Hàng trăm dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM chưa được cấp sổ

3 nhóm dự án gặp vướng

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM: Các sở ngành, đơn vị liên quan của Thành phố đã phân loại thành 3 nhóm dự án nhà ở vướng mắc việc cấp giấy chứng nhận.

Cụ thể nhóm 1 là nhóm các dự án có vi phạm pháp luật về xây dựng, trong đó có 33 dự án (từ năm 2014 đến năm 2023) như dự án chung cư Opal Garden tự ý thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng của nhà chung cư, nhà ở xã hội HQC Plaza xây dựng không đúng thiết kế được phê duyệt…

Đối với nhóm dự án này, theo Sở Xây dựng TP.HCM: giai đoạn 2014 - 2023, Sở Xây đựng đã xử lý 33 dự án, tham mưu ban hành 69 quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Trong đó có 17/33 dự án đã chấp hành quyết định xử phạt, 4/33 dự án chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng và 12/33 dự án chưa thực hiện quyết định xử phạt.

Nhóm 2 là nhóm các dự án có một phần liên quan đến nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư gồm dự án có nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và dự án có một phần liên quan phục vụ tái định cư. Đơn cử như dự án tái định cư Tham Lương, dự án căn hộ Diamond Riverside, chung cư Khang Gia, khu nhà ở liền kề Hưng Phú…

Tại nhóm dự án này, trên địa bàn Thành phố có 188 dự án có diện tích đất dưới 10ha; trong đó có 46 dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ 20% nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền; 142 dự án, khu đô thị mơi, dự án nhà ở thương mại chưa chọn phương thức thực hiện nghĩa vụ 20% nhà ở xã hội.

Theo đại diện Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA): Hiện Thành phố có khoảng 17 dự án nhà ở thương mại có vướng mắc từ việc Thành phố không mua lại quỹ nhà trong dự án để phục vụ tái định cư, đã dẫn đến hệ quả là có rất nhiều khách hàng đã mua loại nhà, nền nhà này nhưng đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận. Vì thế cần thiết và cấp bách phải sớm giải quyết cấp giấy chứng nhận để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

Trong khi đó, nhóm 3 là nhóm dự án có đối tượng sở hữu là tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà với 118 dự án như khu phức hợp Sóng Việt, khu nhà ở cao tầng phường Tân Phú, quận 7, khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng…

Ắch tắc do thay đổi chính sách

Việc ách tắc cấp giấy chứng nhận đáng chú ý là nhóm 2 liên quan đến việc thay đổi chính sách, hoặc do chính cách giải quyết của cơ quan quản lý nhà nước, trong đó có việc Thành phố không mua lại quỹ nhà trong dự án để phục vụ tái định cư (có 17 dự án). Điển hình tại khu nhà ở Tiến Hùng – Ehome3 (quận Bình Tân, còn 200 căn chưa cấp giấy chứng nhận), dự án chung cư Phương Việt (quận 4, còn 244 căn chưa cấp giấy chứng nhận), dự án khu nhà ở 9B4 - 9B8 (huyện Bình Chánh, còn 25 căn chưa cấp giấy chứng nhận).

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, phát sinh lớn nhất của nhóm dự án này là việc Sở Tài nguyên và môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) khi trình Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố đã tách riêng phần giá trị quyền sử dụng đất 20% nhà ở xã hội, nhưng chưa được Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố xem xét, do nội dung này không thuộc chức năng, nhiệm vụ của Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố.

Trong khi đó, các quyết định phê duyệt phương án giá đất dự án của Ủy ban nhân dân (UBND) TP.HCM cũng không có nội dung tách bạch giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích đất nhà ở thương mại và giá trị quyền sử dụng đất tương ứng phần diện tích đất 20% nhà ở xã hội. Do đó Cục Thuế Thành phố không có cơ sở để thực hiện tách phần giá trị quyền sử dụng đất 20% nhà ở xã hội này. Đơn cử cho vướng mắc này phải kể đến dự án khu nhà ở phường Bình Trưng Đông và dự án khu nhà ở số 32 đường Thủy Lợi cũ, thuộc thành phố Thủ Đức.

Mặt khác, quá trình triển khai các dự án, chủ đầu tư đã lấy ý kiến của UBND quận huyện về việc không có nhu cầu mua lại quỹ nhà ở, đất có mục tiêu tái định cư trong dự án; UBND TP.HCM cũng đã chấp nhận không mua lại phần nhà, đất ở mà chủ đầu tư được yêu cầu bán lại cho Thành phố để phục vụ mục tiêu tái định cư theo Chỉ thị 07 năm 2003 và Chỉ thị số 24 năm 2004.

