Ngậm đắng nuốt cay khi sơ hở trong đặt cọc đất đai

Tưởng rõ ràng vẫn bị “lật kèo”

Tìm mãi mới thấy được mảnh đất có vị trí khá ưng ý, gồm 300m2 đất ở và trên 1.000m2 đất vườn tại một xã thuộc huyện Ba Vì, Hà Nội, chị Nguyễn Thị Xuân (phường Nguyễn Du, Hoàn Kiếm, Hà Nội) quyết định đặt cọc 200 triệu đồng với chủ đất. Hai bên hẹn cuối tuần sẽ tiến hành hoàn tất các thủ tục pháp lý mua, bán. Sát đến ngày hẹn, bất ngờ chị Xuân nhận được điện thoại của chủ đất kêu lên lấy lại tiền đặt cọc, thửa đất đó đã được sang tên cho người khác. Khi chị Xuân thắc mắc, chủ đất giải thích, đất là tài sản của mình muốn bán cho ai thì bán. Việc đặt cọc là để người mua không hủy kèo chứ không có giá trị với người bán.

Việc mua đất, nhà nếu không làm chặt chẽ về thủ tục pháp lý sẽ dẫn tới những tranh chấp, khiếu kiện. Ảnh: K.H.

Không chỉ người dân bị lât cọc, ngay cả giới kinh doanh bất động sản cũng gặp phải nhiều chủ đất khá “chuối”. Mới đây, chị Hoàng Thị Huệ (xã Thủy Xuân Tiên, Chương Mỹ, Hà Nội) vốn là người kinh doanh có kinh nghiệm đất đai đã gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân (TAND) huyện Lương Sơn, Hòa Bình. Lý do bắt nguồn từ việc chủ đất sinh sống tại một xã thuộc huyện Lương Sơn vi phạm hợp đồng đặt cọc. Sau khi nhận 500 triệu tiền đặt cọc thửa đất rộng gần 4.000m2 của chị Huệ thì chủ đất đã được một “cò đất” khác ra giá cao hơn khi mạnh tay mua chênh giá trị thửa đất này tới 200 triệu đồng. Với người nông dân, đây là số tiền rất lớn nên bất chấp những thỏa thuận ghi trong hợp đồng đặt cọc với chi Huệ, vị chủ đất này cùng gia đình quyết định bán đất cho người khác. Sau khi bị chị Huệ phản ứng gay gắt, chủ nhà đã cùng con cái thách thức, đưa những thông tin không tôn trọng chị lên mạng xã hội.

Cách nào chặt chẽ?

Luật sư Hoàng Văn Hướng, giảng viên Học viện Tư pháp, Trưởng văn phòng luật Hoàng Hưng nhìn nhận, đặt cọc là một chế định đã xuất hiện từ rất sớm trong pháp luật dân sự Việt Nam nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Theo quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của pháp luật dân sự và được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

BLDS quy định, trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Phân tích rõ hơn điều này, luật sư Hoàng Văn Hướng viện dẫn Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn: “Theo quy định tại Điều 130 BLDS, thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính)”.

Theo luật sư Nguyễn Phương Tuyến, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, tranh chấp về mức “phạt cọc” được căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì mức “phạt cọc” được thực hiện theo quy định như sau: ‘Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) thuộc về bên nhận đặt cọc; Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nghĩa vụ trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Khi các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần tiền đặt cọc thì thực thiện theo thỏa thuận đó…”. Đối với tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên: “Là tranh chấp nội dung điều khoản quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc”.

Cũng theo luật sư Phương Tuyến, phương thức giải quyết tranh chấp thường theo 3 cách: Thương lượng; Hòa giải và cuối cùng là khởi kiện ra tòa. Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại TAND cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc (TAND quận, huyện, thị xã, thành phố, tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương).

Tuy nhiên, việc phạt cọc không phải lúc nào cũng đơn giản, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn không phải mọi trường hợp có thỏa thuận đặt cọc xảy ra tranh chấp thì đều có chế tài phạt cọc. Bởi lẽ, chỉ những trường hợp thuộc một trong hai điểm a và c của Nghị quyết và không thuộc trường hợp hai bên cùng có lỗi hoặc không thuộc trường hợp bất khả kháng/trở ngại khách quan thì mới thực hiện được chế tài phạt cọc theo quy định.

Do đó, việc chấp nhận lý do dẫn đến không giao kết hoặc không thực hiện được hợp đồng là do lỗi chủ quan hay lỗi khách quan; Lỗi chủ quan thì cần xác định là lỗi của ai, lỗi của một bên (bên nhận đặt cọc hay bên đặt cọc) hay lỗi của cả hai bên; lỗi khách quan do đã xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc do trở ngại khách quan để chấp nhận hay không chấp nhận việc phạt cọc ở các Tòa án vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau.

Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Khắc Hạnh