Cách nhận biết bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ an toàn

(LĐTĐ) Thời gian gần đây Sở Xây dựng Hà Nội và Sở Xây dựng tỉnh Hoà Bình liên tục đưa ra những thông tin cảnh báo về sự rủi ro của các dự án nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện giao dịch. Vậy cách nào để nhận biết bất động sản ở phân khúc này chưa đủ an toàn?
Bất động sản công nghiệp đang hấp dẫn các nhà đầu tư Bộ Tài chính vẫn chưa chốt lộ trình đánh thuế bất động sản thứ hai Thủ tướng yêu cầu chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản

Cảnh báo nhiều dự án chưa hình thành đã kêu gọi vốn

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến cuối tháng 10/2024, trên địa bàn Hà Nội có thêm 14 dự án nhà ở với 12.260 căn hộ cao tầng và thấp tầng đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong số 14 dự án đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội thì 12 dự án là các dự án chung cư, liền kề, biệt thự, shop house, chỉ có 2 dự án nhà ở xã hội. Dự án nhà ở xã hội nằm tại Mê Linh là dự án có giá bán thấp nhất trong số các dự án mới, với mức giá từ 13 đến 15 triệu đồng/m2. Các dự án chung cư tại Hà Nội hiện có giá bán bình quân là 69 triệu đồng/m2, các dự án biệt thự, liền kề có giá bán từ 150 triệu đồng đến 300 triệu đồng/m2.

Cách nhận biết bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ an toàn
Để tránh rủi ro, trước khi mua nhà ở hình thành trong tương lai nhà đầu tư phải nắm rõ tính pháp lý của dự án. Ảnh minh hoạ: K.H

Cũng theo Sở Xây dựng Hà Nội, quý IV/2024, nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh với khoảng hơn 10.000 căn mở bán, nâng tổng số căn chung cư mở bán mới trong cả năm 2024 ước đạt gần 30.000 căn, gần gấp ba lần số căn mở bán trong năm 2023 và là nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Mạnh, sự vào cuộc kiểm soát tốt phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai của Hà Nội đã giảm thiểu đáng kể nhiều rủi ro, tranh chấp giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư. Việc đánh giá tính pháp lý an toàn của bất động sản dạng này không phải nhà đầu tư nào cũng nắm chắc. Nhìn lại không ít vụ việc tranh chấp, thậm chí khởi kiện ra toà hoặc làm đơn tố cáo nhau ra cơ quan cảnh sát điều tra cho thấy không ít giao dịch, ký kết ban đầu bắt nguồn từ niềm tin, từ sự ảo tưởng về lợi nhuận.

Chuyên gia Nguyễn Duy Mạnh lưu ý, chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để được bán nhà ở hình thành trong tương lai thường hay chèo kéo khách bằng hình thức hợp đồng đặt chỗ, đặt cọc trước. Đây chính là cách mà các chủ đầu tư đang lách luật, vì chưa đủ điều kiện để bán nhà hình thành trong tương lai để có thể huy động vốn từ người mua.

Sát Hà Nội là tỉnh Hoà Bình gần như năm nào Sở Xây dựng tỉnh Hoà Bình cũng đưa ra cảnh báo loạt dự án bất động sản chưa được phép huy động vốn. Gần đây nhất, tháng 10/2024, Sở Xây dựng cảnh báo trên địa bàn tỉnh Hòa Bình có hàng chục dự án bất động sản chưa đủ điều kiện huy động vốn, chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản.

Sở Xây dựng Hòa Bình khuyến cáo người dân không tham gia giao dịch đối với các bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Trước khi tham gia các giao dịch bất động sản, người dân cần tìm hiểu các thông tin về dự án được công bố trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng Hòa Bình hoặc có thể liên hệ tới Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Sở Xây dựng Hòa Bình để có được thông tin chính xác nhất.

