Sửa đổi Luật Đất đai: Rà soát, đánh giá tác động kỹ lưỡng các đề xuất chính sách

Trình bày dự thảo Tờ trình dự án Luật tại cuộc họp, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường Đoàn Thị Thanh Mỹ cho biết, Dự thảo Luật gồm 3 điều.

Trong đó, Điều 1 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, gồm 29 khoản, gồm 3 nhóm nội dung: Nhóm nội dung thể chế quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 18-NQ/TW do Đảng ủy Chính phủ báo cáo được Ban Chấp hành Trung ương cho chủ trương tại Nghị quyết số 69-NQ/TW, được thể hiện trong dự thảo Luật gồm 8 khoản tại Điều 1; nhóm các nội dung sửa đổi, bổ sung để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật gồm 7 khoản tại Điều 1; nhóm các nội dung sửa đổi để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp gồm 10 khoản tại Điều 1 và sửa kỹ thuật tại 4 khoản tại Điều 118. Dự kiến Luật có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2026.

Dự thảo Luật sửa đổi quy định về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng bỏ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện; bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã theo 2 phương án.

Phương án 1 là thay thế quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện bằng quy hoạch sử dụng đất cấp xã và kế hoạch sử dụng đất 5 năm cấp xã.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú chủ trì cuộc họp Hội đồng thẩm định.

Phương án 2 là không quy định về quy hoạch sử dụng đất cấp xã mà chỉ quy định lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã trên cơ sở chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được phân bổ cho đơn vị hành chính cấp xã, hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn nhằm đổi mới, giảm bớt trình tự, thủ tục, nội dung lập quy hoạch sử dụng đất.

Đáng quan tâm, dự thảo Luật bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79). Cụ thể là các dự án đầu tư công khẩn cấp phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trong trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistics; dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao và các mục đích khác; dự án công nghiệp văn hóa và các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

Thứ hai là trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn nếu được gia hạn thời gian hoàn thành thỏa thuận và đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Trường hợp thứ ba là tạo quỹ đất để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai năm 2024.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, việc quy định “trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn nếu được gia hạn thời gian hoàn thành thỏa thuận và đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư” sẽ tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn cho hàng ngàn dự án đã đền bù “dở dang” trong nhiều năm qua.

Ông Châu cho biết, trong thực tiễn, nhiều trường hợp nhà đầu tư đã thoả thuận được trên 75% (thậm chí trên 95% diện tích đất) hoặc đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất, nhưng vẫn không thể thỏa thuận được để giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích còn lại nên nhà đầu tư không thể thực hiện dự án, bị chôn vốn, đất đai bị lãng phí, không đưa vào sử dụng được.

Dự thảo Luật cũng bổ sung trường hợp thực hiện các dự án đầu tư công khẩn cấp phục vụ cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trong trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistics; dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao và các mục đích khác; dự án công nghiệp văn hóa và các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

Đại diện Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đề nghị cân nhắc trường hợp “các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương”. Bởi, theo quy định tại Hiến pháp, Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định. Đồng thời cần làm rõ giá đất thu hồi trong trường hợp này sẽ áp dụng theo bảng giá đất hay theo thoả thuận của doanh nghiệp trước đây, tránh trường hợp phát sinh khiếu kiện về sau.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề nghị đề nghị đánh giá tác động kỹ lưỡng, đảm bảo tính khả thi của dự án Luật.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội đề nghị đánh giá tác động kỹ lưỡng, đảm bảo tính khả thi, kiểm soát được của các quy định của dự thảo Luật.

Trong đó, với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất quy định như tại dự thảo Luật thì có giải quyết được các vấn đề liên quan đến công tác thực hiện giải phóng mặt bằng sau khi Luật có hiệu lực thi hành không, hay người dân vẫn khiếu kiện…

Kết luận nội dung cuộc họp, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú nêu một số vấn đề để tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật. Đó là cần tiếp tục rà soát, bổ sung để đảm bảo sự phù hợp với chủ trương, đường lối của Đảng.

Về phạm vi điều chỉnh, cần tiếp tục rà soát, cố gắng “quét” được tất cả những khó khăn, bất cập của các quy định hiện hành và các nội dung mang tính cấp bách để phát triển kinh tế - xã hội để bổ sung vào dự thảo Luật, đồng thời đảm bảo không phát sinh những khó khăn, vướng mắc mới.

Đối với các nội dung như bổ sung 3 trường hợp thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; về đấu giá, đấu thầu, cần rà soát, đánh giá tác động kỹ lưỡng và có phương án xử lý. Đặc biệt, cần chú trọng khâu truyền thông chính sách để làm rõ các quy định của dự thảo Luật.

Đồng thời, là có cơ chế kiểm soát, hậu kiểm để hạn chế lạm dụng; đảm bảo sự thống nhất giữa Luật này với các luật có liên quan, đặc biệt là Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đầu tư cũng như sự thống nhất trong nội bộ của chính dự thảo Luật với các quy định còn lại của Luật Đất đai hiện hành…