Cần bước đột phá mới

Nhiều vướng mắc nảy sinh

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn Thành phố có 1.579 chung cư cũ, xây dựng trong giai đoạn 1960-1992, đến nay hầu hết đã qua niên hạn sử dụng. Đáng chú ý, trong quá trình sử dụng, do không được sửa chữa, bảo trì thường xuyên, các hộ dân tự cải tạo, cơi nới nên nhiều nhà xuống cấp nghiêm trọng.

Trước thực trạng trên và yêu cầu tái thiết nhằm cải thiện đời sống người dân, từ năm 2007, Sở Xây dựng Hà Nội đã tiến hành khảo sát, đánh giá chất lượng, phân loại hiện trạng được 940 nhà chung cư cũ theo 4 mức độ. Trong đó, có 6 nhà cấp D gồm đơn nguyên 1, chung cư 51 Huỳnh Thúc Kháng (phường Láng Hạ, quận Đống Đa); chung cư C1 Thành Công;

Đơn nguyên 1, 2 G6A Thành Công (phường Thành Công, quận Ba Đình); đơn nguyên 3 C8 Giảng Võ (phường Giảng Võ, quận Ba Đình); đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh (phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình); đơn nguyên 1, 3 tập thể Bộ Tư pháp (phường Cống Vị, quận Ba Đình). Điểm chung là các chung cư cũ này đều bị lún nứt, tách rời nhau với khoảng cách 0,8-1,2m…

Làm tốt công tác cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ là giải pháp quan trọng để nâng cao chất lượng sống của người dân Thủ đô, cải thiện diện mạo cảnh quan đô thị. Ảnh: Luyện Đinh

Việc xác định mức độ xuống cấp của chung cư cũ là rất quan trọng, đây là nền tảng để vận động người dân di chuyển, đảm bảo an toàn, đồng thời phục vụ công tác xây dựng, sửa chữa. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai công tác cải tạo chung cư cũ phát sinh nhiều vấn đề. Chẳng hạn, ở quận Ba Đình, Đống Đa, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã giao Ủy ban nhân dân các quận chủ trì xây dựng phương án di dời, bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, tái định cư.

Ủy ban nhân dân Thành phố cũng bố trí đủ quỹ nhà tạm cư cho các hộ. Ngoài ra, các hộ còn được hỗ trợ tiền di chuyển (10 triệu đồng/2 lần đi và về); hỗ trợ ổn định cuộc sống trong 6 tháng... Vậy nhưng đến nay mới có chung cư C1 Thành Công hoàn tất xây dựng lại và đón các hộ quay về, 5 chung cư còn lại việc di dời người dân gặp khó khăn.

Theo thống kê, trong số 4 công trình nguy hiểm còn lại tại quận Ba Đình, có 155 trường hợp (154 hộ dân và 1 cơ quan) cần di dời khẩn cấp. Tháng 8/2019, quận di dời được 94 trường hợp; còn 61 hộ không đồng thuận. Đến 30/11/2020, quận di dời thêm được 8 hộ. Như vậy có thể thấy, việc di dời các hộ ra khỏi chung cư cũ vẫn đang gặp vướng mắc, chưa nhận được sự đồng thuận cao.

Chỉ ra những khó khăn liên quan, ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển nhà ở (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, vướng mắc chủ yếu liên quan đến vấn đề quy hoạch, cơ chế chính sách đền bù, tái định cư, hài hòa lợi ích của chủ đầu tư và người dân... Đặc biệt, các quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang là “nút thắt” lớn khiến công tác này gặp khó.

Cụ thể, trong tổng số 1.579 chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội có đến 969 nhà thuộc khu vực nội đô lịch sử, mà theo Quy hoạch chung Thủ đô, đây là khu vực hạn chế phát triển (về tầng cao, mật độ dân số...). Do đó, việc giải quyết bài toán cân đối tài chính cho nhà đầu tư, cải thiện diện tích ở cho người dân, không gia tăng dân số tại khu vực... gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Hệ lụy nhãn tiền là các dự án này khó kêu gọi nhà đầu tư đáp ứng được các điều kiện của Nghị định 101/2015/NĐ-CP.

Từng bước tháo gỡ khó khăn

Nhằm giải quyết các bất cập về cơ chế, chính sách, bên cạnh việc đóng góp sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP, trên cơ sở đánh giá thực trạng, quá trình thực hiện trong công tác cải tạo chung cư cũ, mới đây Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn đã giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Viện Quy hoạch xây dựng (Sở Xây dựng) tham mưu đề xuất Ủy ban nhân dân Thành phố kế hoạch lập các đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Trong đó, nghiên cứu theo 3 mô hình gồm: Nhóm 1 là, tập hợp các chung cư cũ trong một khu (khu tập thể) như ở Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh… Nhóm thứ 2 là nhóm chung cư cũ mô hình như tiểu khu nhà ở gồm 5 – 7 chung cư một nhóm (không phải khu tập thể). Nhóm thứ 3 là các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ.

