Thị trường bất động sản không “té nước” theo lạm phát

Kể từ cuối tháng 2 đến nay, các mặt hàng như xăng, dầu, gas, thép,… đều đồng loạt tăng giá, với mức tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại. Đặc biệt, căng thẳng Nga - Ukraine leo thang càng gây áp lực hơn với lạm phát khi giá dầu có lúc đã vượt 100 USD/thùng.

Trong khi đó, giá vàng trong nước cũng liên tục có sự biến động mạnh, khiến nhiều người lo sợ về bối cảnh lạm phát và điều này tác động tiêu cực đến giá nhà, đất, cũng như thổi bùng làn sóng đầu cơ tích trữ tài sản. Có thể thấy, trong 2 năm dịch Covid -19 hoành hành, giá bất động sản không những giảm như những ngành kinh tế khác, mà còn leo thang.

Ảnh minh họa: BT

Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế lo ngại rằng, lạm phát tăng cao sẽ càng đẩy giá tài sản lên theo hướng bất lợi cho thị trường. Bởi trong quá khứ, lạm phát cao từng kéo theo lãi suất tăng khiến thị trường bất động sản bị đình trệ. Bên cạnh đó, lạm phát sẽ khiến những nhà đầu tư thứ cấp, có sẵn nguồn tiền nhàn rỗi tranh thủ tìm kiếm kênh trú ẩn tài sản an toàn, và một trong những kênh đó là bất động sản.

Đặc biệt, khi lạm phát, bên cung sẽ đẩy giá bất động sản lên cao để trừ hao trượt giá, khiến thị trường bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới. Thậm chí, các dự án hình thành trong tương lai cũng tính sẵn giá bán của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm vì chủ đầu tư tính luôn phần lạm phát vào giá thành. Do đó, trong 1 năm tới rất có thể sẽ xuất hiện nghịch lý giá nhà đất liên tục leo thang, nhưng không ai mua. Trước những diễn biến khó lường của thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư đã bày tỏ sự băn khoăn không biết có nên đầu tư bất động sản trong trường hợp lạm phát cao có thể xảy ra?

Tại buổi công bố báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam đầu năm 2022, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, có khoảng 92% người khảo sát muốn mua nhà ở tại Việt Nam trong tương lai, trong đó có hơn một nửa đang tìm mua nhà trong vòng 2 năm tới. Trong đó, xu hướng tìm kiếm ở thành phố Hồ Chí Minh chiếm tới 45%, Hà Nội chiếm 34%; tiếp đến là các tỉnh, khu vực giáp ranh 2 thành phố lớn này. Tuy nhiên, có 52% số người tham gia khảo sát cho rằng giá bất động sản tại Việt Nam hiện đang quá cao, là trở ngại lớn nhất đối với những khách hàng tiềm năng.

Ông Phan Lê Thành Long - Giám đốc Viện Kế toán Quản trị Công chứng Úc tại Việt Nam cho rằng, có 4 yếu tố chính tác động đến giá bất động sản. Thứ nhất là “cung tiền, tăng tín dụng”. Giai đoạn dòng tiền dễ, lãi suất thấp chính là điều kiện thuận lợi nhất hỗ trợ giá bất động sản. Giai đoạn từ 2020 đến quý 1 năm 2022 là minh chứng rõ nhất. Lãi suất xuống thấp do ảnh hưởng bởi Covid-19, chính sách tiền tệ nới lỏng, tín dụng ngân hàng tốt, dòng tiền tốt tạo nền tảng cho bất động sản tăng trưởng. Giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2010, Chính phủ bơm tín dụng thông qua gói hỗ trợ lãi suất 4%, tiền vào sản xuất kinh doanh thì ít, vào bất động sản khá lớn khiến bất động sản đóng băng những năm tiếp theo.

Thứ hai là thu nhập dân cư. Bất động sản do con người mua và ở nên thu nhập dân cư là yếu tố quan trọng. Bất động sản cần có thời gian tích luỹ giống như thu nhập dân cư phải có tích luỹ đủ mới mua được nhà. Thu nhập dân cư Việt Nam tăng hơn 30%, có tầng lớp thu nhập mạnh trong 5 năm qua đã tác động đến giá bất động sản.

Theo ông Long, bất động sản không phải là hàng hoá ngắn hạn mua bán trong vài tháng, mua vài tháng không tạo giá trị, chỉ phù hợp với nhà đầu cơ trên phương diện lướt sóng hô hào nhiều hơn người mua thật. Tức là bất động sản cần thời gian tích luỹ. Các công ty kinh doanh bất động sản lớn ở Việt Nam đều nắm rõ chu kỳ này.

Thứ ba chính là hạ tầng cải thiện. Hạ tầng phát triển là nền tảng cơ bản nhất cho giá bất động sản phát triển bền vững. Một mảnh đất "khỉ ho cò gáy" được cho là cơ hội để tăng giá mạnh nhưng thực sự tăng giá hay không phải phụ thuộc hạ tầng xung quanh. Trong 3-5 năm hạ tầng xung quanh có thay đổi không chứ không phải mua đất "khỉ ho cò gáy" giá rẻ rồi cầu mong nó tăng.

Thứ tư là tính khan hiếm. Giá phân khúc tăng mạnh nhất trong thời gian qua là biệt thự ở những khu đô thị có vị trí đắc địa, có thương hiệu và quản lý tốt. Nhiều người cho rằng cư dân những khu này có vấn đề, bỏ đống tiền mua nhà để rồi xây cũng chỉ được 3 tầng, không thể lên 7-8 tầng để trên ở dưới cho thuê. Mặc dù hơn một năm vừa qua, giá tăng đến 3-4 lần nhưng người sở hữu dòng bất động sản này vẫn không chịu bán, đơn giản vì họ không cần hoặc không thiếu tiền. Vì thế những khu biệt thự này có rất ít giao dịch, nên giá tăng là do tính khan hiếm.

“Trên thế giới, những bất động sản cực đẹp như Palo Alto ở thung lũng Silicon, nơi tập trung các tỷ triệu phú công nghệ luôn có mức giá khác biệt. Đó cũng là biểu hiện của sự khan hiếm và tính vị trí của bất động sản, Nhưng biệt thự 150m ở một khu xa trung tâm Hà Nội có giá hơn 2 triệu USD, cũng khá ảo, kể cả so ngang với Palo Alto, tất nhiên ở đó không có khái niệm biệt thự 150m”, ông Long lấy ví dụ.

Các chuyên gia cũng cho rằng, chưa có bất kỳ dữ liệu nào thể hiện mối tương quan cùng chiều giữa lạm phát và giá bất động sản. Vì vậy, người mua bất động sản cần tính đến các yếu tố giá tăng thực sự, bởi lạm phát không phải là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng, thậm chí lạm phát cao mà khiến lãi suất tăng, tiền tệ thắt lại khiến bất động sản đóng băng, giá giảm, và nhà đầu tư có thể bị kẹt vốn.

Bên cạnh đó, khi lạm phát tăng, thanh khoản tại các ngân hàng cạn kiệt, nợ xấu tăng vọt, trong đó nợ xấu nằm trong bất động sản chiếm tỉ trọng lớn. Thị trường bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng, giá giảm mạnh, diễn biến giá bất động sản tiếp tục ngược chiều với lạm phát. Nhìn chung, giá bất động sản sẽ có xu hướng tăng theo tỉ lệ lạm phát. Tuy nhiên, nếu lạm phát quá cao có thể gây ra phản ứng ngược chiều và giá bất động sản giảm mạnh. /.