Cần tỉnh táo để tránh rủi ro

Theo Luật sư Nguyễn Phương Tuyến, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, khi mua nhà ở hình thành trong tương lai người mua mới chỉ tiếp cận thông tin ở dạng bản vẽ, hình ảnh mô tả trên giấy, trên máy chiếu… Hình dáng, công năng, tính thẩm mỹ… thực sự của ngôi nhà ra sao chưa thể hình dung hết. Ngôi nhà lúc này thậm chí còn chưa được xây dựng chứ đừng nói tới khâu nghiệm thu. Nhưng việc ký kết hợp đồng và chuyển tiền giữa bên mua với bên cung cấp sản phẩm lại hết sức thực tế chứ không hề ảo.

Trước khi đặt bút ký, người mua hay nhà đầu tư cần nắm rõ điều kiện để chủ đầu tư được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Các điều kiện đó, bao gồm: (Điều 55, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014), chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nếu chủ đầu tư không có các giấy tờ này, chắc chắn đó là dự án cần phải đặt câu hỏi nghi vấn.

Một khía cạnh pháp lý khác, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Đối với nhà chung cư thì phải có biên bản nghiệm thu về việc đã hoàn thành xong việc xây dựng phần móng. Cùng với đó, chủ đầu tư, phải có văn bản chấp thuận của sở xây dựng về việc cho phép bán nhà hình thành trong tương lai.

Phân tích yếu tố pháp lý liên quan đến thẩm quyền ký kết hợp đồng, luật sư Nguyễn Phương Tuyến nhấn mạnh, pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản quy định, ngoài chủ đầu tư ra thì không có bất kỳ công ty nào khác được ký kết hợp đồng bán nhà cho người mua.

Nói tới yếu tố tài chính cho các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, GS.TS Hoàng Trần Hậu, Đại học Tài chính - Ngân hàng Hà Nội nhấn mạnh, để tạo được niềm tin của nhà đầu tư cũng như chứng minh được tính minh bạch của dự án, chủ đầu tư phải có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng về việc bán nhà hình thành trong tương lai. Đây là một điều rất quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi cho người mua khi có rủi ro xảy ra. Chứng thư bảo lãnh là điều kiện bắt buộc chứ không phải tự nguyện.

Chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng sẽ có giá trị khi đến ngày bàn giao nhà mà chủ đầu tư không có nhà bàn giao. Như vậy, chủ đầu tư sẽ phải đền tiền, bồi thường cho người mua. Lúc này Ngân hàng sẽ thay chủ đầu tư trả tiền cho người mua.

Về thanh toán khi mua nhà hình thành trong tương lai, do mua nhà hình thành trong tương lai có nhiều rủi ro cho bên mua nên luật chỉ cho phép bên bán được thu trước một khoản tiền nhất định, mà không phải được thu hết đầy đủ. Điều này được quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể, việc thanh toán phải chia thành nhiều đợt: Đợt đầu tiên không được quá 30% giá trị hợp đồng. Cho đến trước thời điểm bàn giao nhà, thì không được thu quá 70% giá trị hợp đồng. Nếu bên bán là Công ty có vốn nước ngoài, thì không được thu quá 50%.

Khắc Hạnh

Có thể bạn quan tâm

Nên xem

Đại biểu Quốc hội đề nghị đổi mới tổ chức chính quyền địa phương

Đại biểu Quốc hội đề nghị đổi mới tổ chức chính quyền địa phương

(LĐTĐ) Thảo luận dự thảo Luật Tổ chức chính quyền địa phương (sửa đổi) tại Kỳ họp bất thường lần thứ 9 Quốc hội khóa XV, sáng 15/2, các đại biểu Quốc hội cho rằng, trong khi chưa thể đổi mới được tổ chức chính quyền địa phương ở nông thôn thì cần mạnh mẽ đổi mới tổ chức chính quyền địa phương ở đô thị giống như các nơi đã và đang thí điểm hiệu quả.
Thành đoàn Hà Nội thành lập 5 đội hình tình nguyện

Thành đoàn Hà Nội thành lập 5 đội hình tình nguyện

(LĐTĐ) Tháng Thanh niên năm 2025 của tuổi trẻ Thủ đô diễn ra đến ngày 31/3/2025, Đoàn Thanh niên thành phố Hà Nội xác định 10 nhóm chỉ tiêu trọng tâm và thành lập 5 đội hình tình nguyện, gồm: “Hà Nội xanh”, “Hà Nội văn hiến”, “Hà Nội văn minh”, “Hà Nội trẻ” và “Hà Nội nghĩa tình”.
Chelsea thua thảm trước Brighton

