Chung cư cũ và bài toán “tái thiết đô thị”

“Trách nhiệm” được đặt lên trước

Vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được đặt ra hàng chục năm nay. Trong đó, Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô năm 1998 đã đặt ra vấn đề cải tạo chung cư cũ với các mục tiêu như: Tạo lập diện mạo đô thị mới văn minh, hiện đại; nâng cao chất lượng sống cho người dân. Tuy nhiên, đến nay, chỉ có 19 dự án hoàn thành và 14 dự án đang triển khai.

Các dự án đang triển khai đều lặp lại tình trạng chậm so với tiến độ được phê duyệt. Khó khăn nhất là cân đối lợi ích của 3 bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Phía doanh nghiệp không mặn mà do lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ không hấp dẫn. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, tái định cư do các chủ sở hữu yêu cầu mức bồi thường quá cao. Yêu cầu đặt ra nữa là không gia tăng mật độ dân cư, điều chỉnh quy hoạch, nâng chiều cao xây dựng không dễ đáp ứng, kéo theo cân đối hiệu quả tài chính càng bất khả thi.

Các đồ án quy hoạch, tái thiết chung cư cũ được niêm yết công khai trong các buổi đối thoại, lấy ý kiến người dân trong khu vực.

Nhằm khắc phục tình trạng này, giai đoạn 2021-2025, Thành phố tiếp tục lên kế hoạch cải tạo 10 khu chung cư cũ, bao gồm 4 khu nhà cấp D - cấp độ nguy hiểm, nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp người dân, gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, nhà của Bộ Tư pháp; 6 khu có tính khả thi để cải tạo là Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân.

Cùng với đó, Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội đã thông qua kế hoạch bố trí nguồn vốn ngân sách khoảng 500 tỷ đồng trong giai đoạn 2021-2025 để thực hiện tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định và đánh giá chất lượng toàn bộ các chung cư cũ trên địa bàn. Sau nhiều lần “trượt tiến độ”, ngay trong quý I năm 2025, hàng loạt các đồ án quy hoạch chi tiết, cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cũ đã được công bố, lấy ý kiến tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư.

Điểm đặc biệt trong các đồ án này, đó là không gian “lõi” sẽ được nghiên cứu phát triển cao tầng hơn. Đây là khu vực sẽ bố trí chung cư, tái định cư với chiều cao tối đa 45 tầng, áp dụng công trình điểm nhấn cho khu vực TOD bao gồm phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng cùng với đó là tính toán hài hòa diện tích sàn căn hộ thương mại dôi dư, tạo ra quỹ đất “thương phẩm” thương mại dịch vụ lên đến 35%.

Nhiều chuyên gia đánh giá, việc nâng chiều cao tối đa lên 40-45 tầng tại khu chung cư như Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thành Công… được xem là một bước đi táo bạo, có thể tạo tiền lệ cho việc cải tạo các khu chung cư cũ khác trong tương lai. Những đột phá này sẽ tháo gỡ “điểm nghẽn”, tạo cơ chế đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ. Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, phương án nâng chiều cao lên 40 tầng để cải tạo các dự án chung cư cũ tại khu tập thể cũ là hợp lý, phá thế “bế tắc” lâu nay về chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố.

Có ý kiến cho rằng, việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ là trách nhiệm của Thành phố, của các cấp chính quyền và cả của người dân sống trong khu vực. Do đó, trước hết nên xem việc tái thiết các chung cư cũ là nghĩa vụ và trách nhiệm của các chủ thể đối với Thành phố và sau khi làm tròn các nghĩa vụ và trách nhiệm này, các bên sẽ thu lại được “lợi ích” mà họ mong muốn. Đây chính là yếu tố chủ đạo để cùng tìm biện pháp giải quyết vấn đề.

Đủ “cơ sở” để triển khai

Theo tính toán, thành phố Hà Nội hiện có khoảng 250.000 người dân sinh sống trong gần 1.580 tòa nhà chung cư cũ và nhà tập thể. Trong đó, chỉ riêng các quận, có 20 khu chung cư, 69 nhóm chung cư và 209 tòa nhà chung cư cũ riêng lẻ cần được cải tạo, xây dựng lại. Theo các chuyên gia, nếu như Luật Nhà ở 2023 không quy định về trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư, người sử dụng đất không lựa chọn được chủ đầu tư sẽ phải giải quyết thế nào (theo Điều 67), Luật Thủ đô 2024 đã có những quy định mới tháo gỡ “nút thắt”.

Cụ thể, khoản 3, Điều 29 chỉ rõ: “Trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở thì UBND Thành phố quyết định thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi ranh giới dự án trở lên đồng thuận. Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất”.

Cùng với đó, Luật cho phép phát triển mô hình đô thị nén, đô thị TOD - tích hợp với giao thông công cộng - giúp việc đi lại thuận tiện hơn, đồng thời giải quyết xung đột về giao thông. Áp dụng cơ chế này, các Đồ án quy hoạch chung cư cũ đã được “liên kết” với giao thông công cộng với cơ sở chính là các tuyến đường sắt đô thị. Giờ đây, thay vì chỉ đi cải tạo, xây dựng các tòa nhà, chúng ta sẽ cần quy hoạch hợp lý hơn. Có thể xây dựng ít tòa nhà, nhưng cao tầng hơn, mở rộng một số trục đường nội khu lớn hơn... Điều này cũng đã được thấy rõ trong Đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Kim Liên và phụ cận, tỷ lệ 1/500 đang được lấy ý kiến.

Bước ngoặt chính sách đã rõ ràng, nhưng để triển khai vào thực tế vẫn còn nhiều vấn đề cần tháo gỡ. Rõ ràng, nếu được thực hiện đúng như định hướng, những khu chung cư cũ sẽ “lột xác” thành những không gian sống hiện đại, an toàn, đáng mơ ước. Còn nếu “đùn đẩy, thiếu trách nhiệm” bài toán cải tạo chung cư cũ vẫn có thể tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn như trước đây.