Bất động sản giảm nhiệt chứ chưa giảm giá

Chờ đợi đến bao giờ?

Có kế hoạch mua nhà chung cư trước Tết, nhưng trước sự “loạn giá” của BĐS, vợ chồng chị Trần Lê Khanh (đang thuê trọ ở Long Biên, Hà Nội) quyết định lùi kế hoạch ra sau Tết. Nghe ngóng tin tức thấy BĐS có vẻ đang “giảm sốt”, chị Khanh mới bắt đầu khởi động lại kế hoạch mua nhà.

Với số tiền ít ỏi chỉ 1,5 tỷ đồng, vợ chồng chị Khanh mong muốn có thể mua được một căn hộ chung cư 1 phòng ngủ, với vốn vay thêm từ ngân hàng. Khi nghe môi giới giao bán nhà “cắt lỗ” là chị Khanh hăm hở hỏi giá. Thế nhưng kết quả khiến chị thất vọng tràn trề, bởi dù không còn “sốt”, nhưng giá chung cư vẫn cao ngất ngưởng, thậm chí một số dự án còn “nhích” lên.

Vì thuê trọ ở khu vực Long Biên và có con học tại khu vực này, nên trước tiên, chị Khanh đi tìm nhà chung cư ở Long Biên, Gia Lâm cho gần. Qua tìm hiểu một vài dự án ở khu đô thị Vinhomes Ocean Park 1, nhiều dự án dự kiến mở bán trong năm 2025, nhưng đều có giá từ 68-90 triệu đồng/m2. Ví dụ như dự án Senique có giá bán dự kiến 70-80 triệu đồng/m2. Dự án The Lake dự kiến giá bán 74-85 triệu đồng/m2. Dự án London, Paris có giá từ 65-80 triệu đồng/m2. Với số tiền 1,5 tỷ đồng, chị Khanh muốn mua một căn hộ 1 ngủ (tầm 43 - 48m) thì phải bù thêm gấp 2-3 lần tùy dự án.

Các dự án chung cư tại Vinhomes Ocean Park 1 có giá từ 66-90 triệu đồng/m2

Tìm kiếm xa hơn khu vực Long Biên, chị Khanh còn “giật mình” hơn khi giá cao hơn khu vực Gia Lâm rất nhiều. Thậm chí sang Ecopack (Hưng Yên), giá 1 căn studio (28-32m) tại dự án Landmark cũng có giá 2,5-2,7 tỷ đồng. Lùi vào nội thành, khu vực quận Đống Đa, dự án The Ninety Complex có giá dự kiến 80-90 triệu đồng/m2. Sang đến huyện Đông Anh, dự án Imperia Signature Cổ Loa giá bán dự kiến 87-115 triệu đồng/m2.

“Tôi hoàn toàn bất ngờ khi giá chung cư không hề giảm như nhiều người nói. Chúng tôi đợi làm hồ sơ mua nhà ở xã hội, nhưng cũng nghe nói thủ tục, hồ sơ phải đạt điều kiện mới được mua, cũng rất mong manh. Đấy là chung cư, còn nhà đất thì lại càng không tưởng. Tôi được biết Hà Nội vừa điều chỉnh bảng giá đất mới có hiệu lực đến hết năm 2025, giá cũng rất cao”, chị Khanh thất vọng nói.

Bảng giá đất mới điều chỉnh ở khu vực Hoàn Kiếm trên 695 triệu đồng/m2. Giá khi chưa điều chỉnh cao nhất chỉ 187 triệu đồng/m2, như vậy giá mới cao gấp gần 4 lần so với giá cũ. Giá đất ở quận Ba Đình cũng điều chỉnh từ 402-450 triệu đồng/m2 tùy khu vực. Quận Hai Bà Trưng cũng không thua kém khi giá đất mới cao từ 352-368 triệu đồng/m2. Quận Đống Đa, theo bảng giá đất mới vào khoảng 240-313 triệu đồng/m2. Quận Cầu Giấy cũng có mức giá khá cao, từ 135-180 triệu đồng/m2. Quận Hoàng Mai cũng cập nhật lên tới 124-145 triệu đồng/m2...

