Cần thống nhất thời điểm phát sinh hiệu lực của giao dịch về quyền sử dụng đất

Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI), trên cơ sở góp ý của các doanh nghiệp, vừa đóng góp ý kiến vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo.

Cần thống nhất thời điểm phát sinh hiệu lực của giao dịch

Trong đó, đáng chú ý là dự thảo Luật quy định việc chuyển quyền sử dụng đất trong các hợp đồng, giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ Địa chính.

“Quy định trên cần được xem xét vì tạo bất lợi và rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng, bởi vì hoạt động thanh toán thường thực hiện tại thời điểm ký kết hợp đồng, trong khi đó thời điểm này hợp đồng lại chưa có hiệu lực.

Ảnh minh họa. (Ảnh: VGP)

Đồng thời, quy định này cũng chưa phù hợp với quy định về kinh doanh bất động sản. Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng”, VCCI góp ý.

Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Như vậy giữa Dự thảo và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đang có quy định khác nhau. “Quy định thời điểm phát sinh hiệu lực của các giao dịch theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 phù hợp và hợp lý hơn, đề nghị điều chỉnh theo hướng này”, VCCI đề nghị.

Cũng theo VCCI, Dự thảo quy định “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận”. Quy định này cần được xem xét lại so với quy định tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản kinh doanh bất động sản theo hình thức bán có sẵn thì mới cần phải có Giấy chứng nhận, các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các trường hợp không yêu cầu phải có giấy chứng nhận. Vì vậy, VCCI đề nghị điều chỉnh lại quy định này để đảm bảo tính thống nhất giữa các luật.

Khó xác định thành viên hộ gia đình là người đồng sử dụng đất

Góp ý quy định về hộ gia đình, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Điều 6 Dự thảo Luật quy định một trong những người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định ai là thành viên trong hộ gia đình là người đồng sử dụng đối với đất giao cho hộ gia đình là điều không hề đơn giản.

Có trường hợp quan niệm hộ gia đình sử dụng đất là các thành viên của hộ gia đình có mối quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng; có trường hợp quan niệm hộ gia đình sử dụng đất là những người có tên trong sổ hộ khẩu (trước đây).

Trước đây, có nhiều trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình sử dụng đất ghi tên các thành viên theo sổ hộ khẩu. Những quan niệm này về người sử dụng đất là hộ gia đình đều không chính xác và hợp lý.

Vì vậy, trên thực tế khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình có không ít cơ quan công chứng yêu cầu tất cả các thành viên đã thành niên (thành viên từ đủ 18 tuổi trở nên) phải ký vào hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất (cho dù một số người này không có liên quan đến việc sử dụng đất) nhằm ngăn ngừa những tiềm ẩn, rủi ro có thể xảy ra.

Điều này gây khó khăn, phiền toái cho người sử dụng đất và thân nhân của họ khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 đã giải thích: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Tuy nhiên, dự thảo Luật giữ nguyên nội dung giải thích về hộ gia đình sử dụng đất này. Ông Tuyến cho rằng, cách giải thích này không cho phép xác định những thành viên nào của hộ gia đình là người đồng sử dụng đất.

Người dân làm thủ tục đăng ký đất đai tại Bộ phận một cửa huyện Quốc Oai.

“Cần sửa đổi, bổ sung về cách giải thích khái niệm hộ gia đình sử dụng đất như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người thành niên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”, để đảm bảo sự tương thích, thống nhất với quy định tại Điều 20, Điều 21 của Bộ luật dân sự năm 2015”, ông Tuyến đề nghị.

“Dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên” là quá lớn

Một nội dung được các doanh nghiệp rất quan tâm là tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất. Theo đó, khoản 2, Điều 64 dự thảo quy định các điều kiện đấu thầu, trong đó có tiêu chí “Dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên”

Theo VCCI, quy mô diện tích từ 100 héc-ta là quá lớn, khó có nhà đầu tư nào có đủ năng lực để tham gia vào hoạt động đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Mặt khác, đối với những diện tích đất dưới 100 héc-ta, Nhà nước sẽ phải bỏ tiền ra để giải phóng mặt bằng, làm sạch đất để đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là số tiền không hề nhỏ, không phải địa phương nào cũng có thể bố trí được nguồn ngân sách để thực hiện giải phóng mặt bằng. Từ đó có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng đất có hiệu quả.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản cho rằng, tiêu chí trên có phần duy ý chí và bất khả thi, bởi quy mô 100 héc-ta là rất lớn. Chẳng hạn với dự án xây dựng khu đô thị theo pháp luật xây dựng chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên nhưng Dự thảo quy định quy mô dự án tối thiểu lên tới 100 héc-ta mới được đấu thầu.

“Luật Đất đai áp dụng chung cho cả nước, trong đó có những địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao, việc đấu thầu dự án có quy mô 100 héc-ta rất khó thu hút đầu tư cũng như kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm; dễ dẫn đến dự án treo, bỏ hoang hóa đất đai”, ông Đỉnh nhìn nhận.