Doanh nghiệp bất động sản ồ ạt mua lại trái phiếu

Chi nghìn tỷ mua lại trước hạn

Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Hải Phát (Hải Phát Land) vừa chi 390 tỷ đồng, mua lại trước hạn toàn bộ giá trị đang lưu hành của lô trái phiếu mã HPLCH2124001. Lô trái phiếu này phát hành ngày 1/9/2021, giá trị phát hành 400 tỷ đồng.

Ban đầu lô trái phiếu này có kỳ hạn 3 năm, nhưng đến tháng 2/2024, Hải Phát Land đã được trái chủ chấp thuận kéo dài thời hạn thành 5 năm, đồng thời điều chỉnh lãi suất trái phiếu. Với việc tất toán lô trái phiếu này, Hải Phát Land không còn ghi nhận dư nợ trái phiếu.

Công ty CP Đầu tư Nam Long vừa chi ngàn tỷ mua lại trước hạn 2 lô trái phiếu.

Tương tự, Công ty CP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) công bố thông tin về kết quả mua lại trái phiếu trước hạn. Theo đó, ngày 25/12/2024, NLG mua lại toàn bộ 500 tỷ đồng lô trái phiếu NLGH2229001 và 500 tỷ đồng lô trái phiếu NLGH2229002. Cả 2 lô trái phiếu trên đều được phát hành vào năm 2022, kỳ hạn 7 năm.

Trước đó, ngày 28/11/2024, Nam Long phát hành 10.000 trái phiếu mã NLGB2427004, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương đương giá trị phát hành 1.000 tỷ đồng. Đây là trái phiếu doanh nghiệp không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, sẽ được đảm bảo bằng tài sản sau ngày phát hành và xác lập nghĩa vụ nợ trực tiếp của Đầu tư Nam Long.

Với số tiền huy động được từ đợt chào bán, Nam Long dự kiến sử dụng 500 tỷ đồng để thanh toán toàn bộ khoản gốc mua lại trước hạn của trái phiếu mã NLGH2229001 do công ty phát hành ngày 14/6/2022, đến hạn ngày 28/3/2029.

500 tỷ đồng còn lại dùng để thanh toán toàn bộ khoản gốc mua lại trước hạn của trái phiếu mã NLGH2229002 do công ty phát hành ngày 13/12/2022, đến hạn ngày 28/3/2029. Thời gian dự kiến sử dụng vốn trong quý IV/2024 hoặc quý I/2025.

Tài sản bảo đảm của lô trái phiếu này là hơn 78,6 triệu cổ phần của Công ty CP Nam Long VCD. Giá trị số cổ phần này tại thời điểm thế chấp là hơn 2.000 tỷ đồng, tương đương 25.441 đồng/cổ phần, căn cứ vào Chứng thư thẩm định giá số 391/2024/39 do Công ty TNHH thẩm định giá IValue cấp ngày 23/10/2024.

Ngoài ra, tài sản bảo đảm còn có cổ phần Công ty CP Southgate, phần vốn góp Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai và các tài sản khác thuộc sở hữu của Đầu tư Nam Long hoặc của các bên thứ ba khác (nếu có) vào từng thời điểm theo quyết định của người có thẩm quyền theo quy định.

Sang năm 2025, hoạt động phát hành của ngành bất động sản được kỳ vọng sẽ trở nên sôi động hơn khi được tháo gỡ pháp lý.

Vào cuối năm 2024, Tập đoàn Novaland (mã chứng khoán: NVL) công bố mua lại trước hạn 5 lô trái phiếu, gồm NVL2020-03-140, NVL2020-03-190, NVL2020-03-240, NVL2020-03-480 và NVL2020-03-500 với tổng giá trị mua lại là 1.550 tỷ đồng. Các lô trái phiếu trên phát hành hồi tháng 7 - 8/2020 với kỳ hạn 60 tháng, thời gian đáo hạn theo kế hoạch là tháng 7 - 8/2025.

Áp lực lớn trong năm nay

Theo thống kê của Công ty Chứng khoán MBS, tổng giá trị phát hành trái phiếu của nhóm bất động sản đạt hơn 86.200 tỷ đồng, tăng 9% so với cùng kỳ. Lãi suất bình quân gia quyền của trái phiếu bất động sản ở mức 10,6%/năm, kỳ hạn bình quân là 3 năm. Các doanh nghiệp phát hành giá trị lớn nhất, gồm Công ty CP Vinhomes (20.500 tỷ đồng), Tập đoàn Vingroup (10.000 tỷ đồng) và Công ty TNHH Dịch vụ thương mại tổng hợp An Thịnh (7.000 tỷ đồng).

Trong năm 2024, khoảng 214.700 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đã được mua lại trước hạn, giảm 14% so với cùng kỳ. Áp lực đáo hạn là mối quan tâm lớn trong năm 2025. Tính đến hết tháng 12/2024, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm các nghĩa vụ thanh toán ước khoảng 205.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 20% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của toàn thị trường, trong đó nhóm ngành bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 69% giá trị chậm trả.

MBS ước tính khoảng 177.300 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong năm 2025, tăng 9% so với năm 2024. Đáng chú ý, việc nghị định 08/2023/NĐ-CP quy định về việc giới hạn gia hạn trái phiếu tối đa 2 năm, sẽ dẫn đến khối lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn kể từ quý II/2025. Theo đó, áp lực đáo hạn sẽ gia tăng dần và đạt đỉnh vào quý III/2025 với lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn lên tới khoảng 70.000 tỷ đồng, gấp khoảng 1,6 lần so với cùng kỳ.

Trong khi đó, VIS Rating kỳ vọng rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với các năm trước, nhờ các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước, được hỗ trợ bởi các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành.

“Khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện, thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay. Đồng thời, tâm lý thị trường tích cực sẽ mở ra nhiều cơ hội cho hoạt động M&A, thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với phát hành cổ phiếu mới. Tuy nhiên, những chủ đầu tư từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới”, báo cáo của VIS Rating nêu.

Tuệ Lâm (t/h)