Đưa thị trường bất động sản vào ổn định

Không nên quá lo lắng

Tại hội nghị “Phát triển thị trường bất động sản (BĐS) an toàn, lành mạnh, bền vững”, ông Nguyễn Viết Chiến - Tổng Thư ký, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, thời gian tới, phân khúc BĐS nhà ở tiếp tục phát triển. Nhu cầu nhà ở trung bình và thấp, nhà ở công nhân tiếp tục là xu hướng chủ đạo của thị trường cùng với nhu cầu về không gian xung quanh, đa tiện ích, hạ tầng cơ sở đầy đủ. Mô hình BĐS xanh, BĐS sinh thái ở các khu vực ngoại ô thành phố sẽ thu hút nhà đầu tư, vì đáp ứng nhu cầu môi trường sống trong lành...

Dần đưa thị trường bất động sản vào thế ổn định. Ảnh minh họa: Bảo Thoa

Phân khúc BĐS công nghiệp được dự báo tiếp tục phát triển; phân khúc BĐS văn phòng, bán lẻ và nghỉ dưỡng sẽ có nhiều thay đổi. BĐS du lịch sau khi hoàn thiện khung pháp lý sẽ có sự điều chỉnh theo hướng phát triển kinh doanh du lịch. Nguồn cung mới những năm tới tập trung ở các vùng ngoại ô của các thành phố lớn và lân cận, các khu đô thị vệ tinh và bám bên các đường vành đai lớn của các đô thị. Ngoài ra, khi có cơ chế chính sách hoàn thiện cho loại hình BĐS nông nghiệp, lâm nghiệp sinh thái, phân khúc này sẽ rất phát triển.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh, thị trường BĐS đang xuất hiện một số dấu hiệu “bất ổn”, đáng quan ngại. Đó là tình trạng “lệch pha cung - cầu”, thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Đặc biệt là rất thiếu nguồn cung nhà ở có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội, tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị. Tình trạng trên dẫn đến giá nhà đã tăng liên tục trong hơn 5 năm qua.

Giao dịch BĐS trầm lắng, khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở cũng rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng; giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS giảm 79% trong quý 2/2022.

“Để thị trường BĐS trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả, đòi hỏi phải xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS, khắc phục tình trạng đầu cơ nhà, đất”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Có thể nói, đối với lĩnh vực BĐS, phát hành trái phiếu doanh nghiệp dần trở thành kênh huy động vốn quan trọng trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực này được giám sát chặt chẽ. Các ngân hàng thương mại là nhóm nhà đầu tư lớn nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp BĐS. Do các đặc điểm về lãi suất cao, kỳ trả lãi linh hoạt trong bối cảnh thị trường BĐS phát triển chưa bền vững sẽ dẫn đến các rủi ro nhất định, kể cả đối với trái phiếu có tài sản đảm bảo.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, nếu trường hợp thị trường có biến động xấu sẽ tác động trực tiếp làm suy giảm giá trị tài sản đảm bảo là cổ phiếu của doanh nghiệp và tài sản đảm bảo là dự án hình thành từ vốn vay, rủi ro này xảy ra đối với cả các khoản vay tín dụng và khoản phát hành trái phiếu.

Quản lý chặt chẽ hơn

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng lo ngại về vấn đề dư nợ tín dụng BĐS tăng cao. Theo bà Nguyễn Thị Hồng, đến thời điểm 31/5/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm 2021. Nhu cầu tín dụng BĐS thường là trung và dài hạn, hiện nay khoảng 94% dư nợ có thời gian từ 10-25 năm. Trong khi đó, nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường, khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn. Do đó, nếu các tổ chức tín dụng không cân đối kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân.

Bởi vậy, với vai trò là cơ quan quản lý, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành đầy đủ hành lang pháp lý để tổ chức tín dụng thực hiện cho vay, mua trái phiếu, bảo lãnh. Ngành Ngân hàng tiếp tục tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn, hiệu quả, phù hợp với quy định của pháp luật và chủ trương, chính sách của Nhà nước...

“Tuy vậy, thị trường BĐS cũng không nên chỉ dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, mà cần nâng cao khả năng huy động vốn từ các nguồn khác như từ thị trường chứng khoán, vốn FDI; phát triển các thị trường này trở thành kênh huy động vốn dài hạn hiệu quả của doanh nghiệp, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng”, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết.

Tại Hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh quan điểm kiên trì, kiên định, kiên quyết phát triển hệ sinh thái BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững; không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự nhưng rà soát, ngăn chặn, phát hiện những hành vi sai phạm để xử lý nghiêm theo đúng quy định của pháp luật, không để đổ vỡ, bảo vệ những người làm đúng, bảo vệ, hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Trên cơ sở đó, Thủ tướng giao các bộ, ngành và địa phương tập trung triển khai thực hiện đồng bộ các nhiệm vụ giải pháp tại Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Trước hết, phải thu hút đầu tư, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, tạo ra nhiều công ăn việc làm ở nhiều lĩnh vực, nhiều địa phương, thì mới có người đến làm. Có người đến làm thì mới có người đến ở, có người đến ở thì mới có người mua nhà. Như vậy thì phát triển BĐS, phát triển đô thị mới bền vững.

Các bộ, ngành cũng cần tiếp tục rà soát các quy định của pháp luật để giải quyết các vấn đề vừa trước mắt, vừa lâu dài theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho các cấp; nghiên cứu kỹ lưỡng, đề xuất thí điểm cơ chế chính sách tạo động lực, xung lực mới cho phát triển; vừa làm vừa rút kinh nghiệm, mở rộng dần, không cầu toàn, không nóng vội.

Đồng thời, xác định các phân khúc thị trường, các nhu cầu như: BĐS công nghiệp, nhà ở công nhân, nhà thu nhập thấp,… để có chính sách phù hợp thúc đẩy thị trường, tập trung cho an sinh xã hội, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp. Tăng cường kiểm tra, thanh tra, kiểm toán để tháo gỡ các vướng mắc, xử lý sai phạm để bảo vệ thị trường, bảo vệ tài sản, bảo vệ con người./.