Bất động sản trở lại dẫn dắt thị trường trái phiếu doanh nghiệp

Sau thời gian dài trầm lắng, đặc biệt với những biến cố liên quan đến minh bạch thông tin và vi phạm phát hành, thị trường trái phiếu doanh nghiệp giờ đây chứng kiến sự trở lại đầy quyết liệt của nhóm doanh nghiệp bất động sản. Không chỉ đơn thuần phục hồi, bất động sản đang nổi lên như lực kéo chính định hình lại cấu trúc thị trường vốn trung và dài hạn.

Các số liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy sự bứt phá nhanh chóng, từ mức 50.000 tỷ đồng phát hành trong toàn thị trường năm 2023, tổng khối lượng phát hành từ giữa 2024 đến nay đã vượt 120.000 tỷ đồng. Riêng bất động sản chiếm hơn 60%, tỷ trọng đủ lớn để tái định vị vai trò của ngành này trên thị trường tài chính.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang phục hồi mạnh mẽ. (Ảnh minh hoạ)

Chỉ riêng 6 tháng đầu năm 2025, bất động sản huy động qua trái phiếu đạt khoảng 40.200 tỷ đồng, tăng 24% so với cùng kỳ; tháng 8/2025 ghi nhận mức “bùng nổ” 22.100 tỷ đồng, gấp 3 lần tháng trước và gấp hơn 2 lần cùng kỳ năm trước.

Những con số này không chỉ phản ánh nhu cầu vốn khổng lồ vốn là đặc trưng của ngành bất động sản mà còn cho thấy niềm tin thị trường đang dần phục hồi. Những thay đổi trong cách thức phát hành, tài sản bảo đảm rõ ràng, báo cáo tài chính kiểm toán, lãi suất hợp lý hơn đã giúp doanh nghiệp lấy lại uy tín, đặc biệt sau giai đoạn khủng hoảng niềm tin 2022-2023.

Có ba nguyên nhân cơ bản lý giải sự “lội ngược dòng” mạnh mẽ của nhóm bất động sản. Thứ nhất, đặc thù ngành bất động sản cần nguồn vốn trung - dài hạn lớn, trong khi tín dụng ngân hàng vẫn chịu áp lực kiểm soát chặt chẽ. Khi ngân hàng không thể đáp ứng đầy đủ nhu cầu vốn cho các dự án quy mô lớn, trái phiếu doanh nghiệp trở thành kênh huy động tối ưu, đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản thị trường được cải thiện.

Thứ hai, nhóm quy định pháp lý mới, từ tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp đến nghĩa vụ báo cáo định kỳ đã giúp thị trường được “thanh lọc tự nhiên”. Doanh nghiệp yếu kém khó tiếp cận kênh trái phiếu, trong khi doanh nghiệp uy tín có cơ hội phát triển đúng bản chất.

Thứ ba, “sóng” chính sách mới từ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang tạo lực đẩy kỳ vọng lớn. Khi tiến độ pháp lý được khai thông, hàng loạt dự án có cơ hội triển khai, kéo theo nhu cầu vốn tăng mạnh. Doanh nghiệp vì thế buộc phải mở rộng cơ cấu vốn để đón đầu chu kỳ phục hồi.

Đáng chú ý, lãi suất trái phiếu bất động sản hiện ở mức 9-12%/năm, thấp hơn thời kỳ 2020-2021 khi từng vượt 13-15%. Đây là mức lãi suất an toàn hơn cho nhà đầu tư nhưng vẫn đủ hấp dẫn trong bối cảnh các kênh đầu tư khác không tăng trưởng quá mạnh. Nhiều tổ chức tài chính nước ngoài đã bắt đầu mua lại trái phiếu bất động sản Việt Nam cho thấy sức hút của thị trường đã vượt ra ngoài biên giới.

Một trong những điểm được quan tâm nhất hiện nay là lượng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn của nhóm phi tài chính từ đầu năm 2025. Tuy nhiên, khác với lo ngại của giai đoạn trước, lần này rủi ro được đánh giá là “trong tầm kiểm soát”. Hai yếu tố quan trọng giúp bất động sản xử lý áp lực đáo hạn gồm: Xu hướng mua lại trước hạn tăng mạnh, thể hiện năng lực tài chính cải thiện.

Hoạt động phát hành mới để tái cấu trúc nợ diễn ra chủ động và minh bạch hơn, doanh nghiệp dùng trái phiếu mới, có tài sản đảm bảo rõ ràng hơn, để xử lý các khoản nợ cũ. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp vượt qua khối nợ đáo hạn mà còn tạo nền tảng tài chính ổn định, giảm rủi ro dây chuyền cho thị trường vốn.

Sự trở lại mạnh mẽ của bất động sản có thể coi là “mạch máu” giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp khởi sắc sau thời gian dài tổn thương. Tuy nhiên, để quá trình phục hồi diễn ra bền vững, thị trường cần sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan quản lý, sự minh bạch từ doanh nghiệp và sự tỉnh táo từ nhà đầu tư. Bởi lẽ, trái phiếu doanh nghiệp vẫn là kênh đầu tư có rủi ro cao nếu doanh nghiệp phát hành không duy trì được năng lực tài chính.