Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để phát triển nhà ở xã hội

Trình bày sự cần thiết xây dựng dự thảo Nghị quyết, đại diện Bộ Xây dựng - cơ quan chủ trì soạn thảo cho biết, về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc phát triển nhà ở xã hội, dự thảo Nghị quyết quy định trường hợp nhà đầu tư đề xuất dự án tại vị trí khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc chưa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, chưa có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thì UBND cấp tỉnh giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Quy hoạch và Kiến trúc (nếu có), UBND cấp xã nơi có dự án rà soát, đánh giá sự phù hợp về nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực, khả năng đáp ứng về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án để trình UBND cấp tỉnh quyết định chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, các yêu cầu về tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan của khu đất để làm cơ sở quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.

Sau khi có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập, trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng để làm cơ sở cho việc lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án.

Toàn cảnh cuộc họp.

Các nội dung quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt phải được cập nhật vào các loại, cấp độ quy hoạch đô thị và nông thôn và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan có thẩm quyền cập nhật nội dung quy hoạch vào quy hoạch đô thị và nông thôn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.

Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành phần diện tích sàn với tỷ lệ kinh doanh dịch vụ, thương mại không vượt quá 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án, không bao gồm phần diện tích bố trí để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung của các hộ dân cư trong phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, trạm y tế, nhà trẻ mẫu giáo và các công trình hạ tầng thiết yếu khác phục vụ cho đời sống của cư dân tòa nhà) và diện tích làm chỗ để xe theo quy định của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Chủ đầu tư được phân bổ toàn bộ phần diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại của từng khối nhà trong dự án (kể cả bố trí công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại độc lập theo một hoặc vài khối nhà) đảm bảo không vượt quá 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án…

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu

Góp ý về quy hoạch 1/500, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhấn mạnh đây là vấn đề bắt buộc. Không thể có một công trình xây dựng nào mà không có quy hoạch 1/500, trừ các công trình đơn lẻ có thiết kế mẫu. Theo quy định của Luật Đường sắt, dự án nào có quy hoạch 1/500 sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Do đó, việc phê duyệt 1/500 cho dự án nhà ở xã hội đồng nghĩa với việc khẳng định miễn giấy phép xây dựng.

Về việc bổ sung và hoàn thiện quy hoạch, dự thảo có nêu trường hợp “chưa có quy hoạch”. Ông Châu đề nghị làm rõ ở đây không phải là bỏ qua quy hoạch. Thay vào đó, quy trình sẽ là rà soát lại, báo cáo UBND cấp tỉnh để quyết định chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, các yêu cầu về không gian, kiến trúc, cảnh quan.

Sau đó, ở phần chỉ đạo điều hành, cần giao cho địa phương nhiệm vụ “khẩn trương cập nhật và quy hoạch tổng thể khu vực đó để đảm bảo tính đồng bộ”. Đặc biệt, ông thông tin, tại Thành phố Hồ Chí Minh, hiện đã có 25 tập đoàn, doanh nghiệp lớn đăng ký tham gia phát triển nhà ở xã hội. Điều này cho thấy lĩnh vực này đang có tính thanh khoản tốt và thu hút được sự quan tâm. Tuy nhiên, cần tránh tình trạng nơi chưa có quy hoạch lại bị lợi dụng.

Về tính tiền sử dụng đất cho 20% diện tích thương mại, theo ông Châu, việc áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh là chưa phù hợp. Cần làm rõ “hệ số” ở đây là hệ số riêng, không phải hệ số K1 thông thường, vì nếu áp dụng hệ số K1, tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải đóng sẽ cao hơn rất nhiều so với trước đây.

Về các tiêu chí lựa chọn doanh nghiệp tham gia, ông Châu nhận thấy, các tiêu chí đưa ra là hợp lý và cần thiết để khuyến khích các doanh nghiệp có năng lực tham gia.

Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú.

Đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) đề nghị làm rõ việc lập quy hoạch phân khu phải được cập nhật, tích hợp vào các quy hoạch cấp cao hơn như quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung đô thị, nông thôn và các quy hoạch khác có liên quan để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ. Bởi, dự thảo Nghị quyết hiện mới chỉ đề cập đến việc cập nhật vào “quy hoạch đô thị và nông thôn” mà chưa nêu đầy đủ các loại quy hoạch khác như quy hoạch tỉnh.

Về cách tính tiền sử dụng đất, Bộ NN&MT nhất trí và đề xuất giữ nguyên quy định trong dự thảo hiện tại, đó là việc tính tiền sử dụng đất sẽ dựa trên “bảng giá đất và hệ số điều chỉnh”.

Thay mặt cơ quan chủ trì thẩm định kết luận cuộc họp, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú khẳng định, mặc dù đã có Nghị quyết 201 về nhà ở xã hội, nhưng thực tiễn phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc cần có sự chỉ đạo của cấp có thẩm quyền để giải quyết. Do đó, việc ban hành một Nghị quyết mới theo cơ chế của Nghị quyết 206 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật là cần thiết.

Trên cơ sở 6 tiêu chí thẩm định, Thứ trưởng Bộ Tư pháp nêu rõ ba vấn đề cần hoàn thiện. Cụ thể, về phạm vi điều chỉnh, phải giới hạn lại theo đúng tinh thần Nghị quyết 206, không đưa vào các nội dung mang tính chỉ đạo, điều hành.

Đồng thời, rà soát toàn bộ dự thảo, các quy định pháp luật trong dự thảo, đặc biệt là Điều 3, phải đáp ứng các tiêu chí của Nghị quyết 206, đảm bảo tính khả thi, không bị lạm dụng. Cùng với đó, phải hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật theo đúng yêu cầu của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật…