Thị trường bất động sản: Loay hoay bài toán vốn trước giờ G

Nhóm lửa để “phá băng” thị trường bất động sản

Theo dự thảo, mục giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%. Điều này đồng nghĩa với việc hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS. Bên cạnh đó, dự thảo cũng tăng hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 250% đối với nhóm tài sản thuộc các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS. Hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều lo ngại nếu dòng vốn đưa ra thị trường bị siết chặt có thể sẽ tác động nghiêm trọng đến thị trường BĐS năm 2016 và những năm tiếp theo.

Nhiều doanh nghiệp BĐS lo ngại về chính sách “siết vốn” của ngân hàng đối với thị trường này. Ảnh minh họa.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM - cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam đang phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng và tài chính huy động từ khách hàng, ngay cả tiền từ người mua nhà cũng có nguồn gốc từ các tổ chức tín dụng. Thị trường vốn hiện vẫn thiếu sự góp mặt của các quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở... Hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh BĐS thường có chu kỳ trung và dài hạn, nhưng trên thực tế, chưa có cơ chế đầy đủ hỗ trợ việc này. Vì thế, theo ông Châu, nếu sửa đổi Thông tư 36 theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường, trong khi địa ốc chỉ mới vừa phục hồi hơn 2 năm từ đáy sâu khủng hoảng.

Tại hội thảo liên quan đến dự thảo Thông tư 36 mới đây tại Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty CP Đầu tư BĐS Toàn cầu GP.Invest - cho biết, phần lớn các dự án BĐS thương mại, nguồn vốn phải trông cậy là nguồn tín dụng từ ngân hàng và các chính sách hoặc phương thức huy động tín dụng sẽ tác động mật thiết tới sự tồn tại và phát triển của thị trường BĐS.

Ông Hiệp cho rằng, việc theo dõi sức khỏe tín dụng của ngân hàng hết sức cần thiết và quan trọng. Ngân hàng có kiểm tra chặt chẽ và nâng mức phòng vệ rủi ro lên 250% cũng không hề ảnh hưởng gì đến kế hoạch kinh doanh của công ty. Tuy nhiên, xét về toàn cục thị trường và đặc biệt quyền lợi của người tiêu dùng - người mua nhà, ông Hiệp cho rằng, NHNN cần xem xét lại định hướng mục tiêu của Thông tư 36 để làm sao vẫn hạn chế được rủi ro của “bong bóng” BĐS nếu có, nhưng lại không làm ảnh hưởng tới quyền lợi thiết thực của người dân.

Theo ông Hiệp, thời gian trước, việc đổ vỡ của thị trường là do quy định cho phép sở hữu chéo trong các ngân hàng, giữa chủ đầu tư và chủ ngân hàng mang tiền của dân đi đầu tư một cách không quản lý. GP Bank, Ocean Bank… đều đã đi vào bước xe đổ này. Thời gian qua, có một loạt dự án bị đóng cửa, đắp chăn vì chủ đầu tư không có năng lực, buộc phải dừng dự án, chuyển nhượng làm cho thị trường trở nên nguy hiểm, khó khăn. Việc quản lý quá trình thực hiện quy định DN phải có 20% vốn trên tổng số đầu tư mới được cấp giấy phép còn lỏng lẻo. Nhiều DN có thể sinh ra các công ty con để lách luật theo hình thức này khác, rủi ro lớn không chỉ với hệ thống tín dụng mà với cả các chủ đầu tư. Đây là 2 yếu tố sống còn mà ngân hàng nhà nước phải quan tâm.

Trái với tâm lý lo ngại việc siết nguồn vốn từ ngân hàng đối với thị trường BĐS của những người trong giới, trao đổi với báo giới, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển lại cho rằng, việc sửa đổi Thông tư này sẽ giúp thị trường BĐS lành mạnh hơn, bởi nếu xét về tâm lý chung, sẽ có một sự suy giảm nhất định của cầu đầu cơ, do những người đầu cơ là những người tin rằng mình mua BĐS bằng số tiền vay trong thời gian ngắn, sau đó BĐS tăng giá họ sẽ bán lại. Họ thấy Thông tư này có vẻ như là siết lại tín dụng BĐS nên khả năng tăng giá trong năm sau rất thấp nên sẽ nghi ngại và cân nhắc việc đầu tư.

“Sau giai đoạn thị trường BĐS đóng băng, năm 2011-2012, số lượng những DN yếu kém đã giảm đáng kể, trong khi nhiều DN đã tổ chức được nguồn vốn và sản xuất được sản phẩm tốt nên hoạt động kinh doanh đã từ từ khởi sắc. Đến giai đoạn 2014 - 2015 thì hầu như chỉ còn những DN tốt. Tuy nhiên, với diễn biến tăng trưởng của thị trường BĐS thời gian gần đây, có vẻ như xuất phát từ yếu tố cầu tiêu dùng, nhiều DN đã tham gia trở lại, trong đó có nhiều DN đầu cơ, nhằm đón đầu việc thị trường BĐS tươi đẹp ở năm 2016 - 2017. Do đó, khi thông điệp sửa đổi Thông tư 36 được đưa ra, chắc chắn một số DN yếu kém, không có đủ năng lực tài chính sẽ bị chùn bước, bị đào thải do việc siết lại dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS. Như vậy sẽ tránh được “bong bóng” BĐS” - TS. Hiển nhấn mạnh.

Lê Mai