Luật đã có sao quá khó thực thi

	Triển khai 6 nhiệm vụ để nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư
	Hà Nội giao ban trực tuyến về quản lý nhà chung cư
	Quản lý nhà chung cư: Phường sẽ "làm thay" nếu chủ đầu tư chây ì

Còn hiện tại, một số khách hàng lại tố chủ đầu tư đang gây khó dễ cho người mua bằng việc không chịu bàn giao sổ hồng, cắt bớt công năng sử dụng. Vấn đề đặt ra, luật đã có tại sao chúng ta chưa thể áp dụng?

Người dân chịu thiệt

Thực tế, tình trạng chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản khác gắn liền với đất cho người dân là một trong những số những tranh chấp nổi bật nhất hiện nay tại các tòa nhà chung cư. Đã nhiều lần, các cư dân khu đô thị Đoàn Ngoại giao, quận Bắc Từ Liêm đã xuống đường để phản ánh bức xúc trước những bất cập của khu đô thị do Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội – Hancorp làm chủ đầu tư.

Cư dân tại chung cư Westa, Hà Đông cũng phản ánh, dù được nhận bàn giao nhà từ năm 2014 và thanh toán đầy đủ tiền mua căn hộ, nhưng đến nay, gần 300 hộ dân tòa nhà Westa Hà Đông vẫn chưa được làm sổ hồng. Ngay cả chung cư được mệnh danh là “6 sao” – chung cư cao cấp Hòa Bình Green City, quận Hai Bà Trưng, cũng nhiều lần yêu cầu chủ đầu tư cho hạn cuối cùng để cấp “sổ đỏ” sau nhiều lần thất hứa.

Còn tại chung cư CT3, số 81, đường Lê Đức Thọ, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, theo tìm hiểu của PV, từ đầu tháng 9 đến nay, nhiều cư dân sống đây đã phải liên tục cầu cứu các cơ quan chức năng khi chủ đầu tư đã “tự ý” cắt nước sinh hoạt của người dân. Theo cư dân phản ánh, ban đầu chủ đầu tư chỉ cắt nước của hai hộ gia đình nhưng tính đến ngày 25/9 đã có tổng cộng khoảng 20 hộ gia đình bị cắt nước.

Dự án VP6 Linh Đàm được bàn giao căn hộ từ năm 2015 nhưng đến nay người dân vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Theo ông Nguyễn Duy Thơ, Phó trưởng Ban Quản trị chung cư CT3, lý do bị cắt nước vì chủ đầu tư cho rằng người dân đang “nợ phí” quản lý vận hành gần 2 năm nay. Trong khi đó, ông Thơ cho rằng, điều này là vô lý vì hiện nay, chủ đầu tư không có hợp đồng quản lý vận hành tòa nhà với Ban Quản trị, không phải là đơn vị quản lý vận hành tại tòa nhà CT3 theo quy định của pháp luật.

“Đầu năm 2017, sau khi thành lập Ban Quản trị, được sự nhất trí của cư dân, chúng tôi đã thuê đơn vị quản lý vận hành tòa theo quy định nhưng chủ đầu tư không bàn giao công tác quản lý vận hành mà tiếp tục thực hiện việc quản lý vận hành từ đó đến nay. Cư dân tòa nhà cho rằng hành vi này vi phạm nên không đóng phí” - ông Thơ cho hay.

Cũng theo đại diện ban quản trị tòa nhà, việc cư dân bị cắt nước đã trình báo và gửi đơn kêu cứu tới Ủy ban Nhân dân và Công an Phường Mỹ Đình 2. Ủy ban Nhân dân phường đã yêu cầu chủ đầu tư trả lại nước cho cư dân nhưng vẫn chưa thấy có tiến triển. Sau nhiều lần làm việc, không tìm được tiếng nói chung, cực chẳng đã cư dân phải treo băng rôn khắp tòa nhà CT3 để phản đối, yêu cầu chủ đầu tư sớm cấp nước sinh hoạt cho người dân.

Trước đó, chung cư “Vườn trong phố”- Imperia Garden số 203 Nguyễn Huy Tưởng… cũng đều đã xảy ra tình trạng cư dân bị cắt nước khi phát sinh mâu thuẫn với chủ đầu tư. Như vậy, ở những trường hợp này, mâu thuẫn đã không được hóa giải mà thậm chí có nguy cơ trầm trọng hơn trước.

Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường

Theo luật sư Nguyễn Văn Dũng – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, tại Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, người mua nhà có những quyền sau: Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng…

Cũng theo luật sư Dũng, điểm h Khoản 6 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư phải buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) khi chậm giao nhà theo hợp đồng. Ngoài ra, để bảo vệ quyền lợi người mua, theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản còn quy định bảo lãnh trong bán nhà hình thành trong tương lai.

Cụ thể: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua khi ký kết hợp đồng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Như vậy, khi chủ đầu tư chậm giao nhà, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, người mua còn có quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh hoàn lại số tiền ứng trước.

Không những thế, Khoản 2 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản quy định rõ: Việc phạt và bồi thường thiệt hại do chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng. Khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, người mua có quyền yêu cầu trực tiếp chủ đầu tư giao nhà, yêu cầu bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm theo mức các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng.

Trường hợp, chủ đầu tư không thực hiện bồi thường thiệt hại, người mua có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có dự án chung cư. Theo điểm c khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, ngoài bồi thường thiệt hại cho người mua, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà còn bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 250 - 300 triệu đồng khi triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Mặc dù quy định rõ ràng như vậy, tuy nhiên đến nay, chưa thấy có chủ đầu tư nào bị phạt vì chậm tiến độ trong khi người dân vật vã, khổ sở chờ nhận nhà. Ngày 9/9/2019, hàng chục khách hàng tại dự án Hattoco (110 Trần Phú, Hà Đông, Hà Nội) đã làm đơn kêu cứu gửi cơ quan chức năng.

Chị N.T.T mua nhà tại dự án Khu khách sạn, nhà ở, văn phòng cho thuê Tòa nhà hỗn hợp Hattoco (Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư xây dựng Ba Đình làm chủ đầu tư) đại diện cho nhiều người viết đơn kêu cứu. Theo hợp đồng, ngày giao nhà là ngày 11/4/2014. Tuy nhiên, đến nay công trình này mới ở mức độ hoàn thành xây thô.

Nên khởi kiện ra tòa

Thực tế, từ các vụ việc đòi tiền phạt chậm bàn giao nhà cho thấy, đây thực sự là một cuộc chiến pháp lý. Theo luật sư Nguyễn Văn Dũng, trường hợp, chủ đầu tư không thực hiện bồi thường thiệt hại, người mua có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có dự án chung cư. Tùy thuộc vào thực trạng pháp lý mỗi hồ sơ vụ việc mà tòa sẽ ra phán quyết phù hợp. Trong hợp đồng mua bán thường quy định rất cụ thể về điều khoản thanh toán, tiến độ thi công, lãi suất phạt vi phạm.

Có một thực tế là nếu chủ đầu tư đang vướng khó khăn vì lỗi khách quan, còn khách hàng dùng dằng không nộp tiền, thì chủ đầu tư không có vốn để thực hiện hết thủ tục để bàn giao nhà. Nếu các khách hàng đồng loạt khởi kiện, số tiền phạt có thể lên đến hàng chục tỷ đồng, gây ra rủi ro lớn cho chủ đầu tư.

Vì vậy, tòa án sẽ xem xét đến lỗi của các bên để xác định yêu cầu khởi kiện. Trường hợp khách hàng đã nộp đầy đủ tiền theo cam kết thì phần lỗi thuộc về chủ đầu tư. Khi đó, tòa án không thể bác yêu cầu đòi tiền phạt chậm bàn giao nhà. Với các chủ đầu tư sử dụng tiền khách hàng sai mục đích còn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự.

Việc chủ đầu tư chậm tiến độ so với hợp đồng mua bán với khách hàng sẽ phải chịu lãi phạt trên số tiền khách hàng đã đóng. Nhưng hiện đa số chủ đầu tư tìm đủ lý do không chịu trả phần lãi phạt này khiến người mua nhà thiệt đơn, thiệt kép. Đề nghị, chính quyền sở tại, Sở Xây dựng và Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội cần có hình thức xử lý quyết liệt với những chủ đầu tư chậm bàn giao nhà để đảm bảo quyền lợi cho người dân và tránh việc khiếu kiện kéo dài.

T. Dũng –H.Phong