Khi khách hàng mua condotel không phải người tiêu dùng!

	Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng khuyến cáo khách hàng mua căn hộ Condotel
	Nỗ lực cung ứng nông sản an toàn cho người tiêu dùng

Từ khẳng định của cơ quan chức năng...

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cũng khẳng định, các tranh chấp phát sinh từ giao dịch này được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự. Như vậy, khách hàng mua condotel sẽ không được cơ quan bảo vệ người tiêu dùng bảo vệ quyền lợi. Trước đó, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng nhận được nhiều đơn thư khiếu nại, tố cáo của khách hàng mua căn hộ condotel trên cả nước.

Chỉ trong vòng 5 năm, nhiều tòa nhà theo mô hình Codotel được mọc lên tại Nha Trang (ảnh minh họa- baotintuc.vn)

Theo phản ảnh của khách hàng và căn cứ theo điều khoản của các hợp đồng mua bán căn hộ condotel, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho rằng mục đích của việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ condotel là đưa căn hộ tham gia vào chương trình cho thuê nhằm mục đích sinh lời thông qua việc ký hợp đồng hợp tác cho thuê căn hộ với bên bán, không phải nhằm mục đích sinh hoạt, tiêu dùng. Tuy nhiên, với những chủ đầu tư có ý định chuyển đổi mục đích sử dụng từ căn hộ condotel sang căn hộ chung cư thông thường nhằm mục đích ở, hình thành đơn vị ở thì các chủ đầu tư dự án phải chấp hành các quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Trong trường hợp chuyển đổi căn hộ condotel thành căn hộ chung cư thông thường, chủ đầu tư chỉ được giao kết hợp đồng mua bán nhà chung cư với khách hàng khi đã hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin về nhà chung cư bao gồm cả hồ sơ pháp lý cho khách hàng trước khi giao kết hợp đồng. Chủ đầu tư không được quyền áp đặt, ép buộc khách hàng mua bán căn hộ chung cư khi chưa đạt được thỏa thuận, thống nhất với khách hàng. Việc mua bán phải thực hiện trên cơ sở thương lượng, thiện chí của hai bên.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết, dù có ý kiến cho rằng căn hộ condotel đủ điều kiện cấp sổ hồng nhưng đến nay hầu như chưa có địa phương nào công khai được quy trình cấp sổ hồng cho condotel để các địa phương khác có thể làm theo. Ngoài một vài trường hợp đã cấp thì hầu hết các địa phương chưa thể cấp sổ hồng cho căn hộ condotel.

...Đến thị trường căn hộ condotel tiềm ẩn nhiều rủi ro

Theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, chỉ trong năm 2017, 23.000 căn hộ condotel được đưa ra thị trường. Đến cuối năm 2018 đã có 30.000 căn. Thị trường condotel hoạt động rất nhộn nhịp trên thực tế nhưng chưa có một khung pháp lý hoàn chỉnh nên tiềm ẩn nhiều rủi ro.Trong loại hình kinh doanh này thường có 3 bên: Chủ đầu tư, khách hàng và ngân hàng tài trợ vốn. Khi mua căn hộ, phần đông khách hàng phải vay ngân hàng thông qua sự giới thiệu của chủ đầu tư, phải trả trước một phần vốn đối ứng (gần 1/2 giá trị căn hộ) và giao lại sản phẩm cho chủ đầu tư kinh doanh.

Việc kinh doanh căn hộ condotel cũng nằm ngoài sự kiểm soát của khách hàng, không ít khách hàng không biết được chiến lược kinh doanh như thế nào và gần như mù tịt về hoạt động kinh doanh căn hộ của chủ đầu tư.Khách hàng chỉ nhận được lợi nhuận cam kết của chủ đầu tư nhưng những cam kết này không có điều khoản chế tài đủ mạnh để đảm bảo quyền lợi cho người mua khi cam kết không được thực thi.