Chelsea thua thảm trước Brighton

(LĐTĐ) Kể từ khi tiếp quản Chelsea, chủ sở hữu Todd Boehly đã chi hơn 1 tỷ bảng Anh để mua sắm cầu thủ. Nhưng qua trận thua 0-3 của đội bóng thủ đô London trước Brighton rạng sáng 15/2, có thể thấy sự đầu tư đó đã đổ ra sông ra biển.
Cảnh sát giao thông bác thông tin "người đàn ông tự ý chỉnh đèn tín hiệu giao thông"

Cảnh sát giao thông bác thông tin "người đàn ông tự ý chỉnh đèn tín hiệu giao thông"

(LĐTĐ) Ngày 15/2, đại diện Phòng Cảnh sát giao thông (CSGT) Hà Nội cho biết, việc điều chỉnh chu kỳ đèn chỉ có thể được thực hiện thông qua máy tính tại Trung tâm điều khiển giao thông, không thể can thiệp bằng các thiết bị bên ngoài.
Tôn vinh những hy sinh thầm lặng của các cán bộ, nhân viên y tế

Tôn vinh những hy sinh thầm lặng của các cán bộ, nhân viên y tế

(LĐTĐ) Hội thi “Cán bộ công chức viên chức lao động ngành Y tế Thủ đô Thanh lịch - Tận tâm - Chuyên nghiệp”, chính là dịp để tôn vinh, tri ân những hy sinh thầm lặng của các cán bộ, nhân viên y tế; đồng thời cũng nhằm đánh giá kiến thức, kỹ năng, quy trình kỹ thuật chuyên môn… của các cán bộ, nhân viên ngành Y tế Hà Nội trong chăm sóc, phục vụ người bệnh.
Phường Phú Thượng, quận Tây Hồ nhận danh hiệu “Phường đạt chuẩn đô thị văn minh”

Phường Phú Thượng, quận Tây Hồ nhận danh hiệu “Phường đạt chuẩn đô thị văn minh”

(LĐTĐ) Tối 14/2, Đảng ủy - Ủy ban nhân dân - Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam phường Phú Thượng (quận Tây Hồ) tổ chức Lễ đón nhận danh hiệu phường đạt chuẩn đô thị văn minh. Đây là sự kiện ý nghĩa, đánh dấu, ghi nhận sự quyết tâm phấn đấu của Đảng bộ, chính quyền và toàn thể nhân dân phường Phú Thượng trong những năm qua.
Tỷ phú Elon Musk hé lộ Chatbot AI Grok 3 "Thông minh đáng sợ"

Tỷ phú Elon Musk hé lộ Chatbot AI Grok 3 "Thông minh đáng sợ"

(LĐTĐ) Tại Hội nghị Thượng đỉnh Chính phủ Thế giới diễn ra tại Dubai (UAE), tỷ phú Elon Musk – người sáng lập công ty AI xAI, đã chính thức tiết lộ về Grok 3, phiên bản mới nhất của chatbot trí tuệ nhân tạo mà công ty ông đang phát triển. Theo Musk, Grok 3 đang trong giai đoạn hoàn thiện cuối cùng và dự kiến sẽ ra mắt trong một đến hai tuần tới.

Tin khác

Thêm dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện bán sẽ giúp hạ nhiệt “cơn sốt” về giá nhà

Thêm dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện bán sẽ giúp hạ nhiệt “cơn sốt” về giá nhà

(LĐTĐ) Sau 5 năm cho thuê, Sở Xây dựng Hà Nội chính thức thông báo dự án Khu nhà ở xã hội Phú Lãm, quận Hà Đông cùng một số dự án khác thuộc quận Long Biên đủ điều kiện tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà. Chính phủ, Bộ Xây dựng và nhiều địa phương, trong đó có Hà Nội kỳ vọng phát triển nhà xã hội sẽ sớm hạ nhiệt được “cơn sốt” tăng giá của thị trường bất động sản và nhà ở.
Hà Nội giao hơn 24.000m2 đất để xây nhà ở xã hội tại huyện Đông Anh

Hà Nội giao hơn 24.000m2 đất để xây nhà ở xã hội tại huyện Đông Anh

(LĐTĐ) Thành phố Hà Nội giao đất cho Liên danh Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội và Tổng Công ty Viglacera - CTCP để thực hiện Dự án xây dựng Khu nhà ở xã hội tại huyện Đông Anh.
"Hạ nhiệt" giá nhà - mệnh lệnh cuộc sống!

