M
12/05/2017 14:57

Nhiều biến động thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng  tại Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ trong vài năm trở lại đây, đặc biệt mô hình căn hộ khách sạn (condotel) đang thu hút được nhiều sự chú ý của khách hàng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế, thị trường này đang sốt ảo, đối mặt với nhiều rủi ro.

nhieu bien dong thi truong bat dong san nghi duong Hướng đi nào cho bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam 2017?
nhieu bien dong thi truong bat dong san nghi duong Thị trường BĐS nghỉ dưỡng: Chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cẩn trọng

Cải thiện chính sách phát triển du lịch

Đó là nhận định của Ông Rudolf Hever, Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn (Tập đoàn bất động sản Savills Châu Á – Thái Bình Dương) về thị trường BĐS du lịch Việt Nam và những cân nhắc về mô hình condotel mới đây.

nhieu bien dong thi truong bat dong san nghi duong

Có thể nói, thời gian qua, Việt Nam đã hỗ trợ rất lớn cho quá trình phát triển du lịch, khi hiện nay đã có 9 sân bay quốc tế trên cả nước so với 5 sân bay quốc tế vào năm 2010. Các sân bay này hiện vẫn đang được tiếp tục nâng cấp, mở thêm các nhà ga cũng như mở rộng đường băng. Thêm vào đó, chính sách visa dành cho khách du lịch cũng cải thiện đáng kể, khi quy trình ngày càng dễ dàng hơn và mức phí thấp hơn so với trước đó. Phú Quốc là ví dụ thành công điển hình cho sự hỗ trợ này khi lượt khách quốc tế đã tăng vọt 25% vào 2014 so với 2013 khi chính sách miễn thị thực cho du khách nước ngoài được áp dụng. Hiện tại Phú Quốc cũng là địa điểm duy nhất tại Việt Nam được áp dụng chính sách này.

Theo số liệu nghiên cứu thị trường mới nhất của Savills Châu Á – Thái Bình Dương trong năm 2016, Nha Trang đã đón gần 1,2 triệu lượt du khách quốc tế, tăng gần 23% so với năm 2015. Tương tự lượt khách quốc tế đến Đà Nẵng trong năm 2016 cũng đã đạt gần 1.7 triệu, tăng 33% so với 2015. Ngoài ra, các tín hiệu tích cực từ thị trường góp phần thúc đẩy sức hút và niềm tin từ các chủ đầu tư, dẫn đến cạnh tranh mạnh về nguồn cung trong 2 – 3 năm tiếp theo khi thị trường liên tục chứng kiến sự ra đời của các dự án mới.

Cẩn trọng với các nhà đầu tư “tay ngang”

Nhắc đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng không thể không nhắc đến sự bùng nổ của xu hướng đầu tư các dự án Ngôi nhà thứ hai (Second Home). Hiện tại, có khoảng 36 dự án Second Home cung cấp hơn 7.000 căn với mức giá từ trung đến cao cấp đang được vận hành tại Việt Nam. Đánh giá về tiềm năng, ông Rudolf Hever thị trường BĐS được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi một làn sóng lớn nguồn cung “ngôi nhà thứ hai” chủ yếu tập trung tại sáu địa điểm ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long & Quảng Nam) gồm hơn 17.000 căn được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới. Trong đó, căn hộ khách sạn (condotel) là một sản phẩm trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang bùng nổ hiện nay.

Chuyên gia bất động sản Đặng Hùng Võ đưa ra phân tích, hiện nay một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng. Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng, và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm.

Dữ liệu từ Savills cho thấy, tính đến năm 2019, căn hộ khách sạn sẽ chiếm 65% nguồn cung “ngôi nhà thứ hai” tại các thị trường ven biển chính. Đầu tư căn hộ khách sạn đang là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm của bất động sản nghỉ dưỡng nhưng phân khúc này được các chuyên gia đánh giá sẽ đối mặt với nhiều rủi ro, đặc biệt nhiều chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong quản lý vận hành như khách sạn. “Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn toàn như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng. Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc này...” - ông Rudolf Hever cho biết thêm.

Đồng quan điểm trên, chuyên gia bất động sản Đặng Hùng Võ đưa ra phân tích, hiện nay một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng. Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng, và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết.

Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm. “Khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín bởi nếu dự án do các nhà đầu tư tay ngang tham gia, không có kinh nghiệm trên thị trường nghỉ dưỡng triển khai sẽ có nhiều rủi ro.” – Chuyên gia Đặng Hùng Võ khuyến cáo thêm.

Hải Yến – Tuệ Liên

Nguồn :