Kỳ 1: Giá nhà, giá đất, giá thuê "rủ nhau" leo thang

Giá nhà và giá thuê “đua” lập đỉnh

Theo báo cáo của Savills, đến cuối quý 2/2025, giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội đã vọt lên mức trung bình 91 triệu đồng/m², tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước và tăng tới 16% so với quý 1. Đây là mức tăng mạnh nhất trong nhiều năm, cho thấy thị trường đang nóng chưa từng có.

Số liệu của sàn batdongsan.com.vn cũng ghi nhận giá căn hộ sơ cấp dao động quanh 79 - 80 triệu đồng/m2 vào giữa năm, trong khi căn hộ thứ cấp nhiều nơi tăng thêm vài trăm triệu đồng chỉ trong vài tuần, đặc biệt ở các dự án nội thành có vị trí đẹp.

Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính đánh giá nguồn cung mới tuy có cải thiện, khoảng 7.000 căn hộ mở bán trong quý 2, song vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực. Sức mua chủ yếu dồn vào phân khúc hạng B và C, khiến mức giá bị đẩy lên liên tục. Tốc độ leo thang này đang tạo ra khoảng cách ngày càng lớn so với thu nhập trung bình của người dân, khiến bài toán an cư tại Hà Nội trở nên bế tắc hơn bao giờ hết.

Một căn hộ 55m2 có giá khoảng 2,9 tỷ đồng vào tháng 6 thì nay được chủ rao bán mức 3,5 - 3,6 tỷ đồng

Còn từ cuối quý 2 đến thời điểm hiện tại, giá căn hộ chung cư ở một số khu đô thị đã tăng vọt 20 - 30%. Khảo sát thực tế của phóng viên tại khu Vinhomes Ocean Park 1 (Gia Lâm, Hà Nội) cho thấy giá căn hộ tăng với tốc độ chóng mặt chỉ trong vòng 3 - 4 tháng. Một căn diện tích 28m2, rao bán tháng 4 - 5 khoảng 2,1 tỷ đồng (tương đương 75 triệu đồng/m2), đến nay đã được rao bán 2,5 tỷ đồng, tức gần 89,3 triệu đồng/m2, tăng gần 19%. Tương tự, căn 43m2 từ mức 2,5 tỷ đồng (58,1 triệu đồng/m2) nay tăng lên 3,3 tỷ đồng (76,7 triệu đồng/m2), tức vọt tới 32%. Những con số này phản ánh xu hướng giá chung cư Hà Nội leo thang vượt xa sức tưởng tượng.

Chị Quỳnh Nga, môi giới bất động sản ở khu vực này thông tin thêm: Một căn hộ 55m2 có giá khoảng 2,9 tỷ đồng vào tháng 6 thì nay được chủ rao bán mức 3,5 - 3,6 tỷ đồng, tức tăng khoảng 20 - 24%. Với căn hộ 63m2, giá từ mức 3,4 - 3,5 tỷ đồng hiện đã lên quanh 4,05 - 4,15 tỷ đồng, mức tăng vào khoảng 17 - 21%. Chỉ trong vòng 3 tháng, mức tăng này được xem là “chóng mặt”, phản ánh sức nóng của thị trường căn hộ, cả nhu cầu mua để ở và đầu tư đều đang gia tăng mạnh.

Chị Hoàng Thị Thuỳ, một môi giới lâu năm chuyên khu vực Linh Đàm, cho biết: “Giá chung cư tại HH Linh Đàm chỉ sau 3 tháng đã tăng mạnh. Căn hộ 1 ngủ hồi tháng 6 khoảng 2 tỷ đồng, nay đã lên 2,4 tỷ, tức tăng tới 20%. Căn 2 ngủ từ 2,8 tỷ lên 3,2 tỷ, tăng khoảng 14%. Đây là mức tăng quá nhanh, khiến cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư đều bất ngờ. Nhiều khách hàng từng chần chừ giờ phải trả giá cao hơn hàng trăm triệu đồng cho cùng một căn hộ.

Không chỉ giá bán căn hộ tăng chóng mặt, thị trường cho thuê tại Hà Nội cũng chứng kiến mức leo thang đáng kể, khiến gánh nặng an cư càng thêm nặng nề. Theo Báo cáo tháng 8/2025 của batdongsan.com.vn, giá thuê căn hộ tại Hà Nội đã tăng từ 10 - 20% so với cùng kỳ năm trước. Khảo sát thị trường cho thuê cho thấy, mức giá tại các dự án lớn đều ở ngưỡng cao. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng xác nhận trong báo cáo quý 2/2025, giá thuê tại Hà Nội ghi nhận xu hướng leo thang rõ rệt, đặc biệt ở các dự án có tiện ích đồng bộ.

Có thể thấy, thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến làn sóng tăng giá chưa từng có, bao trùm từ mua bán đến cho thuê. Người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận, trong khi nhà đầu tư cũng chịu nhiều áp lực về lợi suất. Giá tăng liên tục chỉ trong thời gian ngắn đã tạo nên khoảng cách lớn giữa khả năng chi trả của người dân và mặt bằng thị trường.

