Cách nhận biết bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ an toàn

Cảnh báo nhiều dự án chưa hình thành đã kêu gọi vốn

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến cuối tháng 10/2024, trên địa bàn Hà Nội có thêm 14 dự án nhà ở với 12.260 căn hộ cao tầng và thấp tầng đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong số 14 dự án đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội thì 12 dự án là các dự án chung cư, liền kề, biệt thự, shop house, chỉ có 2 dự án nhà ở xã hội. Dự án nhà ở xã hội nằm tại Mê Linh là dự án có giá bán thấp nhất trong số các dự án mới, với mức giá từ 13 đến 15 triệu đồng/m2. Các dự án chung cư tại Hà Nội hiện có giá bán bình quân là 69 triệu đồng/m2, các dự án biệt thự, liền kề có giá bán từ 150 triệu đồng đến 300 triệu đồng/m2.

Để tránh rủi ro, trước khi mua nhà ở hình thành trong tương lai nhà đầu tư phải nắm rõ tính pháp lý của dự án. Ảnh minh hoạ: K.H

Cũng theo Sở Xây dựng Hà Nội, quý IV/2024, nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh với khoảng hơn 10.000 căn mở bán, nâng tổng số căn chung cư mở bán mới trong cả năm 2024 ước đạt gần 30.000 căn, gần gấp ba lần số căn mở bán trong năm 2023 và là nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Mạnh, sự vào cuộc kiểm soát tốt phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai của Hà Nội đã giảm thiểu đáng kể nhiều rủi ro, tranh chấp giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư. Việc đánh giá tính pháp lý an toàn của bất động sản dạng này không phải nhà đầu tư nào cũng nắm chắc. Nhìn lại không ít vụ việc tranh chấp, thậm chí khởi kiện ra toà hoặc làm đơn tố cáo nhau ra cơ quan cảnh sát điều tra cho thấy không ít giao dịch, ký kết ban đầu bắt nguồn từ niềm tin, từ sự ảo tưởng về lợi nhuận.

Chuyên gia Nguyễn Duy Mạnh lưu ý, chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để được bán nhà ở hình thành trong tương lai thường hay chèo kéo khách bằng hình thức hợp đồng đặt chỗ, đặt cọc trước. Đây chính là cách mà các chủ đầu tư đang lách luật, vì chưa đủ điều kiện để bán nhà hình thành trong tương lai để có thể huy động vốn từ người mua.

Sát Hà Nội là tỉnh Hoà Bình gần như năm nào Sở Xây dựng tỉnh Hoà Bình cũng đưa ra cảnh báo loạt dự án bất động sản chưa được phép huy động vốn. Gần đây nhất, tháng 10/2024, Sở Xây dựng cảnh báo trên địa bàn tỉnh Hòa Bình có hàng chục dự án bất động sản chưa đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản.

Sở Xây dựng Hòa Bình khuyến cáo người dân không tham gia giao dịch đối với các bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Trước khi tham gia các giao dịch bất động sản, người dân cần tìm hiểu các thông tin về dự án được công bố trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng Hòa Bình hoặc có thể liên hệ tới Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Sở Xây dựng Hòa Bình để có được thông tin chính xác nhất.

Cần tỉnh táo để tránh rủi ro

Theo Luật sư Nguyễn Phương Tuyến, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, khi mua nhà ở hình thành trong tương lai người mua mới chỉ tiếp cận thông tin ở dạng bản vẽ, hình ảnh mô tả trên giấy, trên máy chiếu… Hình dáng, công năng, tính thẩm mỹ… thực sự của ngôi nhà ra sao chưa thể hình dung hết. Ngôi nhà lúc này thậm chí còn chưa được xây dựng chứ đừng nói tới khâu nghiệm thu. Nhưng việc ký kết hợp đồng và chuyển tiền giữa bên mua với bên cung cấp sản phẩm lại hết sức thực tế chứ không hề ảo.

Trước khi đặt bút ký, người mua hay nhà đầu tư cần nắm rõ điều kiện để chủ đầu tư được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Các điều kiện đó, bao gồm: (Điều 55, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014), chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nếu chủ đầu tư không có các giấy tờ này, chắc chắn đó là dự án cần phải đặt câu hỏi nghi vấn.

Một khía cạnh pháp lý khác, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Đối với nhà chung cư thì phải có biên bản nghiệm thu về việc đã hoàn thành xong việc xây dựng phần móng. Cùng với đó, chủ đầu tư, phải có văn bản chấp thuận của sở xây dựng về việc cho phép bán nhà hình thành trong tương lai.

Phân tích yếu tố pháp lý liên quan đến thẩm quyền ký kết hợp đồng, luật sư Nguyễn Phương Tuyến nhấn mạnh, pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản quy định, ngoài chủ đầu tư ra thì không có bất kỳ công ty nào khác được ký kết hợp đồng bán nhà cho người mua.

Nói tới yếu tố tài chính cho các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, GS.TS Hoàng Trần Hậu, Đại học Tài chính - Ngân hàng Hà Nội nhấn mạnh, để tạo được niềm tin của nhà đầu tư cũng như chứng minh được tính minh bạch của dự án, chủ đầu tư phải có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng về việc bán nhà hình thành trong tương lai. Đây là một điều rất quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi cho người mua khi có rủi ro xảy ra. Chứng thư bảo lãnh là điều kiện bắt buộc chứ không phải tự nguyện.

Chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng sẽ có giá trị khi đến ngày bàn giao nhà mà chủ đầu tư không có nhà bàn giao. Như vậy, chủ đầu tư sẽ phải đền tiền, bồi thường cho người mua. Lúc này Ngân hàng sẽ thay chủ đầu tư trả tiền cho người mua.

Về thanh toán khi mua nhà hình thành trong tương lai, do mua nhà hình thành trong tương lai có nhiều rủi ro cho bên mua nên luật chỉ cho phép bên bán được thu trước một khoản tiền nhất định, mà không phải được thu hết đầy đủ. Điều này được quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể, việc thanh toán phải chia thành nhiều đợt: Đợt đầu tiên không được quá 30% giá trị hợp đồng. Cho đến trước thời điểm bàn giao nhà, thì không được thu quá 70% giá trị hợp đồng. Nếu bên bán là Công ty có vốn nước ngoài, thì không được thu quá 50%.

Khắc Hạnh