Kỳ 1: Thành lập Ban quản trị dễ thành khó!

	Nêu cao chấp hành pháp luật trong quản lý nhà chung cư
	​Chủ đầu tư hết cửa “chây ì” quỹ bảo trì chung cư

Trong khi các quy định của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều nội dung cần sửa đổi thì những mâu thuẫn phát sinh trong các mối quan hệ ở chung cư gần đây cho thấy công tác quản lý, vận hành, sử dụng chung cư rõ ràng đang còn nhiều bất cập. Trong số đó, có thể thấy rõ nhất là những tồn tại, vướng mắc trong việc thực thi các văn bản pháp luật để thành lập, vận hành Ban quản trị (BQT) ở các tòa nhà chung cư.

Mặc dù Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành hơn 2 năm nay có quy định rất cụ thể những điều kiện và yêu cầu bắt buộc phải thành lập BQT ở các tòa nhà chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế, vẫn có không ít chủ đầu tư “phớt lờ” những quy định này, cố tình trì hoãn việc thành lập BQT vì nhiều lý do. Kết quả rà sát mới nhất của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, trong số 688 cụm, tòa chung cư thương mại trên địa bàn thành phố đã được đưa vào sử dụng thì có tới 270 tòa chưa thành lập BQT, trong đó 82 tòa đã tổ chức hội nghị chung cư lần đầu nhưng không thành, số còn lại do nhiều nguyên nhân nên vẫn chưa thể tổ chức họp dân cư để thành lập BQT.

Ban Đô thị HĐND Thành phố giám sát tình hình chấp hành pháp luật trong quản lý vận hành chung cư trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm.

Đối với 150 tòa tái định cư đủ điều kiện tổ chức hội nghị thành lập BQT, cũng mới một nửa trong đó có BQT. Số còn lại có 44 tòa đã tổ chức hội nghị lần hai nhưng không thành. Lãnh đạo Công ty TNHHMTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội cũng biết, đơn vị đang quản lý vận hành 136 tòa tái định cư, nhưng trong số 127 tòa phải thành lập BQT thì vẫn còn 44 tòa đã hai lần tổ chức hội nghị mà không thành.

Khảo sát thực tế tại một số quận, huyện cho thấy, tỷ lệ chung cư đã thành lập BQT đều khá thấp. Tại quận Nam Từ Liêm mới có 49/132 tòa chung cư đã hoàn thành đưa vào sử dụng có BQT. Tương tự, tại Bắc Từ Liêm với 104 tòa mới có 38 chung cư đã thành lập được BQT, 6 tòa đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập BQT nhưng chưa thành công. Tại Thanh Xuân, trong 67 tòa chung cư thương mại và 22 tòa nhà TĐC đã bàn giao đưa vào sử dụng, mới có 67 tòa thành lập được BQT, 11 tòa tổ chức hội nghị lần đầu nhưng không thành...

Trong đợt giám sát tình hình chấp hành pháp luật về quản lý nhà chung cư trên địa bàn thành phố mới đây của Ban Đô thị HĐND thành phố Hà Nội đã chỉ rõ những nguyên nhân dẫn đến việc chậm thành lập BQT. Theo đó, chủ yếu do các tòa nhà chưa đủ hộ dân ở, do số hộ tham dự hội nghị chung cư không đủ tỷ lệ quy định, hoặc chủ đầu tư chậm tổ chức hội nghị… Bên cạnh đó, công tác phối hợp giữa UBND phường với các đơn vị cũng như việc chỉ đạo của UBND quận chưa thực sự quyết liệt và mang lại hiệu quả. Ngoài ra cũng có một số nguyên nhân khác liên quan đến các nội dung tranh chấp Quỹ bảo trì 2%, diện tích sử dụng chung – riêng giữa cư dân với chủ đầu tư, nhiều nơi cư dân không có nhu cầu thành lập BQT do không thấy được lợi ích từ việc làm này…

Ban Đô thị HĐND Thành phố giám sát tình hình chấp hành pháp luật trong quản lý vận hành chung cư trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm.

