Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng khuyến cáo khách hàng mua căn hộ Condotel

	Góc độ pháp lý nhìn từ mô hình Condotel
	Condotel bùng nổ cùng du lịch: Sẽ sớm có thông tư liên bộ
	Tăng cường hành lang pháp lý cho loại hình căn hộ-khách sạn

Từ những phản ánh của khách hàng và các hợp đồng mà khách hàng cung cấp, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho rằng, mục đích của việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ Condotel là đưa căn hộ tham gia vào chương trình cho thuê nhằm mục đích sinh lời thông qua việc ký hợp đồng hợp tác cho thuê căn hộ với bên bán, không phải nhằm mục đích sinh hoạt, tiêu dùng.

Do đó, các khách hàng mua căn hộ trong trường hợp này không phải là người tiêu dùng và không thuộc đối tượng áp dụng của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Các tranh chấp phát sinh từ giao dịch này được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự.

Tổ hợp Dự án Cocobay tại quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng. (Ảnh: Tấn Lực)

Tuy nhiên, đối với những chủ đầu tư có ý định chuyển đổi mục đích sử dụng từ căn hộ Condotel sang căn hộ chung cư thông thường nhằm mục đích ở, hình thành đơn vị ở, để đảm bảo việc chấp hành qui định pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng khuyến cáo chủ đầu tư chỉ được giao kết hợp đồng mua bán nhà chung cư với khách hàng khi đã hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Cùng với đó, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin về nhà chung cư bao gồm cả hồ sơ pháp lý cho khách hàng trước khi giao kết hợp đồng.

Ngoài ra, chủ đầu tư không được quyền áp đặt, ép buộc khách hàng mua bán căn hộ chung cư khi chưa đạt được thỏa thuận, thống nhất với khách hàng. Việc mua bán phải thực hiện trên cơ sở thương lượng, thiện chí của hai bên,...

Liên quan đến mô hình Condotel, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng, vướng mắc lớn nhất chính là chưa có hành lang pháp lý. Cụ thể, hiện vẫn chưa có dự án Condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán Condotel khách hàng ký với chủ đầu tư.

Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, vẫn chưa xuất hiện “sổ đỏ” căn hộ Condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn. Đây được xem là mặt hạn chế lớn nhất của loại tài sản này.

Một số chủ đầu tư đã từng cam kết với người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản không hình thành đơn vị ở. Thế nhưng, đây chỉ là hứa hẹn từ một phía và chưa chủ đầu tư nào làm được.

Hiện nay, tuy đã có nhiều đề xuất hợp thức hóa pháp lý cho căn hộ Condotel nhưng các đề án này vẫn chưa thành hiện thực. Vì vậy, thời gian chờ hoàn thiện pháp lý cho loại tài sản này vẫn còn bỏ ngỏ.

Theo quy định pháp luật hiện hành, quyền sử dụng đất căn hộ Condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn (chưa có tiền lệ vì còn quá mới).

Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Như vậy, người mua Condotel không có quyền sở hữu lâu dài.

Thêm vào đó, nếu tính từ lúc các dự án Condotel được chấp thuận chủ trương, phê duyệt, khởi công, cất nóc và bàn giao, nhiều trường hợp khách hàng chỉ còn quyền sở hữu 35 – 40 năm. Việc sở hữu có thời hạn cộng với pháp lý chưa hoàn thiện bị xem là điểm trừ lớn của kênh đầu tư này.

Các chủ đầu tư Condotel đa phần là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Họ chỉ có kinh nghiệm chuẩn bị quỹ đất, xây dựng phát triển dự án và bán hàng nhưng không có năng lực quản lý vận hành dự án nghỉ dưỡng. Mặt khác, họ cũng không hiểu về thị trường du lịch có mùa cao điểm ngắn và mùa thấp điểm kéo dài.

Với việc thiếu năng lực mềm này, ngay từ đầu bài toán bán hàng của chủ đầu tư đã lệch pha so với thực tế. Mặt khác, các chủ đầu tư cần phải cải thiện điểm yếu bằng cách thuê đơn vị quản lý vận hành tiếp quản dự án.

Thế nhưng, việc này sẽ phát sinh thêm chi phí. Dịch vụ, tiện ích và bài toán kinh doanh của Condotel phụ thuộc vào đơn vị thứ ba thậm chí thứ tư. Vì vậy, đây cũng là một biến số tiềm ẩn rủi ro đối với người mua Condotel.