Gỡ nút thắt để khơi thông thị trường bất động sản

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021); có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so với năm 2021).

Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng. Đối với nhà ở công nhân, trên cả nước có 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Ảnh minh họa: Bảo Thoa

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến 31/12/2022 là gần 800 nghìn tỷ đồng. Còn tính đến 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của doanh nghiệp bất động sản là khoảng trên 400 nghìn tỷ đồng.

Trước tình hình khó khăn của thị trường bất động sản, nhiều ý kiến cho rằng cần có biện pháp “giải cứu” bất động sản, đặc biệt là trong vấn đề tín dụng. Tại tọa đàm “Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023”, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, Chính phủ đã bàn rất nhiều về các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Trước đây, gói tín dụng 30 nghìn tỷ là một minh chứng rất rõ ràng.

Quay trở về vấn đề thiếu vốn, ông Nguyễn Quốc Hùng cho biết, giai đoạn vừa qua, các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu khiến cho áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn. Khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ thì các doanh nghiệp hoạt động bình thường, nhưng khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ. Điều này chưa hợp lý, vì bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung dài hạn và vốn ngắn hạn.

Ông Nguyễn Quốc Hùng cũng cho rằng, tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng hằng năm bình quân có con số rất rõ ràng. Những dự án nào đầy đủ pháp lý đều được cho vay, những dự án liên quan đến nhà ở tiêu dùng phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được. Còn việc người dân ở nơi này, nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý có đảm bảo khả năng trả nợ hay không và có vượt khả năng tài chính của họ hay không?

Cũng theo ông Hùng, thời gian qua xảy ra bong bóng bất động sản là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên.

“Tại sao lại có những người mua cả toà nhà, mua nửa toà nhà? Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường “đóng băng” thì toàn bộ những khoản nợ đấy nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn. Vì thế, ngân hàng đã đặt vấn đề lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực rủi ro. Khi cho vay phải xem xét rất thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý, đầy đủ pháp lý thì đảm bảo tiếp cận được vốn tín dụng”, ông Hùng cho biết.

Vậy doanh nghiệp bất động sản phải làm gì để tự tháo gỡ khó khăn cho mình? Điểm an toàn vốn của các doanh nghiệp có thể chấp nhận được là gì để có sản phẩm tiêu thụ được ra thị trường? Doanh nghiệp có chấp nhận lãi trước kia 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần, 7 phần để cho người dân hưởng, lúc đó dòng vốn sẽ luân chuyển.

Cuối cùng, không phải các ngân hàng không cho vay mà tất cả các ngân hàng đều quan tâm đến những dự án đầy đủ tính pháp lý, đầu vào đầu ra hợp lý. Các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản bằng tín dụng không khó, nhưng việc tháo gỡ chỉ cho các dự án đã đầy đủ tính pháp lý và có hiệu quả, và giá cả hợp lý với thị trường, sản phẩm đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân. Không chỉ tín dụng, mà bên cạnh đó còn rất nhiều khó khăn khác do thể chế cần được nhanh chóng tháo gỡ. Có như vậy thì mới lành mạnh được thị trường bất động sản.