Nhà đầu tư bất động sản trước áp lực giảm giá bán

Lãi vay nặng vai nhà đầu tư

Sự cố bất khả kháng từ dịch Covid-19 đã khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản lao đao vì dòng tiền bị “đứng” lại.

Anh Nguyễn Mạnh Hùng, một nhà đầu tư bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh cho biết, sau sự dịch chuyển của thị trường tại thành phố anh Hùng chuyển về đầu tư đất lớn tại các tỉnh vùng ven như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai… Công việc đầu tư đang thuận lợi khi nhu cầu đất vùng ven ở miền Nam tăng cao, giá những khu đất anh Hùng mua trước đó với giá rẻ tăng mạnh.

Khi giá đất tăng mạnh, anh Hùng bán thu tiền về và tiếp tục dùng số tiền vốn, tiền lời và vay thêm để gom mua đất lớn. Nhiều khu đất anh Hùng có giá trị giao dịch gần 20 tỉ đồng. Anh Hùng sử dụng vốn tự có hơn 30% tiền mặt và số còn lại thế chấp vay ngân hàng.

Các đợt dịch bệnh liên tục ập tới, khách không thể đi xem đất, người sắp mua thì rút lại quyết định vì lo ngại tình hình dịch bệnh còn kéo dài. Nhiều người đã cọc cũng không thể tiến hành thủ tục mua bán vì tất cả các phòng công chứng địa phương ngừng làm việc với người từ thành phố Hồ Chí Minh về.

Để duy trì, và gồng lãi suất anh Hùng buộc phải sử dụng giải pháp vay nóng với lãi suất lên đến 3-5%/tháng. “Qua đợt Covid-19 lần thứ 3 mọi khó khăn đã dồn nén rồi, đến đợt thứ 4 này thực sự tôi thấy hoang mang”, anh Hùng nói. Sự hoang mang của nhà đầu tư này chính là những khoản vay đến thời điểm đáo hạn.

Khách hàng mua bất động sản không thể xem đất hay giao dịch mua bán do giãn cách xã hội trong đợt dịch thứ 4 tại thành phố Hồ Chí Minh. (Trong ảnh: Một khách hàng giao dịch đất đai tại phòng công chứng huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trước đợt dịch thứ 4). Ảnh Đình Nguyên

Vốn thành công với một số dự án phân lô bán nền tại thị xã Phú Mỹ (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu), nhóm đầu tư của ông B.N không ngờ lại rơi vào cảnh lao đao khi mở tiếp 3 dự án mới tại các địa phương lân cận.

Ông N. cho biết đang cùng các cổ đông cơ cấu lại dòng tiền, cắt giảm chi phí, và tìm các nguồn vay mới để đối ứng các khoản vay cũ đến hạn. “Ban đầu chúng tôi cũng xác định các khó khăn dịch bệnh là tạm thời, nhưng diễn biến như hiện nay của Việt Nam và trên thế giới thì “khó khăn tạm thời” này không biết kéo dài đến bao lâu. Còn sức chịu đựng của các dự án kinh doanh thì có thể dự báo được”, ông N. chia sẻ.

Theo một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, 20% nhà đầu tư đang ôm hàng có thể giảm giá tài sản 5-10% để cơ cấu khoản vay, xử lý hợp đồng tới kỳ đóng tiền theo tiến độ.

Ở một diễn biến khác, giá cho thuê căn hộ đang sụt giảm mạnh, việc cho thuê cũng trở nên khó khăn vì dịch bệnh khiến người thuê nhà bị cản trở tiếp cận sản phẩm. Trong khi đó lực cầu căn hộ sụt giảm khi nguồn cung thứ cấp tràn lan với mức giá bán cao chót vót tại thành phố Hồ Chí Minh.

Bà Huỳnh chủ cho thuê hai căn hộ tại khu vực Thảo Điền (quận 2, nay là Thành phố Thủ Đức) và một căn hộ tại bán đảo Thanh Đa cho biết, giá thuê đã giảm mạnh từ 15-20% nhưng vẫn khó cho thuê. “Khi tôi dẫn khách thuê vào ở thì ban quản lý không cho khách chuyển đồ vào, dù khách đã trình giấy xét nghiệm âm tính. Mình đã xuống giá và ký hợp đồng với khách nên rất khó xử”, bà Huỳnh kể.

Đối với các khách hàng mùa căn hộ với tỉ lệ vay cao áp lực từ dòng tiền cho thuê để trả lãi ngân hàng trở thành gánh nặng khi giá cho thuê giảm, trong khi việc thu nhập cá nhân trong dịch bệnh cũng khó khăn.

Chuyên gia cảnh báo rủi ro ngắn hạn

Rủi ro trong ngắn hạn ở thị trường bất động sản đang hiện diện rõ rệt, đặc biệt với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính tỉ lệ cao, các doanh nghiệp phát triển “nóng”, thiếu chiến lược phát triển bền vững.

Các chuyên gia dự báo đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ tư đang đẩy thị trường bất động sản vào kịch bản chịu áp lực giảm giá trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) khá mạnh.

Chuyên gia kinh tế Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng, hiện nay, tuy nguồn cung căn hộ mới tại thành phố Hồ Chí Minh khá ít, nhưng nhu cầu cũng đang giảm mạnh khi chủ căn hộ cho thuê đang phải giảm giá 10% - 30% để có khách; Dù giảm giá nhưng căn giá cao trên 20 triệu đồng vẫn đang vất vả kiếm khách sau khi hết hợp đồng với khách hiện tại...

