“Quy tắc 75%” và kỳ vọng mở nút thắt liên quan đến đất đai

Tâm điểm chú ý là đề xuất áp dụng “quy tắc 75%”, một hướng tiếp cận mới nhằm xử lý vấn đề dự án chậm tiến độ. Theo đó, khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được với ít nhất 75% diện tích và 75% số hộ dân trong vùng dự án, Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi phần còn lại để đảm bảo dự án không bị đình trệ vô thời hạn. Đây là giải pháp mà Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Đức Thắng nêu rõ tại phiên họp chiều 18/11, và lập tức tạo ra sự chú ý trong nghị trường.

Dự án đầu tư xây dựng đường Tam Trinh (Hà Nội) với tổng mức đầu tư 3.354 tỷ đồng đã trải qua 4 lần điều chỉnh mốc thời gian bàn giao mặt bằng. (Ảnh: Hữu Chánh)

Thực tiễn nhiều năm qua cho thấy, chỉ một vài hộ dân không đồng ý cũng đủ chặn đứng các dự án hạ tầng, chỉnh trang đô thị hay khu dân cư quy mô lớn. Vòng lặp thỏa thuận, bế tắc kéo dài khiến chi phí đội lên, doanh nghiệp mắc kẹt vốn, còn quy hoạch đô thị bị phá vỡ. Một dự án treo không chỉ ảnh hưởng lợi ích nhà đầu tư mà còn trì hoãn cơ hội việc làm, hạ tầng, tiện ích và an sinh của cả cộng đồng. Trong bối cảnh đó, cơ chế 75% được kỳ vọng mang lại sự linh hoạt cần thiết: bảo vệ quyền lợi của đa số, ngăn chặn hiện tượng “găm đất”, tạo điều kiện để các dự án động lực sớm được triển khai. Đây là bước dịch chuyển từ tư duy thỏa thuận tuyệt đối sang mô hình dung hòa, sát thực tiễn hơn.

Tuy nhiên, chính ưu điểm ấy cũng đi kèm yêu cầu thận trọng. Quyền của số ít, dù chỉ chiếm 25%, vẫn là quyền được Hiến pháp bảo hộ. Do đó, cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại phải đi kèm khung bồi thường minh bạch, cơ chế đối thoại rõ ràng, các bước bảo đảm quyền lợi của người dân phải dễ hiểu, dễ đo lường. Việc này không chỉ giúp giảm thiểu nguy cơ tranh chấp, mà còn tạo niềm tin, khiến người dân cảm thấy rằng chính sách không áp đặt mà tôn trọng quyền lợi hợp pháp của họ.

Bên cạnh “quy tắc 75%”, dự thảo còn đề cập cải cách quan trọng khác như đổi mới phương pháp định giá đất. Thay vì áp dụng nhiều mô hình phức tạp, mất nhiều thời gian, dự thảo đề xuất sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh nhằm rút ngắn quy trình thẩm định và phê duyệt. Đây là bước đi phù hợp, bởi thực tế nhiều dự án ách tắc chỉ vì kéo dài quá trình định giá, dẫn tới chậm trễ triển khai và đội chi phí.

Tuy vậy, việc sử dụng bảng giá đất để tính bồi thường cũng tiềm ẩn những rủi ro. Nếu mức bồi thường cho phần diện tích bị thu hồi thấp hơn nhiều so với giá mà 75% hộ dân đã thỏa thuận, nhóm còn lại có thể cảm thấy bất bình, dẫn tới khiếu kiện hoặc phản ứng tiêu cực. Vì vậy, điều quan trọng là vận dụng hệ số điều chỉnh một cách linh hoạt, có tham vấn đầy đủ ý kiến người dân, tránh tạo nên sự chênh lệch lớn gây mất công bằng. Đây là khâu tinh tế quyết định sự thành công hay thất bại của quy tắc mới.

Điểm mấu chốt của “quy tắc 75%” không chỉ là con số mà là triết lý quản lý đất đai mới, dung hòa quyền lợi đa số với bảo vệ quyền lợi thiểu số, đảm bảo tính khả thi của các dự án và đồng thời duy trì niềm tin của người dân với chính sách. Nếu thực hiện thận trọng, cơ chế này có thể trở thành cú hích quan trọng trong phát triển hạ tầng, đô thị, tạo ra nguồn lực đất đai để phục vụ lợi ích cộng đồng. Ngược lại, sự vội vàng, thiếu chuẩn bị hoặc áp đặt máy móc sẽ dễ dẫn tới tranh chấp, làm suy giảm niềm tin xã hội và ảnh hưởng đến uy tín cơ quan quản lý.

Có thể nói, “quy tắc 75%” vừa mở ra kỳ vọng lớn cho việc khai thông nguồn lực đất đai, vừa là phép thử cho khả năng thiết kế chính sách sao cho hài hòa, minh bạch và thuyết phục. Thời điểm này là cơ hội để Nhà nước, doanh nghiệp và người dân cùng nhìn nhận lợi ích chung, hướng tới một phương thức quản lý đất đai hiện đại, linh hoạt, nhưng vẫn bảo vệ quyền lợi chính đáng của mọi bên liên quan. Thành công của cơ chế này sẽ là bước tiến quan trọng trong đổi mới quản lý đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững, giải quyết những “điểm nghẽn” kéo dài hàng thập kỷ.