Cại tạo chung cư cũ: Nhiều vướng mắc

	Đề xuất miễn tiền sử dụng đất đối với dự án cải tạo chung cư cũ
	Gỡ “nút thắt” cho cải tạo chung cư cũ

VƯỚNG QUY HOẠCH

Hiện trên toàn thành phố hiện có 1.516 chung cư cũ với quy mô từ 2 đến 5 tầng, trong đó có khoảng 104 chung cư trong tình trạng hư hỏng nặng, cần cải tạo gấp. Thực tế, những khu chung cư này chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm của thành phố, có vị trí thuận lợi, do đó nếu có phương án đầu tư, khai thác hợp lý sẽ mang lại hiệu quả tích cực. Tuy nhiên, khu vực trung tâm của các đô thị thường là nơi có mật độ dân cư cao, cần hạn chế phát triển về dân số nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và vì vậy các công trình chung cư xây dựng mới phải hạn chế chiều cao, hạn chế hệ số sử dụng đất.

Cải tạo chung cư cũ còn chậm.

Trong khi đó, theo tính toán của các chủ đầu tư, với dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, xây dựng lại với quy mô từ 15- 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh dự án. Thế nhưng, điều này rất khó vì sẽ phá vỡ quy hoạch chung của thành phố. Trao đổi về việc này, anh Thế Anh, một người dân sinh sống tại khu tập thể C5 Trung Tự tâm sự, tòa nhà này được xây mới khoảng 10-12 tầng thì số lượng dân cư là hợp lý, nếu xây từ 20 tầng đổ lên thì không ổn. “Mật độ người dân sẽ tăng lên khi nâng tầng, không gian chung sẽ bị thu hẹp lại, rồi việc học hành của các cháu nữa, thêm người liệu có thêm trường cho các cháu không”, anh Thế Anh nhấn mạnh. TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, cho rằng, việc nâng tầng cao tại các dự án cải tạo chung cư cũ cũng phải tuân thủ đúng quy hoạch. Với Hà Nội, không chỉ có quy hoạch chung xây dựng Thủ đô mà còn có Luật Thủ đô.

“NÚT THẮT” TÀI CHÍNH

Thực tế, việc người dân phải bỏ thêm hàng trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng để mua phần diện tích tăng thêm của nhà chung cư cải tạo sẽ khiến họ gặp không ít khó khăn. Thông thường,những căn hộ tập thể cũ có diện tích chưa đầy 10m2 trong khi đó, sau khi cải tạo, căn hộ mới phải có diện tích nhỏ nhất là 40m2. Điều này khiến người dân phải bỏ thêm một khoản tiền để mua phần diện tích tăng thêm, ngoài diện tích được đền bù. Phần lớn người dân sống tại khu chung cư cũ thường là cán bộ về hưu và người lao động thu nhập thấp nên không dễ dàng để có thể lo đủ tiền nên mâu thuẫn này cứ dai dẳng suốt nhiều năm nay mà chưa có hướng giải quyết.

Đơn cử như trường hợp gia đình bà Hồ Thị Tình, nhà C1 Thành Công, ở trong căn hộ 8m2. Với tỷ lệ đền bù là 1.4, gia đình bà sẽ được nhận lại khoảng 11m2, nhưng do diện tích của căn hộ mới là 40m2, gia đình bà phải bỏ ra khoảng 1 tỷ đồng để mua thêm gần 30m2 nữa. Một vấn đề nữa đó là tại một số dự án cải tạo chung cư cũ, đó là thống kê diện tích sổ đỏ với diện tích được sử dụng, người dân nếu chứng minh được sở hữu hợp pháp với căn hộ sẽ được chủ đầu tư cho mua phần diện tích tăng thêm với giá thành xây dựng khoảng 16 triệu đồng/m2. Đối với các căn hộ mua đi, bán lại không đủ giấy tờ, hay cơi nới, lấn chiếm, chủ đầu tư vẫn áp mức giá thị trường 34 triệu đồng/m2. Khúc mắc giữa chủ đầu tư và người dân tạo thành một cái vòng luẩn quẩn, khiến nhiều dự án cải tạo nhà chung cư vẫn dậm chân tại chỗ, dù đa phần người dân đã đồng tình.

Để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, nhiều chuyên gia cho rằng điều quan trọng là phải tìm được giải pháp hài hòa lợi ích giữa người dân và nhà đầu tư. Việc cải tạo lại chung cư cũ nên thực hiện bằng cách xã hội hóa Nhà nước, nhân dân và DN cùng làm. Nhà nước đóng vai trò chủ chốt trong việc cân bằng bài toán lợi ích giữa các bên Nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Với sự bảo đảm của Nhà nước, người dân có thể góp vốn cùng DN cải tạo hoặc xây dựng lại chung cư cũ. Những người góp vốn sẽ nhận được những ưu đãi như việc chọn tầng, chọn căn nhà ở sau này, tùy theo tỷ lệ góp vốn. Nhà nước có thể tổ chức thực hiện mua trái phiếu xây dựng chung cư cũ từ chính cư dân sống ở đây.

TUẤN TRẦN