Tình hình cho thuê căn hộ tiếp tục khó khăn khiến nhà đầu tư chùn bước mua căn hộ mới. Theo ông Hiển, cũng bởi lý do giờ đây thị trường căn hộ không còn phù hợp mua để lướt sóng, hay ôm chờ giá tăng như thời gian trước. Đa số người có tiền mua để tích trữ tài sản bền vững vừa có dòng tiền đều từ hoạt động cho thuê, vì vậy một khi tình hình cho thuê khó thì họ phải lui lại, chưa dám xuống tiền.

Tuy nhiên, ông Hiển cũng cho rằng, “trong nguy cơ cơ”, cơ hội mua nhà hay sở hữu bất động sản trong giai đoạn này trở nên dễ hơn khi nhiều người sở hữu căn hộ, đất nền, đất lớn… bị áp lực dòng tiền, lãi suất buộc phải giảm giá bán.

Nếu tài chính tốt, một số nhà đầu tư vẫn đi “săn hàng” trong đợt này. Nhưng đối với các nhà đâu tư có vốn mỏng thì cần thận trọng và cân nhắc kỹ với tỉ lệ vốn vay an toàn và hướng đến mục tiêu trong trung và dài hạn.

Nhiều dự án lớn đang chậm thanh khoản vì người mua không thể đi xem dự án. Ảnh Đình Nguyên

Ở góc độ chuyên gia quan sát thị trường và là CEO của Đại Phúc Land, bà Nguyễn Thị Thanh Hương chia sẻ, hiện nay chúng ta đang ở trong cao điểm dịch bệnh. Chính vì vậy ưu tiên hàng đầu trong thời điểm này là đảm bảo an toàn sức khỏe cho người lao động và tuân thủ các Chỉ thị của Chính phủ. Các doanh nghiệp đã bật chế độ cảnh báo cao nhất và hầu như phải chuyển sang chế độ làm việc tại nhà 100% dành cho khối văn phòng và trực tại chỗ dành cho khối sản xuất, công trường thi công. Có 3 vấn đề quan tâm hiện này của doanh nghiệp để ứng phó trong giai đoạn dịch bệnh cao điểm hiện nay:

Thứ nhất, đảm bảo duy trì bộ máy hoạt động ở mức tối thiểu thông qua giải pháp ứng dụng công nghệ để xử lý công việc online, hạn chế giao tiếp trực tiếp. Thứ hai, có phương án dự phòng cao nhất về mặt tài chính trong tình hình dịch bệnh kéo dài. Thứ ba, chuẩn bị các phương án khôi phục các hoạt động sản xuất, kinh doanh khi dịch bệnh được kiểm soát.

Vấn đề đau đầu nhất hiện nay của các doanh nghiệp là dòng tiền để duy trì các hoạt động của công ty trong tình trạng doanh thu sụt giảm nghiêm trọng và gần như đóng băng. Điều này đòi hỏi nguồn lực dự phòng của doanh nghiệp phải đảm bảo trong ngắn hạn từ 3-6 tháng hoặc lâu hơn. Các khoản chi phí không cần thiết đều phải cắt giảm tối đa trong giai đoạn này.

Tuy nhiên các doanh nghiệp vẫn phải kiên trì và chuẩn bị cho kịch bản hồi phục vào những tháng cuối năm.

Trái với cảnh mua bán nhộn nhịp trước đợt dịch Covid-19 lần 4, giờ đây các dự án lân cận thành phố Hồ Chí Minh vắng bóng kẻ bán người mua. Ảnh Đình Nguyên

Bà Hương chia sẻ: “Chúng ta phải nhìn nhận là thị trường bất động sản đang bị ngừng trệ, bị nén lại do yếu tố khách quan dịch bệnh tác động. Nhu cầu đầu tư và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn. Giữa các đợt dịch năm 2020 và đầu năm 2021 (tháng 3, 4 ) thị trường nhà đất hồi phục nhanh và giao dịch khá sôi động. Vì vậy sức bật của thị trường vẫn còn, tuy nhiên kịch bản hồi phục sẽ phụ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch bệnh và triển khai tiêm vaccine đại trà trong quý 3 và quý 4 năm nay”,

Nhiều doanh nghiệp cho rằng hiện nay, ngân hàng vẫn chưa có động thái giảm lãi suất mà chỉ mới dừng lại ở chủ trương đang đề xuất. Doanh nghiệp bất động sản nói riêng và doanh nghiệp nói chung vẫn đang gồng gánh khó khăn từ dịch bệnh, lãi vay cũng nhự sự biến động của giá nhiên liệu xăng dầu, giá vật liệu xây dựng như sắt thép tăng trên 50%.

Diễn biến mới nhất là lãi suất huy động đang tăng, giá xăng dầu tăng giá vật liệu xây dựng biến đọng sẽ tạo sức ép cho mặt bằng giá chung và lạm phát. Khó khăn lại càng chồng chất khó khăn nên sức lực doanh nghiệp đang cạn dần. Theo đó, các chuyên gia khuyến nghị, muốn thị trường phục hồi nhanh phải có trợ lực thêm của các giải pháp cấp thiết của Chính phủ.

Có thể thấy, doanh nghiệp Việt Nam hơn 80% là vừa và nhỏ nên nguồn lực mỏng và sức chống chọi không cao. Riêng lĩnh vực bất động sản đòi hỏi nguồn lực đầu tư rất lớn nên các công ty phải dùng giải pháp đòn bẩy tài chính với tỷ trọng vay cao sẽ càng khó khăn khi doanh thu về chậm, không đảm bảo xoay chuyển dòng tiền và đảm bảo việc chi trả ngân hàng theo kế hoạch.

Đình Nguyên