Muốn có giá chuẩn, Nhà nước phải xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai

Qua báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường và phản ánh, kiến nghị của các hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản cho thấy, hệ thống pháp luật đất đai hiện hành và pháp luật có liên quan vẫn còn tình trạng chồng chéo, thiếu thống nhất; hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai mới chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp.

Bên cạnh đó, cơ chế định giá đất dù đã có nhiều đổi mới nhưng thực tiễn vẫn còn bất cập. Đáng chú ý là có tình trạng bảng giá đất được điều chỉnh tăng cao ở một số địa phương để tiệm cận thị trường dẫn tới nhiều hệ quả, như: Nghĩa vụ tài chính về đất của doanh nghiệp, người dân tăng đột biến; chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đội lên; nhiều dự án đình trệ...

Việc tổ chức thi hành pháp luật về đất đai tại một số địa phương cũng còn gặp khó khăn, nhất là trong giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới. Đặc biệt, nhiều dự án đầu tư sử dụng đất triển khai qua nhiều giai đoạn pháp lý khác nhau nhưng thiếu quy định chuyển tiếp rõ ràng. Việc này đã và đang gây lúng túng cho địa phương trong xử lý hồ sơ và triển khai dự án…

Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành và pháp luật có liên quan vẫn còn tình trạng chồng chéo, thiếu thống nhất. Ảnh: HP

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, cần thống nhất quy định những gì liên quan đến trực tiếp quản lý và sử dụng đất đai thì dẫn chiếu sang Luật Đất đai. Về giá đất, ông Tuyến cho rằng, muốn có giá sạch, giá thật, giá chuẩn để quản lý hiệu quả thì Nhà nước phải đứng ra xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai.

Tiến sĩ, luật sư Lê Đình Vinh, Giám đốc Công ty Luật Vietthink nhìn nhận, hiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có các điều khoản xử lý trong trường hợp “có sự khác nhau giữa quy hoạch sử dụng đất của các cấp thì chính quyền cấp dưới phải điều chỉnh cho phù hợp với cấp trên”.

Theo ông Vinh, việc này là phù hợp, nhưng vẫn nên linh hoạt nghiên cứu bổ sung thêm một số trường hợp ngoại lệ. Vì, thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất còn khác nhau, nhiều quy hoạch cấp tỉnh chưa phù hợp trong khi tình hình kinh tế - xã hội ở một số địa phương thay đổi nhanh chóng. Việc phải chờ điều chỉnh quy hoạch cấp trên có rủi ro làm chậm tiến độ và gây cản trở sự phát triển của địa phương.

Liên quan đến công tác thu hồi, đền bù và tái định cư, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà chủ đầu tư đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất, hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Tiến sĩ, luật sư Lê Đình Vinh cho rằng, quy định mức 75% là hợp lý “bởi đất đai ở Việt Nam có đặc thù phân tán. Một dự án có thể liên quan đến hàng trăm hộ dân và hàng trăm thửa đất, việc đàm phán để đạt được 75% diện tích hoặc 75% số chủ sở hữu đã vô cùng vất vả. Nếu nâng lên 80% thì nhà đầu tư khó có thể hoàn thành, trong khi sự hỗ trợ của Nhà nước lại trở nên kém hiệu quả.

Tiến sĩ, luật sư Lê Đình Vinh.

Đồng thời, ông Vinh cho rằng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này nên quy định cụ thể cách thức áp dụng để đảm bảo tính minh bạch và khả thi. Ví dụ, trường hợp đang thỏa thuận theo giá thị trường, khi chuyển sang Nhà nước thu hồi thì sẽ áp dụng theo cơ chế nào?

Cho rằng định giá đất là điểm nghẽn lớn, khiến cả nhà đầu tư lẫn cơ quan quản lý đều lúng túng, Tiến sĩ, luật sư Lê Đình Vinh đề xuất các giải pháp đồng bộ: Xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai và bất động sản chuẩn; xác định rõ trách nhiệm của từng bên trong định giá; có cơ chế miễn trừ trách nhiệm nếu người định giá làm đúng quy định…

Còn Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết qua tổng hợp các ý kiến của doanh nghiệp, có một số nhóm điểm nghẽn điển hình, cần phải ưu tiên giải quyết là vấn đề giá (bảng giá, hệ số K, vấn đề thẩm quyền, định giá), thu hồi giải phóng mặt bằng… Theo ông Đính, những vấn đề trên nếu không có sự điều chỉnh phù hợp sẽ tiếp tục nghẽn, tiếp tục gây khó khăn, trở ngại.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng Bộ Tư pháp cần vào cuộc, có kiến nghị cụ thể, để đảm bảo các luật có liên quan đảm bảo được tính đồng bộ, thống nhất; đảm bảo quy định rõ ràng, cụ thể.

Theo ông Đính, cần số hóa, xây dựng các cơ sở dữ liệu cũng như phương án liệu liên thông cơ sở dữ liệu trong hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia, để đảm bảo việc quản lý, định giá sát với giá thị trường. Đặc biệt, Luật Đất đai cần phải mang tầm dài hạn, tránh việc phải sửa đi sửa lại nhiều lần.