Gỡ “nút thắt” cho cải tạo chung cư cũ

Khó tìm lời giải

Được biết, hiện trên địa bàn Hà Nội có 1516 chung cư cũ với quy mô từ 2 đến 5 tầng, được xây dựng từ năm 1954 đến năm 1990, một số ít xây dựng trước năm 1954. Các chung cư cũ được bố trí rải rác khắp các khu vực, tập trung ở các quận Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Hoàn Kiếm, Hoàng Mai, Thanh Xuân... Hầu hết các khu chung cư cũ đã được chuyển đổi từ hình thức sở hữu nhà nước sang sở hữu tư nhân theo Nghị định 61/CP. Đến nay những chung cư này đã hết niên hạn sử dụng cần phải được cải tạo, xây dựng lại.

Đáng nói, tình trạng cơi nới diễn ra phổ biến ở các chung cư cũ tiềm ẩn nguy hiểm khi xảy ra sự cố hỏa hoạn và làm tăng tải trọng công trình, trong khi hầu hết các chung cư cũ đều không có hệ thống phòng cháy chữa cháy. Bên cạnh đó, việc cải tạo, sửa chữa tùy tiện đã dẫn đến tình trạng thấm dột khu vệ sinh, ảnh hưởng đến khả năng chịu lực của kết cấu. Điển hình như các khu: C1 - C2 Ngọc Khánh, Tân Mai, Mai Động, Kim Giang; E1 - E2 - E3 Ngọc Khánh…

Hà Nội hiện mới chỉ có 14 chung cư cũ, xuống cấp được cải tạo, xây dựng lại, chỉ chiếm gần 10%. Đây thực sự là những nỗi lo lớn đối với người dân Thủ đô. Nguyên nhân lớn gây ra những trở ngại đối với vấn đề cải tạo chung cư cũ đã được giới chuyên gia nhiều lần chỉ ra, chính là sự xung đột lợi ích giữa 3 bên: Nhà nước - doanh nghiệp(DN) và người dân, trong đó cơ chế chính sách là nguyên nhân then chốt.

Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội, sở dĩ vấn đề cải tạo chung cư cũ đang rất khó tìm lời giải chủ yếu là bởi các chủ đầu tư, DN không hào hứng tham gia khi họ không nhìn thấy lợi nhuận ở các dự án này. Ngoài ra, giữa DN và người dân không thỏa thuận được phương án tài chính, cơ chế đền bù… đã tạo ra những rào cản kìm hãm tiến độ, cũng như mục đích cải tạo các tòa nhà chung cư cũ hiện nay.

Lợi ích Người dân cần được tôn trọng

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, đối với dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, xây dựng lại với quy mô từ 15- 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh dự án. Hạn chế chiều cao công trình không góp phần cải thiện diện tích cho các hộ dân nên cũng không được các chủ sở hữu căn hộ chung cư ủng hộ. Hơn nữa, theo  chính sách cũ, hầu hết các vấn đề quan trọng, có tính quyết định như  giải phóng mặt bằng, tạm cư, tái định cư, quy hoạch, kiến trúc, chọn nhà đầu tư, xây dựng, bảo trì... đều do chính quyền các cấp quyết định. Vai trò của các chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ không được tôn trọng. Mặt khác, các chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, không đồng thuận về phương án cân đối tài chính dự án của chủ đầu tư. Các chủ đầu tư thì mong muốn có lợi nhuận tối đa nên khi lập quy hoạch thường vượt quy chuẩn về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, dẫn đến quy hoạch khu vực cần cải tạo chậm được phê duyệt.

Cũng theo ông Thành, dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại chung cư  mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến nhân dân đã đề cập đến những hạn chế cũng như bất cập của chính sách cũ. Ví như thay vì hạn chế chiều cao công trình và hệ số sử dụng đất, dự thảo này đã căn cứ tình hình cụ thể của khu vực triển khai thực hiện dự án bao gồm cả khu vực trung tâm, khu vực hạn chế phát triển thuộc tất cả các đô thị, kể cả đô thị loại đặc biệt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp ba lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.  Hơn thế nữa, vai trò chủ chủ sở hữu các căn hộ chung cư được coi trọng và được tham gia trong suốt quá trình xây dựng lại chung cư. Các cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trong dự án xây dựng lại nhà chung cư được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn để xây dựng lại nhà chung cư.

Tuy nhiên, theo ông Thành, để chính sách  về cải tạo , xây dựng chung cư đi vào cuộc sống thì các giải pháp thực hiện  rất quan trọng. Giải pháp ấy phải cụ thể, rõ ràng và minh bạch ngay từ đầu, nhất là cơ chế  đền bù.  Ở đó, quyền lợi của người dân phải là trọng tâm trong việc giải quyết và thực hiện. Trong đó, phải quy hoạch khu tạm cư cho người dân trong diện di dời để cải tạo hay xây mới. Khu tạm cư ấy phải đảm bảo tiện nghi sinh hoạt. Từ đó, người dân mới tin tưởng và an tâm vào dự án.

Thương Huế