Bất động sản công nghiệp đang hấp dẫn các nhà đầu tư

Tại các thành phố lớn tỷ lệ lấp đầy mặt bằng cho thuê lên tới 80%

Tháng 1/2025, đánh giá từ Bộ phận Tư vấn Kinh doanh Văn phòng và Bất động sản Công nghiệp tại CBRE Việt Nam cho thấy, lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong năm 2024 đã ghi nhận nhiều dấu hiệu tích cực. Với sức hút từ các công ty đa quốc gia trong các ngành như điện tử, ô tô và các ngành công nghiệp mới nổi, Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư.

Trong đó, miền Nam và miền Bắc vẫn là những khu vực dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy mặt bằng cho thuê hơn 80% nhưng điều này cũng đồng nghĩa với giá thuê nhỉnh hơn các khu vực khác.

Hạ tầng giao thông hoàn thiện, pháp lý an toàn vẫn là lựa chọn hàng đầu cho giao dịch bất động sản công nghiệp. Ảnh: K.H.

Tổng diện tích nhà máy cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã vượt 1,2 triệu m2 vào năm 2024, con số cao nhất trong 3 năm qua. Trong khi đó, phân khúc kho bãi dù chưa đạt được mức tăng trưởng tương tự, nhưng cũng ghi nhận mức hấp thụ ròng hơn 600.000 m2, với tỷ lệ lấp đầy đạt trên 65% ở miền Bắc và gần 80% ở miền Nam.

Ông Lê Công Hoàng, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư và Thương mại Sông Hồng nhận định, giá nhà xưởng tăng nhẹ, điều này có lợi cho cả đơn vị kinh doanh cho thuê lẫn bên đi thuê mặt bằng, nhà máy, nhà xưởng… Cùng với đó là một số dự án được phê duyệt đầu tư, khởi công như: Cụm công nghiệp Nam Phúc Thọ - giai đoạn 1 có quy mô 41,7 ha, Cụm công nghiệp Thiết Bình, xã Vân Hà, huyện Đông Anh có quy mô 20,98 ha… giúp cho các đơn vị có nhu cầu kinh doanh, mở rộng sản xuất dễ dàng tiếp cận được mặt bằng và nhà xưởng.

Chính vì đa dạng về nguồn cung sản phẩm, linh hoạt về vị trí địa lý, ở khắp các hướng của thành phố đều có các cụm công nghiệp, khu công nghiệp (KCN) nên nhu cầu giữa bên cung cấp dịch vụ nhà xưởng với bên thuê dễ dàng hơn trước rất nhiều, trụ sở điều hành và cơ sở sản xuất liền với nhau hoặc cách nhau không xa, giúp doanh nghiệp giảm chi phí sản xuất cũng như thời gian đi lại.

Tại huyện Trực Ninh, tỉnh Nam Định, ông Nguyễn Xuân Vỹ, giám đốc một công ty sản xuất gạch không khói cho biết, nếu như trước đây tỷ lệ lấp đầy các kho xưởng cần cho thuê không cao, thì đến thời điểm này tại cụm công nghiệp sát với nhà máy của ông Vỹ gần như các nhà xưởng đã được thuê hết. Điều này xuất phát từ nhu cầu sản xuất, từ quy hoạch của địa phương không để các nhà xưởng mọc tràn lan trong khu dân cư, hay trên đất nông nghiệp, vừa sai luật vừa tạo nguy cơ ô nhiễm môi trường, cùng với đó là các doanh nghiệp cho thuê nhà xưởng thu hút người thuê bằng chính sách giá hợp lý.

Phân tích từ Cục Thống kê thành phố Hà Nội cho thấy, dân số trung bình của Hà Nội năm 2024 ước đạt đạt 8.718 nghìn người, tăng 1,5% so với năm 2023. Năm 2024, lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên tham gia vào hoạt động kinh tế là 4.165 nghìn người, trong đó 4.117 nghìn người có việc làm, tăng 2,2% so với năm 2023.

