Khi các tập đoàn lớn tham gia cải tạo chung cư cũ

	Hà Nội đang thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết 5 chung cư cũ
	Hà Nội đã có ý tưởng quy hoạch 15 chung cư cũ

Theo thống kê, toàn thành phố hiện vẫn còn khoảng 1.500 chung cư cũ. Trong đó, có 200 nhà xuống cấp, hư hỏng ở cấp C, 137 nhà cấp B và 6 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D. Mặc dù, Thành phố đã có chủ trương chỉnh trang, cải tạo, xây mới các khu chung cư cũ cả chục năm nay, nhưng thực tế tiến độ diễn ra rất chậm. Ước hết năm 2019, tổng số chung cư cũ được cải tạo, xây dựng lại mới đạt khoảng 1%. Do đó, nhiều khu chung cư hiện đang xuống cấp nghiêm trọng, không chỉ mất an toàn về nguy cơ sập đổ mà còn mất an toàn về phòng chống cháy nổ.

Để thực hiện việc cải tạo các khu chung cư cũ, trước đây Thành phố đã có chủ trương xã hội hóa. Nhưng nhìn lại việc xã hội hóa các khu chung cư cũ, bên cạnh quy định về hạn chế số tầng khiến nhiều nhà đầu tư không mặn mà thì một trong những vấn đề nan giải nhất chính là năng lực yếu kém của nhà đầu tư dẫn đến thời gian triển khai dự án quá dài, người dân không yên tâm. Vụ cải tạo chung cư ở Giảng Võ trước đây là ví dụ điển hình. Người dân đã đồng tình giao nhà cho chủ đầu tư triển khai, nhưng mất hơn cả chục năm ròng rã vẫn không có nhà để ở.

Nhiều chung cư cũ ở vị trí đất vàng đang được các “đại gia” bất động sản quan tâm cải tạo (ảnh: D.Việt)

Từ bài học “xương máu” ở chung cư Giảng Võ, nhiều người dân rất sợ “trao nhà” cho chủ đầu tư năng lực yếu kém, không có tên tuổi trên thị trường. Đơn giản, không biết số phận của mình sẽ ra sao. Theo các chuyên gia, sở dĩ tiến độ cải tạo các khu chung cư chậm thời gian qua, như đã nói ở trên, nguyên nhân của mọi nguyên nhân là chủ đầu tư yếu kém về tài chính và năng lực chuyên môn. Trong khi các chủ đầu tư có tiềm năng thì chưa sẵn lòng. Đấy là chưa kể, việc chưa tìm được tiếng nói chung trong thỏa thuận giá đền bù.

Nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong việc cải tạo chung cư cũ, ngày 9/12/2019, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội (UBND) đã ban hành Quyết định 7020/QĐ - UBND thành lập Tổ chuyên gia để nghiên cứu, hoàn thiện các cơ chế, chính sách đặc thù của UBND Thành phố; hoàn thiện Đề án về cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ.

Theo đó, Tổ chuyên gia có nhiệm vụ nghiên cứu các quy định hiện hành của pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để hoàn thiện các cơ chế, chính sách đặc thù của thành phố; hoàn thiện Đề án về cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố do Sở Xây dựng đề xuất, báo cáo UBND Thành phố lấy ý kiến của HĐND Thành phố, báo cáo Thành ủy thông qua để trình Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận để triển khai.

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, hiện UBND Thành phố đã giao 19 nhà đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai nghiên cứu lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 28 khu chung cư cũ trên địa bàn. Đồng thời, UBND Thành phố giao bổ sung 2 khu chung cư cũ, nâng tổng số lên thành 30 khu. Hiện tại, đã có 5 khu lập xong đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 đang được Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội thẩm định trình UBND thành phố phê duyệt.

Cũng theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, đến nay, hầu hết các nhà đầu tư đã mời, thuê các đơn vị tư vấn trong và ngoài nước nghiên cứu lập quy hoạch. Quá trình nghiên cứu đã được thực hiện nghiêm túc, tâm huyết và có trách nhiệm. UBND Thành phố đã yêu cầu các nhà đầu tư chủ động phối hợp chặt chẽ với các quận, phường có liên quan tổ chức khảo sát, điều tra xã hội học bổ sung để làm cơ sở đề xuất ý tưởng quy hoạch theo 2 phương án. Phương án một, là theo đúng tầng cao và chỉ tiêu dân số theo quy hoạch, quy chế cao tầng được duyệt; Phương án hai là điều chỉnh chiều cao, chỉ tiêu để đảm bảo cân đối tài chính dự án.

