Thị trường đất nền thời hậu sốt: Không dành cho người nóng vội, thiếu hiểu biết

Sức hút mới hay chiêu trò cũ?

Những tín hiệu tích cực đang xuất hiện rải rác trên thị trường bất động sản, đặc biệt là ở phân khúc đất nền vùng ven Hà Nội. Tại Hưng Yên, các phiên đấu giá đất đầu năm 2025 ghi nhận mức trúng lên tới hơn 158 triệu đồng/m² tại huyện Khoái Châu. Ở Bắc Ninh, giá đất nền tăng tới 46% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi Bắc Giang thậm chí ghi nhận mức tăng lên tới 80%. Vĩnh Phúc cũng vừa áp dụng bảng giá đất mới với hơn 84% vị trí có giá tăng 1-1,5 lần.

Dù tại nội đô Hà Nội, lượng giao dịch đất thổ cư quý I/2025 giảm mạnh 59%, nhưng các huyện ven đô như Đông Anh, Thanh Trì, Thạch Thất… bắt đầu có giao dịch sôi động trở lại. Không nằm ngoài làn sóng, giá đất tại thành phố Việt Trì (Phú Thọ) cũng tăng 20-30% do tác động từ thông tin sáp nhập tỉnh. Một số khu vực ở Hòa Bình ghi nhận mức tăng 10-20% nhờ hạ tầng và quy hoạch đô thị.

Thị trường hiện nay không phải dành cho người nóng vội. (Ảnh minh họa: Đỗ Đạt)

Theo ông Quản Thành Vinh, chuyên gia phân tích thị trường bất động sản, cần đặc biệt cảnh giác với xu hướng “hồi phục kỹ thuật”, tức là sự nhích nhẹ mang tính ngắn hạn sau một chu kỳ suy giảm kéo dài. “Nếu nhầm lẫn giữa hồi phục kỹ thuật và tăng trưởng thực chất, nhà đầu tư rất dễ lao vào thị trường chỉ vì tin đồn, rồi bị kẹt vốn hoặc thua lỗ kéo dài”, ông Vinh cảnh báo.

Đáng lo ngại là nhiều chiêu trò “làm nóng ảo” vẫn đang tái xuất. Môi giới bất động sản sử dụng TikTok, YouTube để quay clip dựng cảnh “cắm bảng bán là có người tới mua ngay”, tạo hiệu ứng tranh mua giả. Không ít trường hợp lấy bản đồ quy hoạch không chính thống hoặc dựng biển “dự án tương lai” không rõ pháp lý nhằm thổi giá. Thậm chí, một số hội nhóm đầu cơ còn tung tin sáp nhập tỉnh để tạo sóng ngắn hạn, khiến nhà đầu tư F0 thiếu kinh nghiệm dễ bị cuốn vào vòng xoáy giá ảo.

Rủi ro pháp lý cũng là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư lâm vào thế “tiến thoái lưỡng nan”. Không ít người vì ham rẻ hoặc bị môi giới dẫn dắt đã xuống tiền mua những lô đất chưa có sổ đỏ, đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, hoặc thậm chí là đất đang nằm trong diện quy hoạch treo. Khi thị trường hạ nhiệt, việc sang nhượng gần như đóng băng, mà pháp lý lại mù mờ khiến nhà đầu tư không thể xử lý được tài sản. “Có trường hợp giấy tờ viết tay, sổ chung, hoặc vướng tranh chấp mà người mua không hay biết cho đến khi muốn bán lại, lúc đó thì quá muộn”, ông Quản Thành Vinh cảnh báo.

Nhà đầu tư F0 cần cẩn trọng trước những cơn sóng ảo

Không ít người cho rằng “đây là đáy” của thị trường, là thời điểm lý tưởng để mua đất giá rẻ, nhất là khi lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt, niềm tin dần quay lại. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng thời điểm này chỉ phù hợp với một nhóm nhỏ nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi, xác định giữ đất dài hạn, và đã có kinh nghiệm xử lý rủi ro.

Anh Trần Văn Hùng (35 tuổi, nhà đầu tư cá nhân tại Hoài Đức, Hà Nội) chia sẻ: “Tôi từng mua một lô đất ở ngoại ô Bắc Giang hồi giữa năm 2022, giá lúc đó khá cao. Khi thị trường lao dốc, tôi đành để đất nằm đó suốt gần 2 năm. Nay nghe nói đất đang nhúc nhích trở lại, tôi tính ôm thêm một lô ở Phú Thọ, nhưng cũng rút kinh nghiệm: phải đi khảo sát kỹ, hỏi người dân quanh khu chứ không tin 100% lời môi giới nữa”.

Chị Lê Thị Minh (nhân viên văn phòng, hiện đầu tư nhỏ lẻ tại Hưng Yên) thì thận trọng hơn: “Trước kia thấy bạn bè đầu tư đất lời nhanh quá, tôi cũng vay ngân hàng mua thử một lô. Nhưng tới giờ vẫn chưa bán được. Giờ có đất rao rẻ, tôi cũng lắc đầu, không dám mạo hiểm nữa. Tôi nghĩ thời này chỉ nên đầu tư nếu có tiền nhàn rỗi thật, còn vay mượn là tự chuốc rủi ro”.

Một mảnh đất tốt không chỉ nằm ở vị trí, mà còn ở thời điểm. (Ảnh minh họa: Đỗ Đạt)

Chuyên gia Quản Thành Vinh nhận định: “Thị trường hiện nay không phải dành cho người nóng vội, thiếu hiểu biết. Nếu không đủ sức gồng lãi, không có kế hoạch sử dụng cụ thể, thì việc xuống tiền lúc này chẳng khác nào tham gia trò chơi may rủi”.

Với những nhà đầu tư vay vốn hoặc kỳ vọng lướt sóng trong vài tháng, rủi ro hiện rất cao. Nhiều khu vực ven đô vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý dự án còn bỏ ngỏ, hoặc bị treo trong quy hoạch. Thêm vào đó, thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp, không dễ để “ra hàng” như giai đoạn 2021.

Ông Vinh khuyến nghị: Trước khi quyết định rót tiền vào đất nền thời điểm này, nhà đầu tư nên tự trả lời 4 câu hỏi: Tôi có đang nghe theo tin đồn hay thực sự hiểu thị trường? Tôi có đủ dòng tiền để giữ đất ít nhất 2-3 năm không? Bất động sản này có pháp lý rõ ràng, quy hoạch cụ thể? Nếu không bán được trong ngắn hạn, tôi có giải pháp dự phòng?

Thị trường đất nền tại Hà Nội và các tỉnh lân cận đang có những biến động đa chiều. Dù cơ hội luôn tồn tại, nhưng những cạm bẫy cũng song hành không kém phần tinh vi. Với những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, chỉ nghe theo hội nhóm hay tin đồn mạng xã hội, thì việc rót tiền vào đất nền lúc này chẳng khác gì bước vào một ván bài may rủi mà phần thắng không nghiêng về phía họ.

Một mảnh đất tốt không chỉ nằm ở vị trí, mà còn ở thời điểm, ở pháp lý và ở sự tỉnh táo của người mua. Trong thị trường hậu sốt, nơi mọi thứ đang phân hóa và tái định hình, sự thận trọng và hiểu biết chính là “mảnh đất” vững chắc nhất mà nhà đầu tư nên giữ cho mình.

Bảo Thoa