Trường hợp của Cocobay Đà Nẵng là ví dụ điển hình. Khi tình hình kinh doanh không thuận lợi, chủ đầu tư vi phạm hoặc không thể thực hiện cam kết, trách nhiệm hoàn trả các khoản vay ngân hàng thuộc về khách hàng.Chưa kể, còn nhiều khoản phí như phí quản lý, phí môi giới, phí phát hành bảo lãnh, phí hỗ trợ lãi vay,… nhiều khi khách hàng trở thành “con nợ” khi ký hợp đồng mua căn hộ condotel. Khi chủ đầu tư vi phạm cam kết, khách hàng chỉ có thể đi kiện.

Đối với tranh chấp về bất động sản đã có giấy tờ rõ ràng, có khung pháp lý để điều chỉnh, có tranh chấp tại tòa án cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết. Condotel trong điều kiện tính pháp lý chưa đầy đủ, việc xét xử tranh chấp tại tòa án sẽ mất nhiều thời gian. Trong khi đó, khách hàng vẫn phải tiếp tục trả lãi cho ngân hàng, phần thua thiệt dễ thấy thuộc về khách hàng. Chủ đầu tư chỉ bị ảnh hưởng đến uy tín, thương hiệu. Khách hàng mua căn hộ condotel chỉ để kinh doanh hưởng lợi nhuận trên cơ sở cam kết tỉ lệ chia của chủ đầu tư. Họ kỳ vọng nhiều về giá trị bất động sản sẽ tăng giá theo thời gian và phần lớn khách hàng rất tin tưởng vào lời cam kết của chủ đầu tư mà bỏ qua những yếu tố khác như tính pháp lý, cách thức kinh doanh, tình hình thị trường du lịch, tình hình kinh tế thế giới,…

Ngày 23/4/2019, Chính phủ đã có chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản. Trong đó, yêu cầu Bộ Xây dựng ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở, trong đó có công trình căn hộ du lịch (condotel). Tuy nhiên, hiện nay quy chuẩn, tiêu chuẩn vẫn còn là dự thảo chưa được ban hành.

Luật sư Nguyễn Văn Dũng (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội) cho rằng, trong bối cảnh chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh cho condotel, hợp đồng mua bán giữa nhà đầu tư và chủ sở hữu căn hộ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Nhưng hợp đồng dạng này do chủ đầu tư soạn thảo, thường thì bên mua yếu thế hơn bên bán.Nếu chủ đầu tư không trả lợi nhuận đúng cam kết ban đầu, rủi ro bị đẩy sang phía khách hàng. Nhiều trường hợp căn hộ hiện đang xây chưa hoàn thành lại thế chấp ngân hàng.

Căn hộ kiểu condotel không phải là sản phẩm như chung cư nên chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu. Quyền sở hữu trên thực tế và pháp lý vẫn thuộc chủ đầu tư, khách hàng không có quyền sở hữu căn hộ về mặt pháp lý. Khách hàng có thể kiện ra tòa án và những vụ việc tranh chấp giữa hai bên thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật dân sự. Tuy nhiên, thực tế cho thấy những vụ kiện dân sự và chờ tòa án các cấp giải quyết, nếu thắng kiện chờ thi hành án thì trong trường hợp may mắn ít nhất cũng 2-3 năm mới đòi được quyền lợi và khi nhận lại phần mình, khách hàng thường thua thiệt rất nhiều.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có khoảng 30.000 cơ sở lưu trú du lịch và khoảng 6 triệu m2 văn phòng cho thuê. Cụ thể, có khoảng 16.500 căn officetel (căn hộ văn phòng kết hợp khách sạn) và 39.100 căn condotel (căn hộ du lịch) đã được đầu tư xây dựng. Nhưng đến nay các vấn đề pháp lý với căn hộ condotel vẫn chưa rõ ràng, đang có sự vênh nhau về quan điểm giữa cơ quan quản lý về đất đai và cơ quan quản lý xây dựng trong việc cấp sổ hồng cho căn hộ condotel.

Cùng với ảnh hưởng xấu của đại dịch Covid-19 thì khả năng tranh chấp, kiện tụng, tố cáo… của khách hàng ở các dự án condotel trong thời gian tới sẽ tăng mạnh. Với số phận pháp lý đang bị bỏ ngỏ của condotel thì để giải quyết thấu đáo, hợp tình, hợp lý những tranh chấp ấy vô cùng khó, nếu không muốn nói là chưa có lối ra.

Hà Phong