Nên nắn dòng tiền chảy vào bất động sản giá thấp

Thông tin tại Hội nghị Chính phủ với địa phương ngày 21/2, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết dư nợ tín dụng BĐS của hệ thống hiện nay đạt 3,48 triệu tỷ đồng.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước trước đó cho biết, dư nợ tín dụng vào lĩnh BĐS tính đến cuối năm 2023 đạt 2,89 triệu tỷ đồng. Như vậy, lượng vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực này đã tăng thêm khoảng 590 nghìn tỷ đồng chỉ trong vòng hơn 1 năm, tương đương với mức tăng trưởng khoảng 20%.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng, ngành ngân hàng đã phân bổ một phần nguồn lực tài chính cho tín dụng nhà ở, nhưng mức giải ngân 120 nghìn tỷ đồng vẫn còn hạn chế bởi không phải tất cả người có thu nhập thấp đều mong muốn vay vốn để mua nhà.

Dòng vốn chảy vào dòng BĐS cao cấp lớn hơn rất nhiều so với BĐS có nhu cầu ở thực, tạo nên sự lệch pha giữa các phân khúc. (Ảnh minh họa: BT)

Nhiều ý kiến cho rằng, các nhà đầu tư nên tập trung vào các BĐS đáp ứng nhu cầu thực tế như nhà phố, chung cư trung cấp tại khu vực có dân cư đông đúc hay văn phòng, nhà xưởng, mặt bằng bán lẻ hoặc các vùng ven có cơ sở hạ tầng phát triển. Dòng tiền ngân hàng có thể đẩy giá BĐS lên cao, nhưng không phải lúc nào giá cũng phản ánh đúng giá trị thực.

Vì vậy, nhà đầu tư cần hạn chế chạy theo “sốt đất”, đặc biệt ở những khu vực chưa có hạ tầng đồng bộ. Dòng vốn tín dụng có thể thay đổi theo chính sách điều hành của Ngân hàng Nhà nước. Nếu tín dụng bị siết lại, thanh khoản thị trường sẽ bị ảnh hưởng, nhà đầu tư cần cân nhắc trước khi “xuống tiền”.

Ngoài ra, lãi suất cho vay BĐS có thể biến động khi ngân hàng kiểm soát chặt hơn. Nhà đầu tư không nên vay quá 50% giá trị tài sản để tránh áp lực tài chính; ưu tiên khoản vay dài hạn với lãi suất cố định trong thời gian đầu; dự phòng tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán trong ít nhất 6-12 tháng.

Dòng tín dụng lớn từ ngân hàng có thể là cơ hội giúp thị trường BĐS phục hồi mạnh mẽ, nhưng cũng có thể trở thành rủi ro nếu dòng vốn bị sử dụng kém hiệu quả. Nhà đầu tư cần cẩn trọng, lựa chọn kỹ lưỡng, tận dụng tín dụng hợp lý và theo dõi sát diễn biến thị trường để đưa ra quyết định đúng đắn.

Tại toạ đàm “BĐS năm 2025 - Tìm kiếm cơ hội trong thách thức” mới đây, ông Nguyễn Quốc Hùng - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho rằng, trong bất cứ bối cảnh nào, kể cả lúc ngành BĐS khó khăn nhất, thời kỳ các doanh nghiệp BĐS gần như không còn cơ hội để phát triển nhưng tốc độ tăng trưởng tín dụng với lĩnh vực này vẫn ở mức cao. Để thấy được, ngành ngân hàng luôn đồng hành cùng doanh nghiệp nói chung, trong đó có doanh nghiệp BĐS.

Tuy nhiên, không ít doanh nghiệp đến thời hạn không trả được dẫn đến nợ xấu, bởi vậy, ngân hàng cũng cần có sự chia sẻ của doanh nghiệp. Ngân hàng sẽ luôn đồng hành cùng doanh nghiệp nhưng chỉ với doanh nghiệp có tiềm lực, có đầu dư minh bạch, rõ ràng.

“Nhà đầu tư BĐS nhìn thấy cơ hội nhưng thách thức còn lớn, sản phẩm bán ra đến người tiêu dùng có thật hay không? Gần hai triệu tỷ đồng nguồn vốn đầu tư vào nền kinh tế với tốc độ tăng trưởng tín dụng gần 16%, trong đó đầu tư vào lĩnh vực BĐS năm 2024 tăng trên 20%, tăng cao hơn tín dụng vào nền kinh tế”, ông Hùng cho biết.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, các doanh nghiệp, nhà đầu tư BĐS trên thị trường hiện nay đang sử dụng hơn 50% nguồn vốn tín dụng. Chính vì vậy, nhà nước, và các ngân hàng cần phải đưa ra những chính sách tích cực hỗ trợ, hạn chế những chính sách thắt chặt hay kiểm soát tín dụng quá đà.

“Nếu sử dụng chính sách không phù hợp sẽ dễ dàng bóp nghẹt những doanh nghiệp này. Như số liệu ông Hùng vừa đưa ra, hàng triệu tỷ đồng tín dụng đã chảy vào thị trường BĐS nhưng nhiều doanh nghiệp, nhiều dự án vẫn đói vốn và chưa thể tiếp cận được dòng vốn này.

Tuy nhiên, những dự án thuộc phân khúc cao cấp có giá bán cao lại rất dễ dàng tiếp cận vốn, sau đó những sản phẩm này được tung ra thị trường điều này khiến cán cân lệch pha sản phẩm cao cấp. Điều này tôi thật sự không khuyến khích và đề nghị Nhà nước và ngân hàng cần nhanh chóng đưa ra giải pháp tích cực.”

Dẫn chứng, doanh nghiệp có hàng nghìn căn hộ đang hoàn thiện và chờ bàn giao nhưng vào thời điểm này họ lại thiếu vốn, không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng khiến những sản phẩm này "đóng băng" chờ vốn. Không tung ra thị trường được khiến hàng tồn kho tăng mạnh. Ông Đính cho rằng, điều này cho thấy chính sách giữa doanh nghiệp và ngân hàng đang có rất nhiều nút thắt chưa gỡ được.

Đồng thời nhấn mạnh: “Như tôi đã nói, tín dụng trên thị trường BĐS chiếm hơn 50% cho thấy xuất hiện nhiều rủi ro. Như ông Hùng nói, phải lấy vốn ngắn hạn cho vay dài hạn là điều rất nguy hiểm. Chúng ra đang cần thêm nhiều kênh dẫn vốn nữa như: trái phiếu, tín phiếu hay cần thêm nhiều quỹ đầu tư, quỹ phát triển.

Những quỹ này trên thực tế đã được đưa ra bàn bạc cách đây đến 10 năm, thậm chí đã được thí điểm nhưng do các quy định pháp luật vẫn là rào cản nên đề xuất này khó được triển khai.

Tin vui trong thời gian tới, Thủ tướng Chính phủ có thể sẽ tạo ra nhiều quỹ hỗ trợ thêm cho doanh nghiệp để doanh nghiệp tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Từ đó thúc đẩy nguồn cung nhà ở được tung ra thị trường nhiều hơn”.