Tư duy mới về bài toán chung cư cũ: Nhà đầu tư và người dân đều có lợi!

Không còn phù hợp

Từ lâu, chung cư cũ ở Hà Nội luôn được coi là một trong những sản phẩm kiến trúc nhà ở của “một thời đã qua”. Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế, tốc độ đô thị hóa khiến các chung cư cũ này dần bị biến dạng theo thời gian. Chưa nói đến các nguy cơ về cháy nổ, sự xuống cấp tại các chung cư cũ giữa đô thị hiện đại cho thấy, đó không chỉ là sự nhếch nhách giữa Thủ đô, mà còn là sự không phù hợp với xu thế hiện đại.

Để gỡ rối và khơi thông cho công tác cải tạo, xây mới chung cư, ngoài sự quan tâm của chính quyền địa phương còn cần có cơ chế đặc thù. Ảnh minh họa

“Tô điểm” đầu tiên cho sự nhếch nhác tại các chung cư cũ ở Hà Nội đó là, việc người dân tự chuyển đổi một cách tự phát các công năng do diện tích sử dụng nhỏ chỉ từ 16m2 - 41m2 (số liệu Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội). Cụ thể và cũng là “đặc sản” trong việc tự chuyển đổi là hiện tượng tự cơi nới chung cư, cơi nới ban công, sử dụng các vật liệu tạm che chắn… bất chấp các quy định của pháp luật.

Với việc “bất chấp” các quy định của pháp luật, việc những chung cư cũ phải oằn mình cõng theo những chiếc “ba lô”, chuồng cọp cơi nới… diễn ra trong nhiều thập niên là hệ quả cách ứng xử của người dân với chung cư cũ, cùng sự lỏng lẻo trong quản lý của chính quyền địa phương.

Dạo qua một vòng các khu chung cư, tập thể cũ ở Hà Nội tại các quận như Ba Đình, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân… không khó để chúng ta bắt gặp hình ảnh cơi nới tại các khu chung cư này. Bà Thu Hà, một người dân ở quận Hai Bà Trưng, chia sẻ, việc cơi nới tại các chung cư cũ đã trở thành “đặc sản” của Thủ đô.

Thực thế trên bình diện chung, khoảng cách giữa các tòa nhà thoáng đãng với việc sử dụng đất có phần rộng rãi, cùng sự buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương đã khiến việc lấn chiếm, “cơi nới” càng tăng mạnh hơn khi thời gian qua giá bất động sản trên thị trường tăng vọt.

Từ sự biến dạng chung cư cũ đó cho thấy sức sống và sự thích nghi của con người trong các không gian tiêu cực tại khu chung cư cũ, thông qua việc tiến hành sự pha trộn giữa một nền văn hóa không gian mang tính kỹ thuật và một nền văn hóa đại chúng. Do đó, việc cải tạo chung cư cũ được nhiều chuyên gia đánh giá là, không chỉ cải tạo về mặt đô thị, mà đó còn là “cải tạo” cả khía cạnh lối sống văn hóa truyền thống…

Cơ chế đặc thù cho đất “vàng”

Vấn đề cải tạo, thử nghiệm nhằm khắc phục điểm yếu tại các khu chung cư cũ ở Hà Nội không phải đến bây giờ mới được mang ra “mổ xẻ”. Thông tin tại buổi hội thảo mới đây về chung cư cũ cho thấy, từ cuối những năm 90 của thế kỷ trước, một cấu trúc mới đã được ghép thêm ở phía sau chung cư cũ ở Trung Tự nhằm mở rộng diện tích cho các căn hộ ở cả 5 tầng.

Nhiều khu chung cư xuống cấp nghiêm trọng.

Tiếp đó, đầu những năm 2000, những nhà chung cư mới B4, B7, B10, B14 mọc lên trên đường Phạm Ngọc Thạch, ở nơi vốn là những khoảng trống của khu tập thể Kim Liên, đã được chính quyền dự định sử dụng để đáp ứng yêu cầu di dời các hộ dân, nhằm tiếp tục xây dựng lại các chung cư cũ theo hình thức cuốn chiếu với nguồn kinh phí thu lại nhờ việc bán các căn hộ ở tòa nhà mới.

Hay như gần đây, các cơ quan chức năng đã thực hiện cải tạo rải rác tại một số khu chung cư cũ trên địa bàn phường Giảng Võ, Thành Công cũng được thực hiện theo mô hình tương tự trên đường Phạm Ngọc Thạch, nhưng theo hình thức xây dựng mới sau khi phá bỏ nhà cũ,...

Từ các thử nghiệm trên có thể thấy, việc thay đổi này đều nhắm đến sự kiên cố hóa, mở rộng quy mô xây dựng, gia tăng quy mô dân số và phức hợp hóa công trình với hệ thống dịch vụ, văn phòng... Thực tế, việc thử nghiệm trên đối với khu Kim Liên đã thất bại, bởi việc di dân từ các chung cư cũ để cải tạo, xây dựng lại không đạt được.