Nếu như cái khó của việc cải tạo các chung cư là hệ số đền bù (hệ số K) thì điểm thuận là đa số khu chung cư cũ đều nằm trên các lô đất vàng, vị trí đắc địa. Chỉ cần quy hoạch bài bản là có thể trở thành các khu đô thị tạo những điểm nhấn văn minh, hiện đại cho bộ mặt Thành phố. Được biết hiện đã có những doanh nghiệp, tập đoàn mạnh nhất về bất động sản đăng ký với Thành phố trong việc tham gia cải tạo các khu chung cư cũ.

Điển hình như: Tập đoàn Sungroup tham gia 3 dự án là Khu tập thể Kim Liên với 42 nhà cao từ 2-6 tầng; khu tập thể Thanh Xuân Bắc với 61 nhà cao 5 tầng; khu tập thể Thanh Xuân Nam với 8 nhà cao từ 3-5 tầng; Tập đoàn FLC tham gia cải tạo khu tập thể Kim Giang, với số lượng 68 nhà cao 2-5 tầng; Tập đoàn T&T với hai khu thuộc tập thể Bách Khoa với 29 nhà cao 2-5 tầng và tập thể Đại học Thủy lợi với 12 nhà cao từ 2-5 tầng; Tập đoàn Geleximco là khu tập thể Khương Thượng với diện tích 14,8ha, 30 nhà chung cư cao từ 2-5 tầng; Tập đoàn Vingroup cũng xin cải tạo 5 khu tập thể: Ngọc Khánh có 58 nhà cao tầng từ 2-5 tầng; Giảng Võ có 22 nhà cao từ 3-5 tầng; Đường Sắt với 9 nhà cao từ 2-5 tầng; khu tập thể 60 Thổ Quan với 6 nhà cao từ 2-5 tầng; khu tập thể xí nghiệp xây lắp H24 với 10 nhà cao từ 2-5 tầng…Tập đoàn Hòa Phát cũng ghi tên cải tạo khu tập thể Tân Mai với diện tích 20ha, 88 nhà cao từ 2-5 tầng…

Khi hay tin một số tập đoàn lớn đăng ký tham gia cải tạo chung cư cũ, theo ghi nhận của phóng viên, rất nhiều người dân đang tỏ ra hồ hởi và sẵn sàng hợp tác khi có yêu cầu. Bởi họ cho rằng, đây là những tập đoàn có năng lực quản lý, chuyên môn cũng như khả năng tài chính. Sau khi đàm phán được hệ số đền bù, nếu họ có chuyển đi, cũng sẽ quay về trong thời gian nhanh nhất. Còn nếu giao cho các doanh nghiệp khác, rất sợ cảnh “ra đi không hẹn ngày trở lại”.

Để đẩy nhanh tiến độ, Hà Nội đang gấp rút hoàn thiện mọi công đoạn để phối hợp với Bộ Xây dựng báo cáo Thủ phủ, Thủ tướng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho ý kiến. Nếu được phê duyệt, chắc chắn đây sẽ là cú hích để đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ, góp phần xây dựng Thủ đô đẹp và văn minh.

Cũng liên quan đến cải tạo các khu chung cư cũ, một trong những vấn đề “nhạy cảm” nhà đầu tư và người dân đều quan tâm là cơ chế đền bù hệ số K. Về vấn đề này, một số chuyên gia cho rằng, Hà Nội cần phối hợp với Bộ Xây dựng, Tài chính, Kế hoạch- Đầu tư thống nhất trình Chính phủ phương án đền bù để hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp.

Một số chuyên gia đưa ra quan điểm: Đa số hộ dân sinh sống tại các chung cư cũ đều là công chức, viên chức, người lao động có thu nhập không cao, nên khả năng tích lũy tài chính cũng không nhiều. Song, đa số các khu chung cư cũ lại nằm vị thế đắc địa có giá thị trường rất cao. Bởi vậy, khi hoạch định hệ số K cần phải tính đến sức chịu đựng của người dân. Kinh nghiệm cho thấy, nếu đền bù hệ số K ở mức 1,7- 2 là hợp lý nhất (1 m2 chung cư cũ người dân sẽ nhận được 1,7 đến 2 m2 chung cư mới tùy theo vị trí).

H.Phạm