Do sự thay đổi chính sách, quy định của Thành phố về phát triển nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội đã “vô tình” đẩy khó cho chủ đầu tư mà hệ quả là người mua nhà chưa được cấp giấy chứng nhận theo quy định, dù đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và thực hiện đầy đủ các quy định pháp luật liên quan. Điển hình cho bất cập này là dự án khu nhà ở 9B4 - 9B8 của Công ty Cổ phần Thương mại Xây dựng và Kinh doanh nhà Dương Hồng (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh). Theo đó năm 2004 dự án này được UBND TP.HCM giao đất, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoàn thiện 100% hạ tầng và đã bàn giao 90% giấy chứng nhận cho cư dân (229/254 căn). Tuy nhiên từ đó đến nay hơn 20 năm, việc cấp 10% giấy chứng nhận còn lại (25 căn) đang tạm ngưng do chính sự thay đổi chính sách, quy định của UBND TP.HCM.

Cụ thể, năm 2003 UBND TP.HCM ban hành Chỉ thị số 07 quy định chủ đầu tư có trách nhiệm dành 10% quỹ đất phục vụ Chương trình nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp nhưng sau đó vào năm 2005, UBND Thành phố lại ban hành Công văn số 7623 bãi bỏ quy định về nhà ở thu nhập thấp (bãi bỏ Chỉ thị số 07). Căn cứ vào đó, chủ đầu tư đã bán tất cả các sản phẩm nhà ở, căn hộ, nền nhà trong dự án cho khách hàng, bao gồm phần diện tích 10% quỹ đất đất phục vụ Chương trình nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, dẫn tới “ách tắc” việc cấp giấy chứng nhận từ đó cho đến nay.

Cần tháo gỡ kịp thời và mạnh mẽ hơn

Trước diễn biến nói trên, ngày 5/11/2024, UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 5013/QĐ-UBND về việc thành lập Tổ Công tác giải quyết các nội dung liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân tại các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn. Từ năm 2023, Hội đồng nhân dân (HĐND) UBND TP.HCM đã nhiều lần chỉ đạo các sở, ban, ngành có liên quan rà soát, thống kê danh sách các dự án theo từng nhóm; gỡ vướng mắc đối với từng dự án. Thế nhưng cho đến tháng 5/2025, vẫn còn 315 dự án với quy mô hàng chục nghìn căn hộ, đất nền vẫn chưa thể cấp giấy chứng nhận.

Để tháo gỡ vướng mắc, đối với các dự án nhóm 1, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, sẽ theo dõi, đôn đốc UBND cấp huyện thực hiện việc tổ chức cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính để làm cơ sở xem xét cấp giấy chứng nhận. Đối với các dự án thuộc nhóm 2, UBND TP.HCM giao Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các sở ngành liên quan tham mưu UBND Thành phố cách thức phối hợp, xác định giá trị quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mà chủ đầu tư có nghĩa vụ thực hiện với nhà nước theo hướng đơn giản, dễ thực hiện. UBND Thành phố cũng lưu ý khoản tiền nhà nước thu được tương đương giá trị quỹ đất 20% chỉ là tạm tính, không phải số liệu thu thực tế do chưa xác định được các khoản khấu trừ theo quy định nhằm tháo gỡ khó khăn trong quá trình thực hiện.

Hiện nay Sở xây dựng đang khẩn trương cập nhật những quy định mới của Luật Nhà ở và Nghị định của Chính phủ để sớm tham mưu, trình đề án giải pháp thí điểm về phương thức xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc Thành phố không mua lại quỹ nhà ở, đất ở có mục tiêu tái định cư tác các dự án nhà ở trên địa bàn cho UBND Thành phố xem xét, xin ý kiến Ban Thường vụ Thành ủy Thành phố trước khi triển khai.

Ngoài ra, Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng kiến nghị UBND Thành phố báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận chủ trương cho UBND Thành phố chỉ đạo các sở ngành xác định giá đất đối với phần diện tích tương ứng với giá trị quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn Thành phố tại thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi đó, đối với các dự án thuộc nhóm 3, ngày 21/12/2024 UBND TP.HCM đã có Công văn số 8393 xin ý kiến Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, sau khi có ý kiến từ 2 bộ này sẽ triển khai thực hiện.

Trong khi đó, đại diện HoREA đề xuất UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn cụ thể các trường hợp thuộc nhóm 2 tương tự như dự án Khu nhà ở 9B4 - 9B8 xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh để sớm thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, chấm dứt cảnh chờ đợi của người mua nhà suốt hơn 20 năm qua.