Năm 2024, Thành phố đã giải quyết việc làm cho 225,9 nghìn lao động, đạt 136,9% kế hoạch năm, tăng 5,4% so với năm trước, quyết định trợ cấp Bảo hiểm thất nghiệp cho 76,8 nghìn người với số tiền 2.386 tỷ đồng. Trong số này sẽ có một lượng lao động đáng kể đầu quân làm việc tại các KCN, tiểu thủ công nghiệp… Vì vậy, đối với không ít doanh nghiệp muốn thu hút lao động, mở rộng sản xuất kinh doanh sẽ cần tìm tới các đơn vị cho thuê bất động sản công nghiệp.

Hạ tầng giao thông hoàn thiện, pháp lý an toàn vẫn là lựa chọn hàng đầu

Thông cáo 269/TC-BXD về thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cho thấy, quý III/2024, theo khảo sát của các địa phương gửi về Bộ Xây dựng thể hiện, nhu cầu về bất động sản công nghiệp trên thị trường có xu hướng tăng lên, lượng tiêu thụ tăng mạnh so với quý trước, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có sự kết nối hạ tầng giao thông hoàn thiện, pháp lý an toàn và có động lực tăng trưởng bền vững, tập trung ở các tỉnh có lợi thế về công nghiệp, đón dòng vốn FDI lớn như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang…và tập trung vào lĩnh vực công nghệ cao như: Điện tử, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và năng lượng tái tạo.

Sự phát triển của các lĩnh vực trên tác động trực tiếp đến bất động sản công nghiệp nhờ việc gia tăng nhu cầu về nhà xưởng đáp ứng tốt yêu cầu cơ sở hạ tầng, dịch vụ. Bất động sản công nghiệp trong quý nổi bật đến từ một số dự án được phê duyệt đầu tư, khởi công như: Cụm công nghiệp Liên Hà 2, xã Liên Hà, huyện Đông Anh có quy mô 21,99 ha; Cụm công nghiệp Dục Tú, xã Dục Tú có quy mô 15ha; Cụm công nghiệp Thụy Lâm, xã Thụy Lâm có quy mô 17 ha; KCN Đồng Văn V, giai đoạn 1 thuộc phường Tiên Nội, các xã Tiên Ngoại và Yên Nam, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, có quy mô sử dụng đất 237,29 ha,…

Giá cho thuê đất bình quân cơ bản ổn định trong khi giá cho thuê nhà xưởng xây sẵn, kho bãi trong quý III/2024 có xu hướng giảm nhẹ so với quý trước. Giá cho thuê bình quân tại các KCN phổ biến hiện nay là khoảng 3,5 đến 5,5 USD/m2/tháng. Chẳng hạn, giá cho thuê khu tại một số KCN như sau: Tại KCN Châu Sơn, Hà Nam có giá cho thuê khoảng 3.5 USD/m2/tháng; KCN Tân Bình gần sân bay Tân Sơn Nhất có giá cho thuê khoảng 5 USD/m2/tháng; KCN Deep C II Hải Phòng có giá cho thuê khoảng 4,7 USD/m2/tháng; KCN Nam Đình Vũ, Hải Phòng có giá cho thuê khoảng 4,8 USD/m2/tháng; KCN Yên Phong 2C tỉnh Bắc Ninh có giá cho thuê khoảng 5,5 USD/m2/tháng; KCN Lộc An Bình Sơn tỉnh Đồng Nai có giá cho thuê khoảng 4,6 USD/m2/tháng; KCN Long Hậu - Long An có giá cho thuê khoảng 5,5 USD/m2/tháng; KCN Yên Bình tỉnh Thái Nguyên có giá cho thuê khoảng 4,2 USD/m2/tháng.

Cũng theo đánh giá của Bộ Xây dựng, trong khi giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thì nhìn chung giá bất động sản công nghiệp tại các thành phố này và nhiều tỉnh, thành khác trong cả nước chỉ tăng nhẹ so với giá bất động sản thuộc các phân khúc khác như đất nền, nhà ở thương mại… Điều này cho thấy, bất động sản công nghiệp chưa chịu ảnh hưởng nặng nề bởi biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.

Khắc Hạnh