"Hạ nhiệt" giá nhà - mệnh lệnh cuộc sống!

(LĐTĐ) Bên cạnh những tiềm năng to lớn, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn đối mặt với những khó khăn. Trong đó, sau khi bộ 3 luật có hiệu lực thì tình trạng mất cân bằng cung - cầu, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá bình dân vẫn diễn ra, điều này khiến giá nhà leo thang.
Công trình lỡ dở vì thợ mải hội làng, ăn mừng chúc thọ

Công trình lỡ dở vì thợ mải hội làng, ăn mừng chúc thọ

(LĐTĐ) Sau Tết công trình còn ngổn ngang khiến cả chủ nhà lẫn cai thầu không khỏi sốt ruột bởi chậm ngày nào sẽ phát sinh thêm chi phí ngày ấy, tiến độ về nhà mới không đảm bảo. Tuy nhiên, theo quy luật, ở không ít công trình xây dựng thời điểm này tìm đủ thợ làm việc rất khó. Lý do, nhiều người vẫn còn bận với hội làng, ăn Rằm tháng Giêng, mừng thọ người cao tuổi… thậm chí xin nghỉ việc để tìm công việc khác phù hợp hơn.
Bộ Xây dựng đề xuất đẩy nhanh giải ngân các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân

Bộ Xây dựng đề xuất đẩy nhanh giải ngân các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân

Bộ Xây dựng vừa có đề xuất với Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo, đôn đốc các ngân hàng tham gia Chương trình tín dụng cho vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng, đẩy nhanh việc cho vay, giải ngân nhanh chóng để hỗ trợ doanh nghiệp sớm hoàn thành dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư nhằm tăng nguồn cung cho thị trường.
Thu nhập tối thiểu 45 triệu đồng mới đáp ứng "giấc mơ" mua nhà Hà Nội

Thu nhập tối thiểu 45 triệu đồng mới đáp ứng "giấc mơ" mua nhà Hà Nội

(LĐTĐ) Trong bản tin thị trường tháng 2/2025, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: "Để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 triệu đến 210 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào khu vực...".
Hà Nội: Loạt dự án nhà ở giá rẻ bung hàng

Hà Nội: Loạt dự án nhà ở giá rẻ bung hàng

(LĐTĐ) Mới đây, nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội được công bố đủ điều kiện bán căn hộ cho thuê sau 5 năm.
Chung cư Hà Nội tăng giá 50% sau một năm

Chung cư Hà Nội tăng giá 50% sau một năm

(LĐTĐ) Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2024 và cả năm 2024. Giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Mình (TP. HCM) và thành phố Đà Nẵng đã tăng cao hơn nhiều so với năm 2023.
Bảng giá đất mới của Hà Nội: Cơ sở vững chắc cho công tác đấu giá đất, giải phóng mặt bằng

Bảng giá đất mới của Hà Nội: Cơ sở vững chắc cho công tác đấu giá đất, giải phóng mặt bằng

(LĐTĐ) Ngày 20/12/2024, Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội chính thức banh hành Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND về áp dụng bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố. Theo các chuyên gia kinh tế và bất động sản, việc áp dụng bảng giá đất mới của Hà Nội đã giúp giá trị đất ở nhiều vị trí sát hơn với giá thị trường, tạo động lực thu hút đầu tư, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và là cơ sở vững chắc cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Chuẩn bị đấu giá hơn 5.100m2 đất tại huyện Đông Anh

Chuẩn bị đấu giá hơn 5.100m2 đất tại huyện Đông Anh

(LĐTĐ) Trong tổng 11.342,1m2 đất mà thành phố Hà Nội giao cho huyện Đông Anh, có hơn 5.106m2 đất ở để đấu giá quyền sử dụng đất.
Xem thêm
Phiên bản di động