Bộ Tài chính vẫn chưa chốt lộ trình đánh thuế bất động sản thứ hai

Xác định những vướng mắc trong quá trình triển khai các chính sách thuế

Phản ánh tới Bộ Tài chính, không ít cử tri cho rằng, đánh thuế bất động sản chỉ là một trong nhiều biện pháp giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững, không nên trở thành rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản và có nguy cơ tạo sự không đồng thuận của xã hội. Cử tri kiến nghị Chính phủ nghiên cứu có giải pháp cho phù hợp, vừa hạn chế tình trạng đầu cơ, ảnh hưởng bất lợi cho thị trường bất động sản, vừa tạo sự đồng thuận của xã hội.

Mới đây, Bộ Tài chính vừa có văn bản gửi Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai trả lời kiến nghị cử tri tỉnh này về những kiến nghị nói trên.

Bộ Tài chính vẫn chưa chốt được lộ trình đánh thuế bất động sản thứ hai. Ảnh minh hoạ: K.H.

Theo Bộ Tài chính, thời gian qua, dư luận cũng cho rằng, việc đánh thuế bất động sản đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất thời điểm này chưa phù hợp, cần nghiên cứu kỹ lưỡng thời điểm, cách thức để tránh bán tháo ồ ạt. Pháp luật hiện hành quy định bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về sở hữu và sử dụng bất động sản, Nhà nước đã ban hành các khoản thu liên quan đến bất động sản phát sinh trong cả 3 giai đoạn.

Cụ thể gồm: Xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trường hợp nộp một lần cho cả thời gian thuê, lệ phí trước bạ); sử dụng bất động sản (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp, tiền thuê đất nộp hằng năm) và chuyển nhượng bất động sản (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng). Tuy nhiên, các khoản thu trong quá trình sử dụng bất động sản chưa áp dụng đối với nhà.

Đến thời điểm hiện tại, Bộ Tài chính đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các chính sách thuế liên quan đến bất động sản trong thời gian qua, để báo cáo các cấp có thẩm quyền vào thời điểm thích hợp. Đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế cũng như tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến bất động sản và đặt trong tổng thể cải cách hệ thống chính sách thuế giai đoạn 2021 - 2030.

Bộ Xây dựng chỉ ra loạt nguyên nhân làm tăng giá bất động sản

Chuyên gia bất động sản Trần Minh Hùng nhận định, trong quý III/2024, giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các đô thị lớn. Hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung. Điều này cũng được Bộ Xây dựng nói tới trong Thông cáo 269/TC-BXD về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/ 2024.

Tại Thông cáo này, Bộ Xây dựng đã chỉ ra nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá bất động sản nhà ở, trong đó có một số nguyên nhân cơ bản, chủ yếu sau: Giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.

Đặc biệt tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực, địa phương chưa tốt; có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động làm tăng mặt bằng giá đất, giá bất động sản, giá nhà ở của khu vực lân cận và của địa phương; đồng thời làm tăng chi phí triển khai thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung cho thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Cũng theo chuyên gia Trần Minh Hùng, ngoài những phân tích của Bộ Xây dựng, vẫn còn những nguyên nhân khác khiến giá nhà ở, bất động sản tăng như thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Lý do, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nhiều dự án đã, đang triển khai xây dựng thời gian qua phải tạm dừng, giãn tiến độ, chậm tiến độ triển khai xây dựng.

Nhìn nhận dưới góc độ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023…, luật sư Nguyễn Văn Tuyến, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội phân tích, các luật trên được ban hành và có hiệu lực thi hành, từ đó giải quyết các vướng mắc khó khăn về thể chế, quy định pháp luật (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tín dụng...) đối với cá nhân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế, đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản 2023, do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành được thực thi có kết quả, “đi vào cuộc sống”.

Bên cạnh đó, biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng... đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang đầu tư nhà, đất để làm nơi “trú ẩn” an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư.

Luật sư Tuyến cho rằng: “Việc Bộ Tài chính cân nhắc khi chưa đưa ra các quy định liên quan đến áp thuế đối với bất động sản thứ hai là cần thiết. Chúng ta đang mong muốn một chế tài vừa đảm bảo được nhu cầu bảo toàn vốn và nhà ở cho nhân dân, doanh nghiệp, mặt khác vừa đảm bảo được sự ổn định của thị trường. Thực tế đang cho thấy, dù là người dân hay giới đầu cơ, hễ bán nhà là phải có lãi nhiều hơn so với vốn mua bỏ ra ban đầu, dẫn tới giá nhà, đất chỉ có tăng chứ ít chịu giảm. Thuật ngữ bán cắt lỗ của không ít cá nhân, doanh nghiệp chỉ là cách nói, cách giảm bớt lợi nhuận chứ không phải cách đưa sản phẩm về đúng giá trị. Như vậy, bài toán cuộc sống, nhà ở của người có thu nhập trung bình ngày càng khó khăn, xa vời vì lương thưởng không thể đuổi kịp giá nhà ở, bất động sản…”.

Khắc Hạnh