Bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn sẽ tiềm ẩn nguy cơ độc quyền

Toàn cảnh phiên họp. Ảnh: Quốc hội

Cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản

Ngày 12/4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã khai mạc Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023, cho ý kiến về nhiều nội dung quan trọng trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, trong đó có dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trình bày Tờ trình tóm tắt Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ các bất cập cần sửa đổi và cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 chương, 93 điều.

Trong đó, dự thảo Luật bổ sung các khái niệm mới như: Dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Đồng thời, bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới, bổ sung quy định hiện hành về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, làm rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Dự thảo Luật lần này cũng sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất; chuyển nhượng dự án bất động sản...

Trình bày Báo cáo thẩm tra tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhất trí cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản với các lý do đã nêu tại Tờ trình của Chính phủ.

Trong đó, về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng trên thực tế thị trường đã hình thành phân khúc cho các loại hình bất động sản có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại dịch vụ.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhất trí cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản. Ảnh: Quốc hội.

Về nguyên tắc, quyền sở hữu của các loại bất động sản phải gắn với quyền sử dụng đất, bảo đảm đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất. Hiện nay đã có quy định về chứng nhận quyền sở hữu đối với loại bất động sản là công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại dịch vụ nhưng chưa xử lý được về quyền sử dụng đất.

Vì vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp báo cáo Chính phủ nghiên cứu thiết lập khung pháp lý đối với loại hình bất động sản này để bảo đảm minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư cũng như của khách hàng, người mua và bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, nhưng phải tuân thủ nguyên tắc không hợp pháp hóa các sai phạm.

Đồng thời, bổ sung đánh giá rõ hơn tác động của chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn để khắc phục các vướng mắc, bất cập đã nêu tại Báo cáo tổng kết thi hành, đặc biệt là liên quan đến các sản phẩm bất động sản đặc thù như căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)…

Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết...

Vì, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường bất động sản và quyền lợi của các bên trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Trên thực tế, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả…

Cân nhắc quy định tất cả giao dịch bất động sản phải qua sàn

Phát biểu tại phiên họp, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cho biết, Khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật quy định: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận; trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực. Tổng Thư ký Quốc hội đề nghị cần cân nhắc kỹ lưỡng vấn đề này để bảo vệ lợi ích pháp lý cho các bên liên quan, vì quy định như vậy nghĩa là có trường hợp hợp đồng không cần thực hiện công chứng, chứng thực.

Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường phát biểu tại phiên họp. Ảnh: Quốc hội

Phó Chủ tịch Quốc hội Trần Quang Phương nhìn nhận, bản chất các sàn giao dịch là nghiêng về việc môi giới, tư vấn, không có ý nghĩa bảo đảm an toàn pháp lý như đối với hoạt động công chứng. Thực tế, bên môi giới không chỉ môi giới riêng, mà vừa môi giới vừa kinh doanh, nên việc quy định chặt chẽ về sàn giao dịch, tổ chức môi giới, tư vấn là cần thiết. Vì vậy, nên rà soát điều kiện thành lập sàn giao dịch, trong đó, cần lưu ý đến việc chủ sàn giao dịch phải có bằng cấp cụ thể, được quy định chặt chẽ...

Một số ý kiến đề nghị cân nhắc về sự cần thiết quy định tất cả giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản, bởi qua phản ánh, chủ đầu tư có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy, có thể cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch bất động sản hoặc có quy định mở về các giao dịch bất động sản...

Phát biểu tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đúng đắn và đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng trong phát triển thị trường bất động sản, quản lý ngành kinh doanh bất động sản. Đặc biệt là các nội dung liên quan đến cơ cấu lại thị trường bất động sản để đất đai, tài nguyên được phân phối, quản lý, sử dụng hiệu quả.

Theo Chủ tịch Quốc hội, Nghị quyết 18/NQ-TW có nội dung về xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin về đất đai; xây dựng cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật không có điều khoản, nội dung cụ thể để thể chế hóa nội dung này. Vì vậy cần tiếp tục rà soát, thể chế hóa đầy đủ nội dung Nghị quyết, đường lối, chủ trương của Đảng tại dự thảo Luật này.

Trong vấn đề quản lý thị trường bất động sản, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần rà soát, tổng kết những vướng mắc, tồn tại, hạn chế để có những điều chỉnh tổng thể, cả về sân chơi, người chơi, luật chơi trên thị trường bất động sản, để tháo gỡ những hạn chế trước mắt cũng như những vướng mắc lâu dài, tránh làm phát sinh các vấn đề khác...