Mức giảm sâu sẽ khó xảy ra

Từ nay đến cuối năm 2025 liệu có phải là thời điểm nên mua BĐS chưa?, hay mua muộn hơn thì sẽ tốt?, đây là câu hỏi mà các chuyên gia BĐS khó trả lời. Tại tọa đàm "BĐS năm 2025 - Tìm kiếm cơ hội trong thách thức” diễn ra ngày 11/2, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing cho rằng, đây là một câu hỏi "rất khó để trả lời trực diện". Thay vào đó, ông đã đưa ra góc nhìn: “Năm 2024 có khoảng 100.000 giao dịch BĐS ở thị trường Hà Nội. Còn thị trường Thành phố Hồ Chí Minh có độ trễ hơn, đi sau so với Hà Nội. Chúng tôi được biết có hơn 50% người được hỏi và khảo sát, trong vòng 1 năm tới có nhu cầu mua BĐS. Từ 1-2 năm tới, có 35% người được hỏi và khảo sát có nhu cầu mua BĐS.

Vậy thì nhu cầu mua BĐS được chia làm 3 nhóm cơ bản: Nhu cầu đầu tư, tích lũy BĐS; nhu cầu nâng cấp nơi ở và cuối cùng là nhu cầu sở hữu nhà ở lần đầu. Theo quan điểm của tôi, khách hàng tùy theo tình hình tài chính để quyết định là mình nên mua sản phẩm nào? Tuy nhiên, ở Việt Nam có sự hạn chế về kết nối giao thông chưa được đồng bộ, gây ra hạn chế khiến khu đô thị cao cấp không phải là ưu tiên của đa số người dân”.

Thị trường BĐS sẽ sớm bước vào chu kỳ phát triển mới đầy tiềm năng, cơ hội.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết: Yếu tố cung, cùng với sự vào cuộc rất quyết liệt của Chính phủ và sự quyết tâm vực dậy vượt qua chuỗi khó khăn của các doanh nghiệp, chắc chắn cung sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2025.

Trong đó, BĐS về nhà ở, nguồn cung mới dự kiến tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh sẽ ước đạt 3-7.000 sản phẩm. Tại Thành phố Hồ Chí Minh và các vùng ven của khu vực này ước đạt trên 8.000 sản phẩm. Như vậy, thị trường rõ ràng đã nhiều hơn năm 2024, và cộng với những sản phẩm tồn kho đang dở dang, chưa bán thì nguồn cung khá dồi dào, nhiều hơn trong năm 2025.

Trong đó, BĐS nghỉ dưỡng cũng được cải thiện rõ rệt, dự kiến tăng 70-80% so với năm 2024. Nguồn cung nhà ở sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cấp. Thị trường bình dân ghi nhận có sự cải thiện tích cực vào các dự án nhà ở xã hội. Các dự án thương mại giá rẻ thì hiện tại vẫn chưa thấy sự xuất hiện. Về cầu, cả cầu thực và cầu đầu tư sẽ có xu hướng tăng trong năm 2025.

“Về giá bán, chúng tôi đánh giá, giá bán năm 2025 sẽ có xu hướng điều chỉnh hợp lý hơn so với mức tăng quá mức so với năm 2024. Tuy nhiên, mức giảm sâu sẽ khó xảy ra vì một số vấn đề như giá đất, bảng giá đất, chi phí đang có dấu hiệu tạo áp lực đầu vào cho giá thành cho sản phẩm BĐS.

Về giao dịch, chúng tôi cho rằng, sẽ tăng tốt hơn trong năm 2025 bởi các yếu tố cung tốt hơn, các phân khúc ổn định hơn và đặc biệt giá sẽ được điều chỉnh và giữ nhịp ở mức tốt, dẫn đến giao dịch có xu hướng tăng. Nhìn chung, thị trường sẽ hoạt động tích cực hơn so với năm 2024. Các chỉ số về thị trường cung, cầu cải thiện nhưng chưa thể quay về như năm 2018 - 2019”, ông Đính nhận định.

Nhiều chuyên gia lạc quan cho rằng, khó khăn trước mắt là điều khó tránh khỏi, nhưng trong trung hạn và dài hạn, thị trường BĐS sẽ sớm bước vào chu kỳ phát triển mới đầy tiềm năng, cơ hội.

Bảo Thoa