Bất động sản đang bị "ngáo giá" hay khủng hoảng phân khúc?

Chiêu trò “thổi giá” tinh vi

Gần đây, hầu hết các chủ căn hộ tại các chung cư trên địa bàn Hà Nội mỗi ngày đều nhận được các cuộc gọi hỏi “nhu cầu bán, chuyển nhượng căn hộ” của “lực lượng” môi giới bất động sản. Nhiều người tuy không có nhu cầu bán căn hộ, nhưng khi thấy môi giới báo giá có khách mua quá cao lại bắt đầu cân nhắc. Tuy nhiên, đa số đều rơi vào trạng thái “ngáo giá”.

Chị Đinh Tú Vân (Gia Lâm, Hà Nội) mua một căn hộ 43m2 tại Vinhomes Ocean Pack Gia Lâm để ở, đến cuối tháng 4/2024 căn hộ mới được bàn giao. Tuy nhiên mỗi ngày chị Vân phải nhận hàng chục cú điện thoại hỏi bán căn hộ.

Chị Vân kể: “Từ sau tết, các cuộc gọi dồn dập hơn. Vào khoảng đầu tháng 3, môi giới cho biết, căn hộ của tôi có thể bán với giá 1,5 tỷ đồng, lãi 100 triệu đồng so với giá mua ban đầu. Vì có nhu cầu ở nên tôi không bán. Đầu tháng 4, môi giới gọi chào giá 1,7 tỷ đồng. Chỉ một tuần sau đó, môi giới khác gọi chào giá 1,9 tỷ đồng. Và gần đây nhất giá đã được chào là 2,1 tỷ đồng”.

Môi giới chào giá cao để "giữ căn" khiến người sở hữu chung cư bị "ngáo giá".

Còn anh Trần Văn Bắc, chủ một căn hộ ở tòa Ruby 4 Goldmark City (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) thì được môi giới chào giá gấp đôi với giá mua ban đầu. Với căn hộ 104m2, môi giới chào giá (ngày 13/4) với 6 tỷ đồng. Trước đó anh Bắc nhận được nhiều cuộc gọi của môi giới, sau Tết mức giá được chào tăng lên chóng mặt. Từ 4 tỷ đồng, đến 5 tỷ đồng và bây giờ là 6 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu nhiều chủ căn hộ thì được biết, rất ít giao dịch được thực hiện với lý do: Chủ nhà không bán, vì sợ bán rồi cũng sẽ mua nhà với giá cao; môi giới không thỏa thuận được với khách hàng; hoặc chủ căn hộ “chờ xem thế nào” rồi mới bán.

Đặc biệt, nhiều chủ căn hộ cũng cho biết sau khi chào giá, nhiều môi giới xin được “add zalo” để giao dịch. Tuy nhiên, chờ mãi không thấy add hoặc add xong lại hạ giá thấp hơn so với lúc ban đầu với nhiều lý do khác nhau. Về cơ bản, nhiều người được chào giá hời nên bị tâm lý “ngáo giá”, khi có khách mua thật với giá thấp hơn lại sợ thiệt.

Qua tìm hiểu thì được biết, một số môi giới bất động sản cố tình chào giá cao để “giữ” căn hộ, khi có khách mua mới quay lại thương lượng. Tâm lý của người có bất động sản là khi đã được chào giá cao mà có người chào giá thấp hơn sẽ không chịu bán. Đó chính là tâm lý “ngáo giá”. Vì vậy, người bán thì không bán được, người có nhu cầu mua thì không mua được. Mặc dù giá chung cư tăng là có thật, nhưng cũng chỉ tăng khoảng 33% chứ không “phi mã” đến 50%, thậm chí 70% như hiện nay.

Qua ghi nhận ở một số phòng công chứng, thủ tục giao dịch sang tên, chuyển nhượng chung cư không tăng đột biến. Điều đó cho thấy giá chung cư tăng cao, nhưng không phải ai cũng bán được, mua được. Vào thời điểm này, nếu thực sự chưa có nhu cầu cấp thiết về nhà ở, người mua nhà nên bình tĩnh để tránh “chốt” vội vàng.

Có chăng khủng hoảng phân khúc?

Bên cạnh những chiêu trò “giữ căn” rất tinh vi của một số môi giới bất động sản, thì giá chung cư tăng cao còn có sự đóng góp của yếu tố “cầu vượt cung”.

Từ 2 năm trước Chính phủ đã đưa ra phương án để "cứu" phân khúc nhà ở giá rẻ.

Theo số liệu của Savills, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Tính đến quý 1/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 21 quý liên tiếp. Còn CBRE cho biết, giá trung bình các dự án tại Hà Nội ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng nhanh trong 3 tháng đầu năm nay. Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield chỉ ra, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trưởng 109% trong gần 10 năm qua. Tốc độ tăng giá trung bình 9% mỗi năm. Sau đà giảm nhiệt vào giai đoạn 2021-2022, giá bán chung cư Hà Nội tăng liên tục từ giữa năm 2022 đến nay.

Tại tọa đàm "Cơ hội đầu tư bất động sản với Luật Đất đai sửa đổi", chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thực trạng trên của thị trường bất động sản Việt Nam là "khủng hoảng phân khúc" do cung cầu không còn cân đối hoặc đi ngược hướng vì nguồn cung giảm.

Mặc dù từ 2 năm trước, Chính phủ đã đưa ra phương án để "cứu" phân khúc nhà ở giá rẻ là đẩy qua ngân sách và đẩy qua ngân hàng Trung ương. Tuy nhiên đến nay, tiến độ triển khai, giải ngân vốn tín dụng cho nhà ở xã hội vẫn giậm chân tại chỗ. Gói 125 nghìn tỷ đồng đến nay giải ngân với tốc độ rất chậm, chưa đạt 1% sau một năm triển khai.

Do đó, chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cho rằng, nếu không sớm thực hiện Luật Đất đai để đưa các phân khúc khác vào thị trường, thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ, có thể là từ nay tới cuối năm. Luật Đất đai mới sẽ tạo ra những cơ hội để khắc phục các vấn đề tồn tại trong thị trường bất động sản, nhưng cần được truyền thông đúng đắn và mạnh mẽ về phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Thêm vào đó, cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, đưa ra phương án mới về chính sách nhà ở cho người nghèo,...

Bảo Thoa