Với nhóm 1, ví dụ như khu Thành Công, quy mô khoảng 30ha, có vài chục chung cư cũ. Dự án cải tạo, tái thiết sẽ quy hoạch 1/500, đồng bộ giải pháp, tất cả sẽ tái định cư tại trung tâm khu đất, cho phép xây chung cư cao tầng, giải phóng quỹ đất 20 – 25% (khoảng 7ha) để phát triển các chức năng dịch vụ, thương mại, hạ tầng du lịch…

“Quan trọng ở đây là không hạn chế cao tầng, sẽ thiết lập các quỹ đất thương mại dịch vụ, có thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đối ứng vốn… Cân bằng được tái định cư tại chỗ, thoả mãn quy hoạch không gian ngầm, đồng bộ đa dạng giải pháp, khung cơ chế thì các chủ đầu tư sẽ cùng tham gia” – Phó Chủ tịch Thành phố cho biết.

Với nhóm thứ 2, chính sách của Thành phố cũng tương đồng với nhóm chung cư riêng lẻ. Đơn cử như quận Hoàn Kiếm có 120 chung cư riêng lẻ sẽ thiết lập một phương án đầu tư tổng thể, xây dựng lại các chung cư cũ này nhưng tái định cư hoán đổi trên địa bàn một phường, một quận. Ví dụ, sẽ tái định cư tại chỗ cho 30 chung cư cũ, hút 90 chung cư cũ khác về. Quỹ đất của 90 chung cư cũ sẽ để phát triển hạ tầng khác.

Được biết, trong thời gian tới Thành phố sẽ tiến hành tổng kiểm định các chung cư cũ trên địa bàn, phân theo chất lượng A, B, C, D để ưu tiên xử lý các trường hợp xuống cấp nghiêm trọng cải tạo đồng bộ với đề án.

Ảnh minh họa: Luyện Đinh

Nhiệm vụ cũng là cơ hội

Thực tế chỉ ra, cơ chế, chính sách cải tạo chung cư cũ đặc thù và mang tính tổng thể thay vì làm đơn lẻ sẽ là giải pháp đột phá để Thành phố tái thiết các chung cư cũ, góp phần xây dựng đô thị xanh, văn minh, hiện đại. Xác định rõ điểm này, theo tìm hiểu Đồ án quy hoạch phân khu đô thị nội đô lịch sử (gồm 4 quận: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng) dự kiến sẽ được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt trong tháng 3/2021.

Đặc biệt, vào ngày 11/3 vừa qua, Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Đảng bộ thành phố Hà Nội khóa XVII đã thông qua Chương trình số 03-CTr/TU về “Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị giai đoạn 2021-2025”. Theo đó, mục tiêu được Thành phố đặt ra là tiếp tục đẩy nhanh tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 các khu chung cư cũ;

Nghiên cứu định hướng giải pháp quy hoạch theo chung cư cũ, nhóm chung cư cũ và các chung cư cũ độc lập nhằm phát huy tối đa giá trị quỹ đất, khai thác hiệu quả kinh tế và tính khả thi dự án; triển khai cải tạo, xây dựng lại 3 chung cư cũ nguy hiểm cấp D (Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh) và chuẩn bị triển khai các khu còn lại…

Thành phố cũng xác định rõ, giải pháp trọng tâm sẽ là: Kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ; Xây dựng Đề án khung cơ chế chính sách đặc thù để thúc đẩy tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, báo cáo Chính phủ trình Quốc hội có Nghị quyết riêng cho Thành phố về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ để triển khai thực hiện.

Rõ ràng, Hà Nội đang có những bước đi cần thiết, từng bước tháo gỡ những khó khăn trong công tác cải tạo chung cư cũ. Nhất trí cao với tính cấp bách của công tác cải tạo chung cư cũ, PGS.TS. Nguyễn Văn Hùng - nguyên Hiệu trưởng Trường Đại học Xây dựng Hà Nội, cho rằng, chính quyền nên là đơn vị chủ đạo trong việc lập quy hoạch, thậm chí có thể chủ động “thuê” tư vấn nước ngoài hỗ trợ lập quy hoạch, sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng sẽ tiến hành đấu giá các lô đất phù hợp.

“Trong cơ chế thị trường, khi doanh nghiệp là đơn vị đứng ra xây dựng quy hoạch, rất khó để đảm bảo họ không ưu tiên lợi ích của chính mình, chính vì vậy để hoàn thành nhiệm vụ quan trọng này, chính quyền Thành phố nên đứng ra chịu trách nhiệm lập quy hoạch. Tôi tin rằng việc này sẽ đem lại lợi ích lớn hơn cho tất cả” - PGS. TS Nguyễn Văn Hùng nhấn mạnh.

Đồng quan điểm này, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội Nguyễn Trọng Kỳ Anh cho rằng, khi Đồ án quy hoạch phân khu đô thị nội đô lịch sử được thông qua sẽ chốt được các thông số chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, tầng cao, hệ số sử dụng đất, giao thông... Đây sẽ là đầu bài để các nhà đầu tư nghiên cứu, triển khai các dự án đầu tư. /.