Các dãy nhà cũ vẫn tồn tại trong khi những khoảng sân cũ quý giá đã mất đi... một cách “chính danh”. Mới đây, cách làm mới trong việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ ở Giảng Võ hay Thành Công được coi là hợp lý, nhưng mô hình này hiện đang vấp phải những rào cản nhất định.

Trước sự xuống cấp nhanh chóng cùng sự nhếch nhác tại các khu chung cư cũ, nhiều người cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ là cần thiết nhưng không thể hy sinh nét đặc sắc và ký ức sống động một thời của nó. Tuy nhiên, níu giữ tất cả là không đúng, nhưng để giải bài toán khó thì có lẽ cần một tư duy mới cho những chung cư cũ.

Theo Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, cần ban hành một Nghị định đặc thù cho cải tạo chung cư ở Hà Nội. Xây dựng kế hoạch cải tạo chung cư cũ giai đoạn 2021-2025, trong đó, phải kiểm định, rà soát lại vị trí so với quy hoạch chung, chất lượng sống; xác lập tiến trình cải tạo chung cư cũ; xác định danh mục các khu vực thí điểm.

Đặc biệt, Tiến sĩ Đào Ngọc Nghiêm cũng cho rằng, cần phải nâng tầm nhận thức của người dân, lãnh đạo các cấp, lãnh đạo Nhà nước về cải tạo chung cư cũ. Công cụ cần thiết là phải có một Nghị quyết, Quyết định thí điểm của Quốc hội. Đồng thời, phải xây dựng đề án kiểm định để xây dựng kế hoạch, có cách nhìn tổng thể chứ không phải chỉ dựa vào tiêu chí về an toàn, để thí điểm cải tạo chung cư cũ.

Kỳ vọng tư duy mới

Trong bối cảnh ngân sách Thành phố hạn hẹp, theo các chuyên gia, việc xã hội hóa là giải pháp cần thiết để huy động vốn nhà đầu tư cải tạo xây dựng, tuy nhiên, “miếng bánh” cải tạo chung cư cũ dường như vẫn chưa thực sự hấp dẫn.

Nhiều chủ đầu tư đề xuất phải được đảm bảo có lợi nhuận, hệ số đền bù phải tính theo khu vực cụ thể; không nên lấy số lượng chủ sở hữu theo hộ khẩu mà tính theo diện tích sử dụng để tổ chức lấy ý kiến. Tuy nhiên, nhìn chung các phương án đều đặt vấn đề cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Bản chất là tư duy xây mới các kiến trúc nhà ở trên lý thuyết đơn vị ở mới, phát triển từ mô hình tiểu khu ban đầu nhưng với tiêu chuẩn cao hơn và gắn liền với các tuyến đường sắt đô thị dự kiến trong tương lai. Chính vì vậy, có nhiều phương án để so sánh, lựa chọn cho từng khu vực, tùy vào thời điểm thực thi.

Có thể có những chung cư cũ phải xây lại hoàn toàn bằng một kiến trúc mới. Cũng nên tính đến việc vừa xây lại một số vừa kết hợp bảo tồn có cải tạo nâng cấp một cụm trong các khu chung cư lớn có điều kiện về cảnh quan, hạ tầng, như Giảng Võ.

Thậm chí có những nơi có thể bảo tồn thay vì phá đi xây dựng lại. Đối với những khu vực có sự hạn chế về quy mô và có nhiều dư địa văn hóa - lịch sử, nên chăng chúng ta đầu tư tại chỗ theo các mô hình hiệu quả hơn như nhà ở cho thuê, homestay phục vụ du lịch. Cách làm này phù hợp với các chung cư, nhà tập thể đơn lẻ nằm rải rác trong khu phố cũ vốn giàu tiềm năng du lịch...

Tuy nhiên, ý kiến người dân thực sự là vấn đề rất lớn đối với các dự án cải tạo chung cư cũ. Những quy định hiện nay chỉ đề cập cứng nhắc giữa có hay không đồng thuận cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ mà không có nhiều câu hỏi mở mang tính lựa chọn nhằm thu lại những ý kiến xác đáng...

Có thể thấy, Luật Thủ đô đã đề cập đến việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Nhưng thực tế vẫn còn nhiều khoảng trống cần lấp đầy. Sự bổ sung cho chương trình cải tạo chung cư cũ với sự tham gia của nhiều bên có liên quan nên được đặt ra.

Cần có cơ chế đầu tư linh hoạt ứng với các mô hình không gian thích hợp để có thể áp dụng với từng trường hợp cụ thể ở từng giai đoạn phát triển trong tương lai. Tư duy đổi mới cùng với cách làm sáng tạo là cần thiết để cải tạo, xây dựng lại hay bảo tồn các chung cư xưa cũ với mục tiêu để người dân được sống an toàn hơn, thoải mái hơn.

Do đó, Chương trình 03-CTr/TU của Thành ủy Hà Nội về “Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025” được kỳ vọng mở ra tư duy mới để giải quyết vấn đề này, cũng như vừa bảo đảm lợi ích của người dân, vừa bảo đảm mỹ quan đô thị…/.