Thu nhập eo hẹp, giấc mơ an cư ngày càng xa vời

Những căn hộ chung cư cũ với giá dưới 2 tỷ đã "tuyệt chủng" trên thị trường Hà Nội

Chị Nghiêm Liên, cán bộ viên chức đang công tác tại phường Thanh Liệt (Hà Nội), chia sẻ: "Vợ chồng tôi cộng cả hai người lại cũng chỉ được khoảng 25 triệu đồng/tháng. Sau nhiều năm chắt bóp, chúng tôi tích cóp được 1,5 tỷ đồng. Năm ngoái, với số vốn này, tôi còn tính toán được chuyện mua một căn hộ hai phòng ngủ giá khoảng 2,5 tỷ đồng. Khi ấy, chỉ cần vay thêm ngân hàng khoảng 1 tỷ nữa, gồng gánh thì vẫn có hy vọng trả dần. Nhưng đến nay, giấc mơ ấy coi như đã xa vời. Giá căn hộ cùng loại đã đội lên tận 3 tỷ, thậm chí cao hơn ở những dự án cũ như Linh Đàm, Thanh Hà.

Chỉ trong vòng chưa đầy một năm, giá đã tăng đến 30%. Chúng tôi vẫn đi làm đều đặn, vẫn lương tháng ấy, trong khi thị trường bất động sản thì leo thang từng ngày. Các dự án nhà ở xã hội thì người dân xếp hàng dài nhưng chưa có dự án nào đi vào thực tế. Lương có tăng thì cũng chẳng kịp giá nhà, thậm chí mấy năm nay còn bị tác động bởi suy thoái kinh tế, thu nhập thực tế ngày càng thấp đi. Điện tăng giá, đủ thứ chi tiêu phát sinh. Tất cả khiến giấc mơ an cư của vợ chồng tôi ngày càng lùi xa. Cứ nhìn bảng giá các dự án mới công bố mà ngán ngẩm, tôi chỉ biết thở dài, không dám nghĩ nhiều đến việc mua nhà nữa".

Không chỉ chị Nghiêm Liên gặp khó, nhiều gia đình khác tại Hà Nội cũng chung nỗi lo. Anh Minh Quang, kỹ sư làm việc tại phường Từ Liêm chia sẻ: “Tôi và vợ tính mua căn hộ 2 phòng ngủ, nhưng sau một năm, giá tăng thêm gần nửa tỷ đồng. Thu nhập hai vợ chồng cộng lại vẫn không theo kịp nhịp tăng này, nên đành tạm gác lại giấc mơ an cư. Hiện nay, vợ chồng chúng tôi đang đi thuê nhà ở khu vực này với giá 7 triệu đồng/tháng, nhưng chủ nhà mới thông báo sẽ tăng lên 8 triệu đồng. Áp lực chi tiêu càng nặng, trong khi cơ hội sở hữu nhà gần như chưa thấy lối ra”.

Thạc sĩ Quản Thành Vinh, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản, nhận định, nguyên nhân khiến giá nhà, đặc biệt là chung cư tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng xuất phát từ cả phía cung lẫn cầu. Về nguồn cung, thị trường đang khan hiếm do nhiều dự án ách tắc pháp lý, quy hoạch kéo dài, trong khi quỹ đất trung tâm gần như cạn kiệt, nguồn cung mới chủ yếu dồn ra ngoại thành.

Chi phí đầu vào cũng leo thang, từ giá đất nền, vật liệu xây dựng, nhân công đến lãi suất vay vốn, khiến giá thành bị đội lên. Cùng với đó, sau đại dịch Covid-19, nhu cầu sở hữu căn hộ để ở ổn định tăng mạnh, cộng thêm tâm lý tích trữ tài sản và tầng lớp trung lưu ngày càng đông, khiến các chủ đầu tư có xu hướng giữ giá, ít khuyến mãi, chấp nhận bán chậm nhưng không giảm. Tất cả những yếu tố này đã tạo áp lực đẩy giá chung cư đi lên liên tục.

Trong bối cảnh đó, xu hướng lựa chọn của gia đình trẻ và nhóm thu nhập trung bình có sự thay đổi rõ rệt. Thay vì cố mua căn hộ nội đô với gánh nặng tài chính lớn, nhiều gia đình chọn mua ở xa trung tâm, nơi hạ tầng đang được đầu tư đồng bộ với metro và đường Vành đai 4. Các căn hộ nhỏ 1 - 2 phòng ngủ hoặc dưới 50m2 được ưu tiên để vừa túi tiền. Với những người chưa đủ tích lũy, giải pháp thuê dài hạn ngày càng phổ biến, mức thuê 8 - 12 triệu đồng/tháng cho căn hộ tầm trung được xem là phù hợp. Ngoài ra, căn hộ mini, chung cư cũ cải tạo, thậm chí thuê nhà ở vành đai 3 - 4 cũng là lựa chọn thiết thực cho các cặp vợ chồng trẻ.

Bảo Thoa

(Còn tiếp)