nguồn cung chính thống chưa được cải thiện, thì trên thị trường lại xuất hiện những đợt “sóng giá” khó lý giải, dấy lên lo ngại về bàn tay của giới đầu cơ và hiện tượng thổi giá bất động sản.

Những cơn sóng giá khó lường

Không thể phủ nhận yếu tố cung - cầu mất cân đối đã đẩy giá bất động sản Hà Nội lên cao, nhưng thị trường còn bị chi phối mạnh bởi giới đầu cơ. Tâm lý “ôm hàng” rồi đẩy giá chênh khiến những căn hộ vốn đã đắt đỏ càng trở nên xa tầm với của người dân có nhu cầu thực.

Trên thực tế, tại nhiều dự án, số lượng nhà đầu tư “lướt sóng” chiếm tỉ lệ đáng kể, tạo nên ảo giác về nhu cầu tăng cao. Khi giá được đẩy lên quá nhanh, những người mua ở thực buộc phải chấp nhận mức giá cao hoặc chờ đợi trong vô vọng.

Luật sư Đặng Thành Chung.

Không chỉ đẩy giá, đầu cơ còn khiến thanh khoản trên thị trường thiếu bền vững: Lúc sốt thì giao dịch ồ ạt, nhưng khi giá chững lại, hàng loạt căn hộ bị “găm” lại, nguồn cung ra thị trường gần như đóng băng. Điều này làm biến dạng quy luật cung - cầu tự nhiên, kéo dài tình trạng khan hiếm giả tạo.

Ví dụ, tại một dự án lớn ở Gia Lâm, chị Hồ Thị Thanh - một nhà đầu tư cá nhân đã mua liền 3 căn hộ chỉ trong vài tháng. Khi giá mỗi căn tăng thêm hàng trăm triệu đồng, chị nhanh chóng rao bán và chốt lời. Những giao dịch như vậy tuy mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư, nhưng vô hình trung góp phần đẩy mặt bằng giá chung lên cao, khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận.

Trao đổi với phóng viên Báo Lao động Thủ đô, Luật sư Đặng Thành Chung, Giám đốc Công ty Luật TNHH An Ninh (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), phân tích: “‘Đầu cơ’ trong bất động sản được hiểu là mua vào nhiều tài sản để chờ tăng giá kiếm lời, không nhằm mục đích sử dụng. Xét về bản chất, đây là một dạng đầu tư, nhưng khi đi kèm với hành vi ‘thổi giá’ thì lại gây ra hệ lụy lớn: lãng phí quỹ đất, tạo ra các cơn sốt ảo, khiến giá nhà đất tăng vọt, người dân khó tiếp cận”.

Đặc biệt, tình trạng này còn xuất hiện trong đấu giá quyền sử dụng đất, khi một số nhà đầu tư đẩy giá trúng thầu lên cao rồi bỏ cọc, để lại hệ lụy cho Nhà nước và xã hội. Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có khung riêng xử lý hành vi “đầu cơ” như một tội danh, nhưng đã có quy định ràng buộc gián tiếp trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Công điện 03/CĐ-TTg ngày 15/1/2025 của Thủ tướng về chấn chỉnh, xử lý tình trạng đầu cơ, thao túng giá.

Những giao dịch đầu cơ đang góp phần đẩy mặt bằng giá nhà lên cao.

Riêng với hành vi “thổi giá”, pháp luật đã có những công cụ rõ ràng để xử lý. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cấm hành vi thao túng, gian lận, che giấu thông tin để làm giá. Luật Cạnh tranh 2018 nghiêm cấm các thỏa thuận cấu kết, thao túng giá, với mức phạt có thể từ 1 - 5% doanh thu, thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự. Ngoài ra, hành vi thông đồng nâng giá trong đấu giá đất bị coi là vi phạm nghiêm trọng, có thể bị hủy kết quả đấu giá, thu hồi đất, buộc nộp lại lợi nhuận bất hợp pháp và xử lý hình sự theo Điều 218 Bộ luật Hình sự. Như vậy, dù chưa có điều khoản riêng cho “đầu cơ”, nhưng các hành vi thổi giá, găm hàng, thao túng đều có thể bị xử lý nghiêm khắc bằng nhiều công cụ pháp lý hiện hành.

Luật sư Đặng Thành Chung cho rằng, để thị trường phát triển bền vững, cần một giải pháp tổng thể, kết hợp nhiều công cụ pháp lý. Về thuế, đây là công cụ hiệu quả nhất. Việc nghiên cứu áp dụng thuế lũy tiến đối với bất động sản thứ hai trở đi là rất cần thiết. Ai sở hữu càng nhiều nhà, đất mà không sử dụng hiệu quả thì phải chịu mức thuế cao hơn. Điều này sẽ làm tăng chi phí nắm giữ bất động sản, từ đó giảm động lực đầu cơ. Bên cạnh đó, nên cân nhắc thuế suất cao hơn đối với bất động sản chuyển nhượng trong thời gian ngắn để hạn chế “lướt sóng”.

Ngoài giải pháp về thuế, Nhà nước cũng nên xem xét quy định siết chặt vốn vay đối với những dự án mang tính đầu cơ, nhưng lại mở rộng các gói vay ưu đãi cho người mua nhà lần đầu; đồng thời giảm thuế, phí, lệ phí để người có thu nhập thấp và nhu cầu thực sự dễ dàng tiếp cận hơn.

Về chế tài xử phạt, cần tăng nặng mức phạt hành chính đối với các chủ đầu tư vi phạm tiến độ dự án, đồng thời xây dựng khung pháp lý riêng để xử lý hành chính và hình sự trực tiếp đối với hành vi đầu cơ, thổi giá, thao túng giá.

Ngoài ra, Nhà nước - đặc biệt là các cơ quan liên quan cần tăng cường sự minh bạch thị trường bất động sản thông qua việc xây dựng hệ thống dữ liệu quốc gia về đất đai, công bố công khai thông tin quy hoạch và giá giao dịch thực tế. Điều này sẽ giúp người dân và nhà đầu tư có thông tin chính xác, tránh bị dẫn dắt bởi các tin đồn thất thiệt. Cùng với đó là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội để cân bằng cung - cầu, qua đó hạn chế đầu cơ.

“Nhìn chung, việc kết hợp giữa chính sách thuế, chế tài xử phạt, các biện pháp minh bạch thông tin thị trường và chính sách xã hội là những yếu tố then chốt để tạo ra một môi trường bất động sản lành mạnh, vừa đáp ứng nhiệm vụ phát triển kinh tế, vừa đảm bảo nhu cầu thực sự của người dân,” ông Đặng Thành Chung nhấn mạnh.

Bảo Thoa