Ông Nguyễn Anh Dũng, Phó Chủ tịch UBND phường Vĩnh Phúc (quận Ba Đình) cho biết: Trên địa bàn phường có 23 tòa tái định cư tại khu 7,2ha, đa số sử dụng trước khi có Luật Nhà ở, nên hầu như không có quỹ bảo trì 2%. Chủ yếu là mô hình tự quản của tổ dân phố, người dân không thấy được lợi ích của BQT, hoặc không có chi phí trả lương cho nhân sự BQT, nên rất khó thành lập. “Năm 2017, phường mới lập được 1 cụm BQT cho 3 tòa với 10 thành viên, nay hơn nửa đã xin rút do không biết phải làm gì. Quỹ bảo trì cho 3 tòa chỉ có 70 triệu đồng, hội nghị chung cư lần đầu cũng chỉ có 20% cư dân tham dự” – ông Nguyễn Anh Dũng cho hay.

Theo ông Lê Thanh Bình, Phó trưởng Phòng Quản lý đô thị quận Nam Từ Liêm thì tại đây, đa số cư dân không có nhu cầu thành lập BQT. Trong khi theo Thông tư 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, để thành lập BQT, điều kiện đầu tiên là hội nghị chung cư có tối thiểu 50% hộ dân dự. Do đó, dù cả quận và phường đều tích cực vận động nhưng vô cùng khó, vì đa số cư dân trẻ không quan tâm, chủ yếu người về hưu dự hội nghị. Trong khi đó, địa điểm tổ chức hội nghị cũng gặp khó khăn, nhiều tòa có tới 600 hộ, nên để đủ chỗ cho 50% đại diện hộ dân, nhà sinh hoạt cộng đồng không thể đáp ứng.

Còn theo ông Đỗ Anh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận Bắc Từ Liêm cho biết, trên địa bàn quận có nhiều tòa nhà chung cư đã hoàn thành đưa vào sử dụng trước 1/1/2006, trong hợp đồng mua bán chưa quy định rõ phí bảo trì 2% và chưa phân định phần sở hữu chung - riêng giữa người dân và chủ đầu tư, nên người dân không muốn thành lập BQT vì ngại đóng phí dịch vụ sẽ tăng thêm.

Tuy vậy, đại diện của các cơ quan đều khẳng định vai trò của BQT là rất quan trọng và trên thực tế đa số cư dân vẫn mong muốn thành lập BQT, những mâu thuẫn xảy ra ở các tòa nhà chung cư trên địa bàn cũng chủ yếu xoay quanh nội dung này. Thực tế cũng có nhiều chủ đầu tư cố tình trì hoãn việc thành lập BQT để giữ lại quỹ bảo trì 2%, phục vụ cho hoạt động đầu tư của công ty.

Ông Nguyễn Nguyên Quân, Trưởng Ban Đô thị HĐND Thành phố Hà Nội cho biết, trong nhiều nguyên nhân chậm thành lập BQT, có nguyên nhân chủ quan là quận, phường thiếu quyết liệt đôn đốc, kiểm tra chủ đầu tư thực hiện quy định tổ chức hội nghị chung cư. Chính sự thiếu hợp tác các bên dẫn đến khó thành lập BQT, kể cả nhiều BQT ra đời cũng không vận hành tốt. Vai trò của BQT mờ nhạt do thiếu được hướng dẫn hoạt động, về tính pháp lý; đa số thành viên không có nghiệp vụ quản lý, vận hành nên chưa sâu sát chỉ đạo đơn vị thực hiện.

BQT lại thành lập dựa trên kết quả hội nghị chung cư nên chất lượng hoạt động chưa được kiểm chứng; quyền, nhiệm vụ của Trưởng, Phó ban, các thành viên và chế tài xử lý sai phạm chưa rõ ràng… Trên cơ sở khảo sát thực tế, tổng hợp báo cáo của các đơn vị, lắng nghe ý kiến của các bên, tới đây, Ban Đô thị HĐND Thành phố sẽ đề xuất HĐND Thành phố Hà Nội, các cấp bộ ngành có liên quan sớm có các giải pháp cụ thể để giải quyết triệt để vấn đề cấp thiết này.

Nguyễn Công

Kỳ 2: Tìm mô hình chuẩn trong quản lý