Khắc phục sự thiếu đồng bộ trong quản lý Nhà nước giữa thuế và đất đai

Kỳ vọng có sát thực tế?

Trong dự thảo tờ trình gửi Chính phủ về đề nghị xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đề xuất nghiên cứu thuế suất lũy tiến đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, tức là áp thuế cao hơn với các giao dịch có thời gian sở hữu ngắn, nhằm hạn chế đầu cơ.

Chính sách này được kỳ vọng sẽ hạn chế được tình trạng mua đi bán lại trong thời gian ngắn để trục lợi. Kiểm soát hiện tượng bong bóng bất động sản do đầu cơ gây ra. Hướng tới sử dụng nhà đất hiệu quả hơn, đảm bảo tính công bằng trong thị trường bất động sản.

Một trong những biện pháp hạn chế bong bóng bất động sản là ngăn chặn việc phân lô, bán nền tại các khu vực chưa được phép đầu tư. Ảnh: K.H.

Nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, một số quốc gia trên thế giới đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ, và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân.

Góp ý về đề nghị xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), đối với đề xuất nêu trên của Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp cho rằng, việc áp dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ, cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản.

Theo Bộ Tư pháp, việc nghiên cứu quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ là không khả thi. Lý do, hiện nay chưa có sự đồng bộ trong quản lý nhà nước giữa thuế và đất đai. Vì vậy, Bộ Tư pháp đề nghị Bộ Tài chính tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện nội dung chính sách.

Theo luật sư Hoàng Văn Hướng, giảng viên Học viện Tư pháp, Trưởng văn phòng luật Hoàng Hưng, Bộ Tư pháp đang chỉ ra bất cập trong việc kiểm soát về nhà ở và bất động sản, đó là chưa có sự đồng bộ trong quản lý Nhà nước giữa thuế và đất đai. Từ đó cho thấy, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường… cần có những đánh giá và báo cáo cụ thể để trình Chính phủ. Qua đó giúp Chính phủ với vai trò quản lý nhà nước có những chỉ đạo sát thực tế.

Bộ Tư pháp cho rằng, đề xuất về quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ của Bộ Tài chính là chưa khả thi. Đây có thể được coi là phản biện nhằm tiến tới xây dựng một phương pháp quản lý chung hợp lý và chặt chẽ hơn. Điều này rất cần các bộ cùng vào cuộc tháo gỡ, bởi nếu đưa ra được hiện tượng, nhưng không có sự chung vai cùng giải quyết, thì những phi lý trong việc ổn định thị trường bất động sản sẽ còn kéo dài.

Luật sư Hướng nêu quan điểm, nhằm đưa thi trường bất động sản, nhà ở vào khuôn khổ, các bộ như Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng… cần đẩy mạnh hoạt động thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, hoạt động sàn giao dịch bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản. Cùng với đó phối hợp với UBND cấp tỉnh tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kiến nghị với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

Chính sách cần phân biệt người có nhu cầu thật và nhóm đầu cơ

Theo chuyên gia kinh tế Ngô Mạnh Hùng, quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cần hiểu theo công bằng, chứ không nên cào bằng. Cần có sự phân biệt giữa mua tài sản dùng vào mục đích bố, mẹ hoặc người thân cho tặng con cái, cho tặng nhau với đầu cơ dẫn đến tăng giá phi mã. Rõ ràng, đây không phải là những người làm cho thị trường nhà ở, bất động sản bị loạn giá.

Điều mà những người làm chính sách hướng tới là chỉ ra và có biện pháp siết chặt nhóm đầu cơ, chuyên tạo bong bóng đẩy giá bất động sản, nhà cửa cao hơn trị thực gấp nhiều lần.

Thuế rõ ràng là công cụ hữu hiệu ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Tuy nhiên, để tránh đánh đồng người có nhu cầu thực và đầu cơ thì cần có một chính sách linh hoạt.

Chuyên gia Ngô Mạnh Hùng đưa ra giải pháp, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cùng các bộ ngành liên quan kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Bước tiếp theo là kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.

Cần kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.

Có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, phân lô, bán nền tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng. Cơ quan quản lý cũng cần tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay, "thổi giá" gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản.

Chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, cho vay đối với lĩnh vực bất động sản bảo đảm đúng quy định của pháp luật. Cùng với đó, khẩn trương xem xét ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình, có hiệu quả cao, có khả năng trả nợ.

Khắc Hạnh